Tapu-Übergang in der Türkei: Checkliste für Ausländer

Die Eigentumsumschreibung (Tapu-Übergang) ist der entscheidende Moment im Erwerbsprozess. Nach Monaten der Recherche, Verhandlung und behördlichen Verfahren erscheint der ausländische Käufer beim Grundbuchamt; einfache Fehler in den letzten Stunden können jedoch Streit für Jahre auslösen. Als Kanzlei, die in Antalya seit Jahren ausländische Mandanten bei Eigentumsumschreibungen vertritt, fassen wir hier die letzten Prüfungen für einen reibungslosen Übergang zusammen.

Letzte Prüfungen vor dem Übergang

1. Erneute Prüfung des Grundbucheintrags

Zwischen erster Einsicht und Übertragungstag kann sich der Eintrag ändern. Der Verkäufer kann zwischenzeitlich eine Hypothek oder einen Vermerk eingetragen haben oder eine Pfändung ist erfolgt. Der tagesfrische Auszug — direkt vom Amt oder elektronisch — ist Pflicht.

2. Gemeindeschulden

Grundsteuer, Stadtreinigungsgebühr und sonstige Forderungen sind zu klären. Der Verkäufer sollte am Übertragungstag entsprechende Belege vorlegen; sonst können Posten als an die Immobilie geknüpfte Verpflichtungen auf den Käufer übergehen.

3. Hausgeld und Hausverwaltung

Bei Wohnungen und Anlagen können offene Hausgeldforderungen des Verkäufers später zum Problem werden. Eine Schuldenfreiheitsbescheinigung der Hausverwaltung ist am Übertragungstag einzuholen.

4. Versorger-Schulden

Bestehen Schulden bei Wasser, Strom, Gas oder Internet auf den Verkäufer, kann die Eröffnung neuer Verträge auf den Käufer schwierig werden. Vor dem Übergang Schuldenfreiheitsnachweise einholen.

Zahlungssicherheit

Die Zahlung am Übertragungstag ist die sicherste Methode. Häufige Szenarien:

Bankgeblockter Scheck

Der Käufer hinterlegt den Kaufpreis bei der Bank und stellt einen gesperrten Scheck aus. Der Scheck wird unmittelbar nach der Umschreibung an den Verkäufer übergeben. Schützt beide Seiten.

Gleichzeitige EFT/Überweisung

Praktischer: EFT auf das Verkäuferkonto, Beleg im Grundbuchamt vorlegen. Achtung: EFTs müssen während der Bankzeiten erfolgen; die Öffnungszeiten des Amts sind zu beachten.

Devisenankaufsbeleg (DAB)

Vor der Zahlung ist der Kaufpreis von Fremdwährung in TL bei einer türkischen Bank zu wandeln und ein Devisenankaufsbeleg (DAB) einzuholen:

• zwingender Nachweis für künftige Einbürgerungsanträge,
• Registrierung bei den Finanzbehörden.

Übertragungen ohne DAB führen zu erheblichen rechtlichen und administrativen Hürden.

Untererklärung des Preises: niemals

Manche Verkäufer schlagen vor, im Tapu einen niedrigeren Preis zu erklären, um Steuerlast zu senken. Diese Praxis:

• verstößt gegen Steuerrecht und führt zu Strafsteuern für beide Seiten,
• kann zur Ablehnung der Einbürgerung führen, wenn der amtliche Wert die Mindestschwelle unterläuft,
• verzerrt die spätere Veräußerungsgewinnsteuer.

In Antalya beobachten wir, dass Käufer, die zunächst von der niedrigen Erklärung profitieren, beim Verkauf oder bei der Einbürgerung Jahre später erhebliche Probleme hatten. Im Tapu ist stets der tatsächliche Kaufpreis zu erklären.

Anwesenheit beim Übergang

Drei zentrale Punkte für den ausländischen Käufer:

Persönliches Erscheinen oder notarielle Vollmacht

Der Käufer kann persönlich erscheinen oder durch einen Bevollmächtigten (z. B. Anwalt) mit notarieller Spezialvollmacht vertreten werden. Generalvollmachten werden nicht akzeptiert; die Vollmacht muss "Erwerb dieser konkreten Immobilie" ausdrücklich umfassen.

Beeidigter Dolmetscher

Für Käufer ohne ausreichende Türkischkenntnisse ist ein vereidigter Dolmetscher zwingend. Er bestätigt, dass der Wille des Käufers korrekt vermittelt wurde und alle Folgen verstanden sind. Wählen Sie Ihren eigenen Dolmetscher; vom Verkäufer oder Makler empfohlene können nicht unparteiisch sein.

Identitäts- und Urkundenprüfung

Letzte Kontrollen: Originalität der Unterlagen, Gültigkeit der Vollmachten, Identitätsabgleich des Verkäufers mit dem Eintrag.

Sofortige Schritte nach dem Übergang

1. Neuen Tapu erhalten — wird unmittelbar ausgegeben.
2. Kopie anfertigen und digital speichern.
3. Alle Zahlungsbelege und den DAB aufbewahren.
4. DASK abschließen — Voraussetzung für Versorgerverträge.
5. Grundsteuererklärung bei der Gemeinde bis Jahresende einreichen.

Häufige Probleme nach dem Übergang

• Auftauchen eines nicht offengelegten Mieters — das türkische Recht erlaubt keine sofortige Räumung allein wegen Verkaufs; ein gesondertes Räumungsverfahren ist nötig.
• Offene Schulden des Verkäufers — für Reparaturen oder Gemeinschaftsbereiche.
• Abweichung zwischen tatsächlicher und erklärter Quadratmeterzahl — häufig in älteren Gebäuden.

Anwaltliche Begleitung beim Übergang

Mit anwaltlicher Vertretung am Übergangstag:

• werden Unterlagen und Verträge unparteiisch kurzfristig geprüft,
• läuft der gesamte Vorgang — einschließlich Übersetzung — im Sinne des Käufers,
• kann auf Probleme nach der Beurkundung schnell reagiert werden.

Rechtsbeistand

Für ausländische Mandanten, die in Antalya Eigentum erwerben, bietet MONA HUKUK umfassende Vertretung vor und am Tag der Beurkundung. Von der Grundbuchprüfung über den DAB bis zur Zahlungsstrukturierung und der Einrichtung nach der Übertragung — wir begleiten jeden Schritt.

Kontaktieren Sie uns unter contact@monahukuk.com oder rufen Sie +90 (242) 606 14 32 an, um einen Beratungstermin in Antalya zu vereinbaren.