Türkiye'de Kat Mülkiyeti Yönetimi: Yabancı Malik Rehberi

Türkiye'de bir daire satın aldığınızda tapu belgenize adınız yazıldığı andan itibaren hukuki bir yönetim sisteminin içinde yer alırsınız. Bu sistem, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde işleyen kat mülkiyeti rejimidir. Antalya'da, İstanbul'da ya da Türkiye'nin herhangi bir şehrinde mülk sahibi olan yabancı uyruklu kişiler bu sistemin dışında değildir; Türk vatandaşlarıyla tamamen aynı haklara ve yükümlülüklere tabidir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, çok katlı yapılardaki her bağımsız birimin — daire, iş yeri ya da dükkan — ayrı bir mülkiyet hakkına konu olması demektir. Bağımsız bölümünüz yalnızca size aittir; ancak koridorlar, asansör, çatı, bahçe ve ortak teknik tesisler gibi ortak alanlar, tüm kat maliklerine tapu kütüğünde kayıtlı arsa payı oranında birlikte aittir. Kanun hem birey olarak haklarınızı hem de diğer maliklerle ilişkinizi belirli kurallara bağlar.

Kat Malikleri Kurulu: Binanın Karar Organı

Binanın yönetimi, kat malikleri kurulu aracılığıyla yürütülür. Bu kurul, yapıdaki tüm kat maliklerinden oluşur ve her takvim yılında en az bir kez, çoğunlukla Ocak ayında toplanmak zorundadır. Acil bir durum çıktığında yönetici ya da kat malikleri olağanüstü toplantı isteyebilir.

Toplantının geçerli sayılabilmesi için hem malik sayısı hem de arsa payı bakımından yarıdan fazlasının hazır bulunması gerekir. Bu yeter sayı sağlanamadığında en geç on beş gün içinde ikinci toplantı yapılır; bu toplantıda ise katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir.

Her malik, sahip olduğu her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla daire sahibi olunsa dahi toplam oy sayısı, binanın tüm oylarının üçte birini geçemez. Bu sınırlama yabancı uyruklu malikler için de aynı şekilde geçerlidir.

Kurul; yönetici seçer veya görevden alır, yıllık bütçeyi onaylar, büyük onarımlara karar verir, aidat miktarını belirler ve ağır yükümlülük ihlallerinde bir malikin bağımsız bölümünü diğerlerine devretmesini mahkemeden isteyebilir.

Yönetim Planı: Binanın İç Düzeni

Kat mülkiyeti kurulurken düzenlenen yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Binanın nasıl yönetileceğini, ortak alanların nasıl kullanılacağını, giderlerin nasıl paylaşılacağını ve yöneticinin yetkilerini kapsar.

Türkiye'de daire satın alan yabancı uyruklu kişilerin yönetim planını satın alma öncesinde mutlaka incelemesi gerekir; çünkü bu belgeyi görmemiş olmak, onu kabul etmemiş sayılmak için yeterli değildir. Planın değiştirilmesi ise bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir; bu yüksek eşik planı istikrarlı kılar.

Yönetici: Günlük İşleri Yürüten Kişi

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan binalarda yönetici atanması yasal zorunluluktur. Yönetici, kat malikleri kurulunca seçilir ve kurula karşı bir vekil gibi sorumludur. Bakım organizasyonu, sigorta sözleşmeleri, ortak hizmetlerin denetimi ve belge ile muhasebe kayıtlarının tutulması asli görevleri arasındadır.

Her yıl bir işletme projesi hazırlar; bu projede binanın tahmini gelir ve giderleri ile her malikin ödeyeceği avans belirlenir. Kurul onaylı bir bütçe yoksa yönetici kendi inisiyatifiyle proje hazırlar. Hesap verme yükümlülüğü en az yılda bir kez, kat maliklerinin yarısının talebi hâlinde ise her zaman yerine getirilmek zorundadır. Her takvim yılı sonunda kayıt defterini notere kapattırması da kanuni bir zorunluluktur.

Aidat: Kim Ne Kadar Öder?

Aidat, binanın işletme giderlerini karşılamak için toplanan aylık katkı payıdır. Kanun gider paylaşımı için açık bir yöntem belirler: Kapıcı, temizlik personeli ve güvenlik gibi personel giderleri tüm malikler arasında eşit biçimde paylaşılır. Sigorta primleri, ortak alanların bakım giderleri ve onarım masrafları ise tapuda kayıtlı arsa payıyla orantılı olarak dağıtılır.

Dairenizi kiraya verseniz bile aidat sorumluluğunuz sona ermez. Kiracı da gider borcundan müteselsilen sorumlu tutulabilir; ancak bu sorumluluk, ödediği kira miktarıyla sınırlıdır. Uzun süre Türkiye dışında kalan yabancı malikler bazen toplantılarda onaylanan artışlardan geç haberdar olarak beklenmedik borçlarla karşılaşır. Güvendiğiniz bir kişiye noter onaylı vekâletname vererek toplantılara temsilci gönderebilirsiniz; bu, haklarınızı korumanın en pratik yoludur.

Ortak Alanlarda Değişiklik ve Kararlara İtiraz

Kat malikleri, binanın ortak alanlarında kendi başlarına değişiklik yapamaz. Ortak yerlere yönelik iyileştirme ya da yeni tesis kurulması için hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk kararı gerekir. Daha kapsamlı değişiklikler beşte dört çoğunluğu zorunlu kılar.

Kurul kararına katılmıyorsanız, kanun size belirli süreler içinde itiraz hakkı tanır. Toplantıya katılıp aleyhte oy kullananlar karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayanlar ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay içinde — ancak her hâlükârda karar tarihinden itibaren en geç altı ay içinde — binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir.

Satın alma aşamasında kat irtifakı bulunan ancak kat mülkiyeti henüz kurulmamış taşınmazlarda farklı kurallar devreye girebildiğinden, hukuki statünün sözleşme öncesinde netleştirilmesi önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

S: Yabancı uyruklu bir kişi yönetici seçilebilir mi?

Evet. 634 sayılı Kanun, yönetici olabilmek için Türk vatandaşı olmayı şart koşmaz. Kat malikleri kurulu, uygun gördüğü herkesi — ister malik olsun ister olmasın, ister Türk ister yabancı uyruklu olsun — yönetici seçebilir.

S: Aidat ödemez isem ne olur?

Ödenmemiş aidat borçları Türk icra hukukuna göre takibe konulabilir. Yönetici, mahkeme sürecine gitmeksizin ödeme emri yoluyla tahsilat başlatabilir. Israrcı borç durumlarında diğer malikler, mahkemeden malikin bağımsız bölümünü satışa zorlamasını isteyebilir.

S: Toplantıya çağrılmadıysam alınan kararlar benim için de geçerli mi?

Genel olarak evet; ancak davet usulüne aykırıysa bu durum iptal davasına zemin hazırlayabilir. Türk mahkemeleri geçerli bir toplantı için usulüne uygun çağrı yapılmasını zorunlu görür.

S: Toplantılar hangi dilde yapılır?

Türkçe. Türkçe bilmiyorsanız güvendiğiniz birine noter onaylı vekâletname vermek ya da toplantıya tercüman eşliğinde katılmak en sağlıklı çözümdür.

S: Yönetim planı ile tapu aynı belge midir?

Hayır. Tapu, mülkiyet hakkınızı kanıtlayan belgedir. Yönetim planı ise binanın nasıl işletileceğini belirleyen ayrı bir belgedir. Her ikisi de haklarınızla doğrudan ilgilidir; ancak farklı sicillerde tutulurlar.

Mona Hukuk Nasıl Yardımcı Olabilir?

Türkiye'de kat mülkiyeti sisteminde yabancı uyruklu bir malik olarak haklarınızı ve sorumluluklarınızı kavramak, hem günlük sürtüşmeleri hem de uzun soluklu uyuşmazlıkları önler. Mona Hukuk olarak; satın alma öncesinde yönetim planı incelemesi, vekâletname hazırlanması ve kurul kararlarına karşı hukuki yolların takibi dahil pek çok konuda yabancı müvekkillere Antalya merkezli destek sunuyoruz.

Antalya'da bir danışmanlık için info@monahukuk.com adresinden bize yazabilir veya +90 (242) 606 14 32 numarasından arayabilirsiniz.