Türkiye'de Kiralananın Bakım ve Onarım Yükümlülükleri

Kiraladığınız evde veya işyerinde bir şeyler bozulduğunda ilk soru şu olur: Bu onarımı kim yapacak? Türkiye'de kiracı olan yabancı uyruklu kişiler için bu sorunun yanıtı çoğu zaman net değildir; özellikle kira sözleşmesindeki bazı maddeler tüm yükümlülüğü kiracıya yıkıyor gibi görünüyorsa. Yasal çerçeveyi bilmek, bu belirsizliği önemli ölçüde giderir.

Kiralayanın Bakım ve Onarım Borcu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiralayana kira sözleşmesinin başında değil, sözleşme süresi boyunca devam eden bir yükümlülük öngörür. TBK m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan amaca uygun şekilde kullanmaya elverişli bir hâlde teslim etmekle ve kira süresi boyunca bu hâlde bulundurmakla yükümlüdür.

Bu yükümlülük salt anahtar tesliminden ibaret değildir. Kira süresince ortaya çıkan yapısal sorunlar, tesisat, elektrik ve ısıtma gibi temel sistemlerdeki arızalar ile kiracının kusurundan kaynaklanmayan her türlü ayıp kiralayanın sorumluluk alanındadır. Yabancı kiracıların bilmesi gereken önemli bir husus şudur: Kira sözleşmesindeki bazı maddeler bu yükümlülüğü kiracıya bırakıyor olsa bile mahkemeler, söz konusu maddeyi yakından inceleyerek değerlendirmektedir.

Ayıp Nedir ve Nasıl Bildirilir?

Türk kira hukukunda ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen amaca uygun kullanımını önemli ölçüde engelleyen her türlü eksiklik veya bozukluktur. Gizli olmayan ayıplar, taşınmazın teslim anında görülebilen sorunlardır; akan çatı, kırık pencere veya çalışmayan kalorifer bunlara örnek gösterilebilir. Gizli ayıplar ise kira süresi içinde sonradan ortaya çıkan sorunlardır.

Bir ayıp fark ettiğinizde susup beklemek yasal açıdan sizi zayıf bir konuma düşürür. Türk hukukunda ve Yargıtay içtihatlarında kiracının, ayıbı derhal kiralayana yazılı olarak bildirmesi ve onarım için makul bir süre tanıması aranmaktadır. Bu bildirimin içeriği açık ve somut olmalı, tavsiye taahhütlü posta ya da e-posta ile gönderilmelidir. Dava aşamasında bu yazışma kritik delil niteliği taşır.

Kiralayan ayıbın varlığını kabul etmiyorsa sulh hukuk mahkemesine başvurarak tespit davası açabilirsiniz. Bu yolla kiralananın durumu bilirkişi raporu ile resmi olarak saptanır.

Kiralayanın Onarımı Reddetmesi Hâlinde Ne Yapabilirsiniz?

Kiralayanınız bildiriminizi görmezden geliyor ya da onarımı açıkça reddediyorsa TBK size birçok seçenek tanır.

Kira bedelinden indirim: Ayıp, kiralananı kullanmanızı önemli ölçüde engelliyorsa TBK m. 304 uyarınca sorun süresince kira bedelinden uygun bir indirim talep edebilirsiniz. Kullanamadığınız bir mülk için tam kira ödemeye devam etmek zorunda değilsiniz.

Sözleşmeyi fesih: Ayıp ciddi nitelikteyse ve kiralayanın belirlediğiniz süre içinde onarım yapmaması durumunda TBK m. 305-306 çerçevesinde sözleşmeyi cezasız olarak feshedebilirsiniz. Yargıtay, kiralananın gerçek anlamda kullanılamaz hâle geldiği durumlarda bu hakkı kiracı lehine defalarca teyit etmiştir.

Onarımın kiralayana yaptırılması: Bazı koşullarda onarımı kendiniz yaptırıp bedelini kiralayana yükleyebilirsiniz. Ancak TBK m. 113 uyarınca bunu yapabilmek için önceden mahkemeden izin almanız gerekir. İzin alınmadan yapılan onarımlarda masrafı tam olarak geri almak güçtür; bununla birlikte mahkemeler, kiralayan gerçekten zenginleşmiş ise kiracının harcamalarını vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde talep edebileceğini kabul etmiştir. Bu yol hukuki destek gerektirmekte olup Mona Hukuk ekibi size bu süreçte rehberlik edebilir.

Olağan Yıpranma ile Kiracı Hasarının Farkı

Türk kira hukukunda kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan eskimelerden sorumlu tutulmaması temel bir ilkedir. TBK m. 316 kiracıya kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü getirirken, TBK m. 334 uyarınca kiracı kiralananı sözleşme sonunda aldığı hâliyle iade etmekle yükümlüdür; ancak olağan yıpranma bu yükümlülüğün dışındadır.

Pratikte bunun anlamı şudur: Zamanla solar boya, hafif çizikler ya da uzun kullanımdan kaba yüzey aşınmaları kiracının sorumluluğuna girmez. Kiracıdan istenebilecek olan ise ihmal ya da kötü kullanımdan doğan hasarlardır; örneğin kırık armatürler, duvar delikleri veya hatalı kullanımdan bozulan cihazlar bunların başında gelir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan bozulmalar nedeniyle sorumlu tutulamayacağını pek çok kararında ortaya koymuştur. Bu ayrım, kira ilişkisi sona erdiğinde son derece önem kazanır. Kendinizi korumak için taşınmazın teslim alındığı ve iade edildiği tarihte fotoğraf çekin, yazılı envanter hazırlayın ve mümkünse kiralayana imzalattırın.

Kiralananın başından itibaren belgelenmesi konusunda daha fazla bilgi için Antalya'da kira sözleşmesi hak ve yükümlülükleri başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Sözleşmede Bakım Yükümlülüğünü Kiracıya Devreden Maddeler

Türkiye'de özellikle ticari kira sözleşmelerinde tüm veya büyük bölüm onarım ve bakım masraflarının kiracıya bırakıldığı maddelere sıklıkla rastlanır. Yargıtay bu tür hükümlerin bazı durumlarda geçerli sayıldığını kabul etmiş; özellikle her iki tarafın da ticari deneyime sahip ve iradeyle hareket ettiği ticari kira ilişkilerinde söz konusu şartlara uyulmasını istemiştir. Öte yandan yargı, bu maddelerin kiracıyı yasal güvencelerden tamamen yoksun bıraktığı hallerde daha titiz bir denetim uygulamaktadır.

Konut kiralarında yasal güvenceler genel olarak daha güçlü olduğundan kiralayanın tüm bakım yükümlülüğünü devreden bir sözleşme maddesi her durumda geçerli sayılmayabilir. Ticari kira ilişkilerinde ise tarafların bakım sorumluluğunu daha özgürce belirleyebildiği görülmektedir.

Sözleşmeyi imzalamadan önce dikkatlice okuyun. Olağandışı bir yük getiren bir maddeyle karşılaşırsanız hukuki danışmanlık alın; taşınmaza taşındıktan sonra bu dengeyi değiştirmek çok daha zorlaşır.

Kira süresinin bitmeden ayrılmanız gerekirse Türkiye'de erken kira sözleşmesi feshi başlıklı makalemiz işinize yarayacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

S: Kiralayanım kombimi onarmayı reddedebilir mi?

Kombi, taşınmazı teslim aldığınızda çalışıyor idiyse ve sizin kusurunuz olmaksızın bozulmuşsa kiralayanın onarım yaptırma yükümlülüğü genel olarak devam eder. Onarım için makul süre vererek yazılı bildirim gönderin. Kiralayanın reddetmesi hâlinde kira indirimi veya ciddi durumlarda sözleşme feshi yoluna başvurabilirsiniz.

S: Tamiri yaptırıp bedelini kiradan düşebilir miyim?

Yasal prosedür izlenmeden bu yola başvurmak risklidir. Onarım bedelini kiralayana yükleyebilmek için önce mahkemeden izin almanız gerekir. İzinsiz yapılan onarımlarda masrafı tam olarak geri almanız güçtür. Kiralayanın zenginleştiği ölçüde talep hakkınız olsa da bu daha karmaşık bir hukuki süreç gerektirmektedir.

S: Ampul değiştirmek ya da kapı kolu tamir ettirmek kimin sorumluluğu?

Gündelik küçük bakımlar pratikte kiracının sorumluluğundadır. Tesisat veya yapısal onarımlar ise kural olarak kiralayana aittir. Sınır her zaman keskin çizilmiş değildir; sözleşmenin içeriği ve zorunlu yasal güvencelerle çelişip çelişmediği belirleyici olmaktadır.

S: Kiralayan yıpranmadan doğan hasarı bana yüklemek istiyorsa?

Tüm aşamalarda belgeleme yapın. Yargıtay, kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan aşınmalardan sorumlu tutulamayacağını açıkça hükme bağlamıştır. Bilirkişi incelemesi, neyin doğal yıpranma neyin gerçek hasar olduğunu belirlemenize yardımcı olur.

S: Kira sözleşmesi sona erdiğinde depozitomun kesilmesini önlemek için ne yapabilirim?

Taşınmazı teslim aldığınızda ve iade ettiğinizde ayrıntılı fotoğraf çekin ve yazılı envanter hazırlayın. Uyuşmazlık çıkması hâlinde depozito iade süreci hakkındaki makalemizi incelemenizi tavsiye ederiz.

Mona Hukuk Nasıl Yardımcı Olabilir?

Antalya'daki Mona Hukuk ekibi, yabancı kiracı ve kiralayanların onarım uyuşmazlıklarında, ayıp taleplerine yönelik başvurularda, kira indirimi davalarında ve kira sözleşmesi müzakerelerinde düzenli olarak hukuki destek sunmaktadır. Resmi bir ihtarname göndermek, mahkemeden tespit kararı almak ya da sözleşmenizin gerçekte neyi içerdiğini anlamak istiyorsanız ekibimiz İngilizce ve diğer dillerde yanınızda yer almaktadır.

Antalya'da bir danışmanlık için contact@monahukuk.com adresinden bize yazabilir veya +90 (242) 606 14 32 numarasından arayabilirsiniz.