تأمين DASK الإلزامي ضد الزلازل في تركيا: دليل شامل لأصحاب العقارات

كل من أتمّ صفقة عقارية في تركيا سمع هذا السؤال: "هل لديك وثيقة DASK؟" يُطرح هذا السؤال في دائرة التسجيل العقاري، وفي البنك، وحتى عند الاشتراك في خدمات المياه والكهرباء. يُفاجأ كثير من المشترين الأجانب حين يعلمون أن هذا التأمين ليس اختيارياً، بل إلزامياً بموجب القانون التركي، ولا يمكن إتمام أي نقل ملكية عقارية بدونه.

ما هو DASK وما أساسه القانوني؟

DASK اختصار لـ Doğal Afet Sigortaları Kurumu، أي مؤسسة التأمين ضد الكوارث الطبيعية. أُسست هذه المؤسسة ذات الشخصية القانونية العامة بموجب المادة الثالثة من قانون التأمين ضد الكوارث رقم 6305، الذي دخل حيّز التنفيذ في 18 مايو 2012. وقد أُلغي بموجب المادة 15 من هذا القانون المرسوم التشريعي رقم 587 الخاص بالتأمين الإلزامي ضد الزلازل الصادر قبله.

يتمثّل الغرض الأساسي من DASK في تغطية الأضرار الهيكلية في المباني الناجمة عن الزلازل مباشرةً، أو عن الحرائق أو الانفجارات أو موجات المد البحري (تسونامي) أو الانهيارات الأرضية التي تحدث إثر الزلزال.

من يلتزم بالتأمين؟

تحدّد المادة العاشرة من القانون رقم 6305 العقارات الخاضعة للتأمين الإلزامي:

العقارات الخاضعة للإلزام:

• الوحدات المستقلة (الشقق والمكاتب) المسجّلة بموجب قانون ملكية الشقق رقم 634
• المباني السكنية المشيّدة على أراضٍ خاصة مسجّلة في السجل العقاري
• الوحدات التجارية (المحلات، المكاتب) الكائنة داخل المباني السكنية
• المساكن التي شيّدتها الدولة أو موّلتها بقروض حكومية

العقارات المستثناة:

• مباني الإسكان الحكومي بموجب القانون رقم 2946، والمباني ذات الطابع الخدمي العام
• المباني في مناطق القرى التي شيّدها السكان المسجّلون في تلك القرى
• المباني المخصصة كلياً لأغراض غير سكنية

يقع الالتزام بإبرام وثيقة التأمين وتجديدها سنوياً على عاتق المالك أو صاحب حق الانتفاع.

لماذا يُشترط DASK في إجراءات التسجيل العقاري؟

تفرض المادة الحادية عشرة من القانون رقم 6305 على دوائر التسجيل العقاري رفض إجراء أي معاملة تتعلق بنقل ملكية وحدة خاضعة للتأمين الإلزامي ما لم تُقدَّم وثيقة DASK سارية المفعول. ويشمل هذا الاشتراط:

• بيع وشراء العقارات: لا يمكن نقل الملكية دون وثيقة DASK حديثة.
• عمليات الرهن العقاري: يتحقق البنك من وجود تأمين DASK قبل تسجيل الرهن.
• الاشتراك في الخدمات: تتحقق شركات المياه والكهرباء من وجود وثيقة DASK عند الاشتراك الجديد.

إذا كانت وثيقة البائع منتهية، يجب تجديدها قبل موعد التسجيل العقاري.

ما الذي يغطيه DASK وبأي مبلغ؟

وفقاً للمادة الثالثة عشرة من القانون رقم 6305، يُحدَّد الحدّ الأقصى للمبلغ المؤمَّن عليه سنوياً من قِبل الوزير المختص ويُنشر في الجريدة الرسمية. تُحتسب القسط وسقف التأمين بناءً على:

• المساحة الإجمالية للوحدة
• نوع البناء (خرسانة مسلحة، بناء حجري، خشب، إلخ)
• منطقة الخطر الزلزالي وتصنيف التربة
• عمر المبنى

ضمان قانوني مهم: ينصّ القانون صراحةً على أنه بعد اكتمال تقييم الأضرار وتقديم جميع المستندات المطلوبة، يُصرف التعويض خلال 30 يوماً كحدٍّ أقصى.

ما لا يغطيه DASK: المحتويات والأثاث والمقتنيات الشخصية وخسارة إيجار المسكن وتكاليف الإقامة البديلة — كل هذه الأضرار مستثناة. لتغطيتها، يمكن الاشتراك في تأمين طوعي إضافي ضد الزلازل من أي شركة تأمين خاصة.

DASK للمالكين الأجانب في تركيا

يخضع المواطنون الأجانب الذين يمتلكون عقارات في تركيا للمتطلبات ذاتها المفروضة على المواطنين الأتراك. يمكن الحصول على الوثيقة من أي شركة تأمين معتمدة في تركيا، أو مباشرةً عبر المنصة الإلكترونية لـ DASK. كل ما تحتاجه هو رقم صك الملكية (tapu no)، وتستغرق العملية بضع دقائق.

في مدن مثل أنطاليا وإسطنبول وبودروم حيث يُقبل المشترون الأجانب على العقارات، بات من المعتاد تأمين وثيقة DASK قبيل موعد التسجيل أو في اليوم ذاته. إن كنت تزور تركيا لفترة قصيرة لإتمام الصفقة، احرص على استخراج الوثيقة إلكترونياً مسبقاً تجنّباً لأي تأخير.

كيف تُقدّم مطالبة تأمينية بعد الزلزال؟

في حال تضرّر عقارك جرّاء زلزال:

1. أوّلاً: أمّن سلامتك واتصل بخدمات الطوارئ.
2. لا تدخل المبنى المتضرر حتى تتأكد من سلامته بتصريح من الجهات المختصة.
3. أبلغ عن الضرر عبر خط DASK (125) أو شركة التأمين المعتمدة لديك.
4. يزور خبير مرخّص العقار لتقييم الأضرار وإعداد التقرير.
5. يُصرف التعويض خلال 30 يوماً من استيفاء المستندات وإتمام التقييم.

أسئلة شائعة

هل يلتزم المستأجر بتأمين DASK؟ لا. يقع الالتزام على المالك أو صاحب حق الانتفاع. على المستأجرين التأكد من وجود وثيقة سارية لدى المؤجر — إذ يُفقده غيابها حق البيع أو التمويل.

ماذا يحدث إذا انتهت صلاحية الوثيقة؟ ينتهي التغطية فور انتهاء مدة الوثيقة. أي ضرر ناجم عن زلزال بعد انتهاء الوثيقة لا يُعوَّض. كما تحول الوثيقة المنتهية دون إتمام أي معاملة عقارية لاحقة.

لديّ عدة شقق — هل أحتاج وثيقة مستقلة لكل منها؟ نعم. كل وحدة مستقلة (bağımsız bölüm) تستلزم وثيقة DASK منفصلة.

هل تكفي تغطية DASK دائماً؟ ليس دائماً. قد يكون الحدّ الأقصى للمبلغ المؤمَّن عليه أقل من التكلفة الفعلية لإعادة البناء، لا سيما للعقارات الكبيرة أو عالية المواصفات. في هذه الحالة، يُنصح بتأمين طوعي إضافي.

هل يشمل DASK المرافق المشتركة في المبنى؟ تُصدَر الوثيقة على أساس كل وحدة. ويمتد التغطية لتشمل الوحدة المؤمَّن عليها وعناصر الهيكل الإنشائي المرتبطة بها، وتتكامل وثائق جميع الملاك في تغطية المشاع.

كيف تساعدك مكتب Mona Hukuk

يُعدّ DASK واحداً من عدة التزامات تأمينية وقانونية يجب على المالك الأجنبي في تركيا الإلمام بها. سواء كنت تشتري أو تبيع أو تموّل عقاراً في أنطاليا، يمكن لفريقنا تزويدك بالإرشادات اللازمة بالعربية بشأن DASK وإجراءات التسجيل العقاري والتزامات المالك الأجنبي.

تواصل معنا على contact@monahukuk.com أو اتصل بنا على +90 (242) 606 14 32.