قانون الإيجار التركي: أبرز أحكام المحاكم والتطورات عام 2025

منذ إدخال الوساطة الإلزامية في النزاعات الإيجارية بتاريخ 01.09.2023، باتت المحاكم التركية منهمكة في تفسير الإطار الإجرائي الجديد. فيما يلي نستعرض أبرز قرارات محكمة النقض (يارغيتاي) ومحاكم الاستئناف الإقليمية لعامَي 2024 و2025، وهي قرارات ينبغي لكل مالك أو مستأجر في تركيا الاطلاع عليها.

---

الوساطة الإلزامية: نقاط إجرائية جوهرية

توقيت تقديم طلب الوساطة

قد يُبطل تقديم طلب الوساطة مبكرًا الشرط الإجرائي المسبق. قضت الدائرة المدنية الثالثة في محكمة النقض (يارغيتاي) في القرار رقم 2025/3048 بأن المدة القانونية المنتظرة لحق المؤجر في الإخلاء يجب أن تكون قد انقضت قبل تقديم طلب الوساطة. ولا يستوفي الطلب المقدَّم قبل نشوء الحق الشرطَ الإجرائي المسبق.

هل يكفي تقديم الطلب أم يجب استكمال الإجراء كاملًا؟

توصّل محكمتا استئناف إلى استنتاجين متعارضين:

• الدائرة 35 في محكمة الاستئناف الإقليمية بإسطنبول، 2025/359 — لا يكفي مجرد الشروع في الوساطة؛ إذ يجب استكمال الإجراء على الوجه الصحيح وإصدار وثيقة المحضر النهائي (son tutanak).
• الدائرة التاسعة في يارغيتاي، 2022/5294 — متى أُعدَّ المحضر النهائي — حتى وإن لم ينجح الوسيط في التوصل إلى اتفاق — يكون الشرط المسبق قد استُوفي.

ريثما تُحسم هذه الخلافات بقرار توحيد، يظل المسار الأكثر أمانًا هو استخراج وثيقة المحضر النهائي الرسمية قبل رفع الدعوى.

وثيقة المحضر النهائي الأصلية مقابل الصورة الضوئية

تشترط المحاكم تقديم وثيقة المحضر النهائي الأصلية أو نسخة مُصادَق عليها من الوسيط. وتُرفض الصور الضوئية البسيطة التي يُعدّها الأطراف أو محاموهم باستمرار. لذلك يُستحسن استخراج نسخة مُصادَق عليها من مكتب الوساطة.

شروط الغرامة في اتفاقيات تسوية الوساطة

يُعدّ اتفاق تسوية الوساطة نافذًا بمستوى الأحكام القضائية. غير أن إدراج شرط غرامة في مثل هذا الاتفاق لمخالفة عقد إيجار سكني يُعدّ باطلًا بموجب المادة 346 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، التي تحظر فرض أي التزام مالي على المستأجر السكني بخلاف الإيجار والتكاليف الملحقة. ولا يُعلي تراضي الطرفين في الوساطة على هذه القاعدة الآمرة.

المادة 353 من TBK وطلب الوساطة بوصفه إخطارًا كتابيًا

قضت الدائرة 49 في محكمة الاستئناف الإقليمية بإسطنبول، 2025/1002 بأن طلب الوساطة يُحتسب إخطارًا كتابيًا وفق المادة TBK 353، ويُمدّد أجل رفع دعوى الإخلاء بمقدار سنة. وهذا مهم للمؤجرين الخشية من فوات حق المطالبة القضائية في دورة تجديد بعينها.

وجوب مشاركة جميع الأطراف الإلزامية في الوساطة

إذا تعدّد المستأجرون أو الملاك، وجب دعوة جميعهم وتسجيل مواقفهم. وقد يُفضي إغفال أي طرف ضروري إلى رفض المحكمة الدعوى لانعدام الشرط الإجرائي المسبق.

---

الاختصاص القضائي

بصرف النظر عن قيمة النزاع، ينعقد الاختصاص الحصري لـمحكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi) في القضايا الإيجارية (المادة 4 من قانون المرافعات المدنية). تُرفض الدعاوى المرفوعة خطأً أمام محكمة الأحوال المدنية (Asliye Hukuk Mahkemesi) لانعدام الاختصاص.

---

الإخلاء بسبب الإخلال بالعقد

السكن مع الوالدين لا يُعدّ إخلالًا

لا يُخلّ المستأجر بالعقد بمجرد إقامته مع والدَيه في الوحدة السكنية، إلا إذا تضمّن العقد نصًا صريحًا بالمنع. تؤكد أحدث قرارات يارغيتاي هذا التوجه.

استخدام مساحة أكبر مما هو مستأجَر

لا يشكّل استخدام مساحة أكبر قليلًا مما هو محدد في العقد إخلالًا تلقائيًا؛ إذ تُقيّم المحاكم ما إذا كان استخدام المستأجر يُخلّ بالتزاماته الجوهرية بموجب عقد الإيجار.

---

الإشعارات والتحذيرات

قاعدة الإشعارَين المبرَّرَين والتبليغ الإلكتروني

لكي يصح سبب الإخلاء القائم على الإشعارَين المبرَّرَين، يجب أن يبلغ كل إشعار المستأجرَ على النحو الصحيح. أكدت يارغيتاي وجود فاصل زمني مدته 5 أيام بين تاريخ التبليغ الإلكتروني الرسمي وتاريخ إمكانية اطلاع المتلقي على المستند. يخاطر الملاك الذين يُغفلون هذه الفجوة بإعلان الإشعار باطلًا.

اشتراطات الإشعار التمهيدي التعاقدية

تشترط بعض عقود الإيجار أن يُرسل المؤجر إشعارًا تمهيديًا مكتوبًا قبل توجيه إنذار إخلاء رسمي. تُلزم المحاكم بهذه الشروط؛ وإشعار الإخلاء الرسمي المُوجَّه دون سابق إشعار تمهيدي لا يستوفي الشرط التعاقدي.

الإشعارات عبر واتساب

تتضارب المحاكم في هذا الشأن؛ فبعضها يقبل رسائل واتساب دليلًا صالحًا متى كانت علامات القراءة الزرقاء ظاهرة وكانت القناة مستخدَمة معتادًا بين الطرفين، فيما يرفضها بعضها الآخر كليًا. ريثما تتوحد الأحكام، يبقى الإشعار الموثَّق بالنوتر أو البريد المُسجَّل مع إشعار الاستلام الخيارَ الخالي من المخاطر.

---

تعهدات الإخلاء

الإحالة في عقد الإيجار

يُعدّ تعهد الإخلاء المُدرَج في العقد بالإحالة صحيحًا عمومًا، شريطة استيفاء المتطلبات الشكلية المقررة في TBK من تاريخ وتوقيع.

المسكن العائلي — يجب توقيع الزوجَين معًا

حيثما كان العقار المؤجَّر مسكنًا عائليًا، يجب على كلا الزوجَين التوقيع على تعهد الإخلاء، أو منح الزوج غير الموقِّع موافقته الصريحة (المادة 194 من القانون المدني التركي). وتُرفض دعاوى الإخلاء المستندة إلى تعهد موقَّع من زوج واحد. كثيرًا ما يُغفل المشترون الجدد الراغبون في إخلاء المستأجرين القائمين هذه النقطة.

---

ضمانات الإيجار (الكفالة)

تقتصر مسؤولية الكفيل على مدة عقد الإيجار الأصلي، إلا إذا نصّ صك الكفالة على خلاف ذلك. وعند تجديد العقد أو تمديده، تُشترط موافقة كتابية جديدة من الكفيل. لا يستطيع الملاك الذين لا يحصلون على هذه الموافقة مطالبة الكفيل بالمتأخرات الإيجارية المتراكمة في المدة الجديدة.

---

تحديد الإيجار وتعديله

المادة 344 من TBK قاعدة تحديد لا قاعدة تكيّف عامة

أوضحت يارغيتاي أن المادة TBK 344 تسري باستقلالية عن مبادئ القوة القاهرة أو الظروف الطارئة العامة. وهي قاعدة خاصة بتحديد إيجارات المساكن والمحلات التجارية. حيثما تجاوز معدل الزيادة التعاقدي مؤشر أسعار المستهلكين (TÜFE)، أو لم يُتفق على معدل، يجوز للمحكمة تحديد إيجار عادل وفق السوق.

المدفوعات الزائدة لا تُعدّل العقد

إذا ظل المستأجر يدفع مبالغ تتجاوز الإيجار التعاقدي باستمرار، فلا تُغيّر هذه المدفوعات الزائدة قيمة الإيجار المتفق عليه. وللمستأجر المطالبة باسترداد المبالغ الزائدة استنادًا إلى مبادئ الإثراء بلا سبب.

---

الخلاصة والتوصيات

1. قدّم طلب الوساطة في الوقت المناسب. يجب أن تكون المدة القانونية المنتظرة قد انقضت قبل تقديم الطلب.
2. احتفظ بالوثيقة الأصلية أو المُصادَق عليها للمحضر النهائي. تُرفض الصور الضوئية البسيطة باستمرار من المحاكم.
3. راقب مواعيد الإشعار وفق المادة TBK 353. يُحتسب طلب الوساطة إشعارًا كتابيًا — وثّق التاريخ.
4. أضف فاصل 5 أيام لخدمة التبليغ الإلكتروني عند احتساب سبب إخلاء الإشعارَين المبرَّرَين.
5. استخدم الإشعار الموثَّق بالنوتر أو البريد المُسجَّل. صحة الإشعار عبر واتساب لا تزال محل خلاف أمام المحاكم التركية.
6. تأكد من توقيع كلا الزوجَين على أي تعهد إخلاء يتعلق بمسكن عائلي. توقيع زوج واحد قابل للإبطال.
7. احصل على موافقة كتابية جديدة من الكفيل عند تجديد العقد. لا تمتد الكفالة القديمة تلقائيًا.
8. لا تُدرج شروط غرامة في اتفاقيات تسوية الوساطة لعقود الإيجار السكني — فهي باطلة بموجب المادة TBK 346.

بات قانون الإيجار التركي أكثر تعقيدًا من الناحية الإجرائية منذ عام 2023. إن طلب المشورة القانونية قبل تصاعد النزاع أقل تكلفة بكثير من الخوض في نزاع قضائي ناجم عن خلل إجرائي كان يمكن تفاديه.

---

هذه المقالة للإعلام العام فحسب ولا تُعدّ استشارة قانونية. تواصل مع مكتبنا للحصول على المساعدة في شؤون قانون الإيجار.