Kat Mülkiyeti in der Türkei: Leitfaden für Wohnungseigentümer

Wer eine Wohnung in der Türkei kauft, tritt automatisch in ein rechtlich geregeltes Verwaltungssystem ein — das sogenannte Kat-Mülkiyeti-System. Grundlage ist das türkische Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu, Gesetz Nr. 634), das für alle Mehrfamilienhäuser im Land gilt. Ausländische Staatsbürger genießen darin dieselben Rechte wie türkische Eigentümer und tragen dieselben Pflichten. Wer das nicht weiß, läuft Gefahr, böse Überraschungen zu erleben — von rückständigen Hausgeldnachforderungen bis zu Beschlüssen, die ohne das eigene Wissen getroffen wurden.

Was bedeutet Kat Mülkiyeti?

Der Begriff lässt sich mit „Stockwerkseigentum" übersetzen. Ihre Wohnung gehört Ihnen allein und wird im türkischen Grundbuch (Tapu) als selbständige Einheit eingetragen. Die gemeinschaftlich genutzten Bereiche — Eingangsbereich, Treppen, Aufzug, Dach, Leitungsnetze und Außenanlagen — stehen dagegen allen Eigentümern gemeinsam zu, und zwar nach einem gesetzlich berechneten Anteilsverhältnis, dem sogenannten arsa payı (Grundstücksanteil).

Die Eigentümerversammlung

Das zentrale Entscheidungsgremium ist der kat malikleri kurulu — die Versammlung aller Wohnungseigentümer des Hauses. Das Gesetz schreibt vor, dass sie mindestens einmal jährlich zusammenkommt, in der Regel im Januar. Bei dringendem Bedarf kann der Verwalter oder ein Eigentümer jederzeit eine außerordentliche Sitzung einberufen.

Für die Beschlussfähigkeit muss die Hälfte aller Eigentümer sowohl nach Kopfzahl als auch nach Grundstücksanteil vertreten sein. Kommt diese Mindestanwesenheit nicht zustande, findet binnen fünfzehn Tagen eine zweite Versammlung statt, die ohne Mindestquorum beschlussfähig ist.

Jede Wohneinheit berechtigt zu einer Stimme. Kein Eigentümer darf mehr als ein Drittel der Gesamtstimmen auf sich vereinen, selbst wenn er mehrere Wohnungen besitzt. Diese Schutzregel gilt ohne Ausnahme auch für ausländische Investoren.

Die Versammlung entscheidet über die Bestellung des Verwalters, die Jahresabrechnung, größere Instandsetzungen und die Höhe des Hausgeldes. In extremen Fällen kann sie sogar beantragen, dass ein pflichtwidriger Eigentümer seine Einheit veräußern muss.

Der Verwaltungsplan: Regeln für alle Eigentümer

Bei Gründung eines Wohnungseigentums wird ein yönetim planı (Verwaltungsplan) aufgesetzt und ins Grundbuch aufgenommen. Er ist für alle Eigentümer bindend — auch für diejenigen, die die Wohnung erst viele Jahre später kaufen. Der Plan legt fest, wie das Gebäude verwaltet wird, wie Kosten aufgeteilt werden und welche Entscheidungen eine qualifizierte Mehrheit erfordern.

Wer in Antalya oder einer anderen türkischen Stadt eine Immobilie kauft, sollte den Verwaltungsplan unbedingt vor Vertragsabschluss einsehen. Unkenntnis entbindet nicht von der Bindungswirkung. Änderungen am Plan bedürfen der schriftlichen Zustimmung von mindestens vier Fünfteln aller Eigentümer.

Der Verwalter: Befugnisse und Pflichten

In Gebäuden mit acht oder mehr Wohneinheiten ist die Bestellung eines yönetici (Verwalters) gesetzlich vorgeschrieben. Die Eigentümerversammlung wählt ihn und kann ihn jederzeit mit wichtigem Grund abberufen. Der Verwalter ist verpflichtet, Beschlüsse der Versammlung umzusetzen, Instandhaltungsmaßnahmen zu beauftragen, Versicherungsverträge abzuschließen, Gemeinschaftskosten zu verwalten und ordnungsgemäße Aufzeichnungen zu führen.

Jährlich erstellt er einen işletme projesi (Wirtschaftsplan), der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr enthält und den monatlichen Vorauszahlungsbetrag für jeden Eigentümer festlegt. Die Jahresabrechnung legt er der Versammlung spätestens im Januar vor; die Hälfte der Eigentümer kann eine Zwischenabrechnung jederzeit verlangen. Am Ende jedes Jahres muss der Verwalter das offizielle Verwaltungsbuch durch einen Notar schließen lassen.

Hausgeld: Wer zahlt wieviel?

Die monatliche Kostenbeteiligung — in der Türkei aidat genannt — wird nach einem gesetzlich vorgegebenen Schlüssel aufgeteilt. Personalkosten wie Hausmeister, Reinigung oder Sicherheitsdienst tragen alle Eigentümer zu gleichen Teilen. Versicherungsprämien, Wartung und Reparaturen an Gemeinschaftsflächen werden proportional nach dem Grundstücksanteil (arsa payı) im Grundbuch (Tapu) aufgeteilt.

Vermieten Sie Ihre Wohnung, bleiben Sie dennoch für das Hausgeld verantwortlich. Ihr Mieter haftet zwar ebenfalls gesamtschuldnerisch, jedoch nur bis zur Höhe der ausstehenden Miete. Ausländische Eigentümer, die selten in der Türkei sind, erfahren von Hausgelderhöhungen häufig zu spät. Die sicherste Lösung: eine notarielle Vollmacht (vekâlet) an eine Vertrauensperson, die in Ihrem Namen an den Versammlungen teilnimmt und abstimmt.

Veränderungen an Gemeinschaftsflächen und Anfechtung von Beschlüssen

Eigenmächtige Eingriffe in Gemeinschaftsflächen sind unzulässig. Für Verbesserungen oder Erweiterungen in den Gemeinschaftsbereichen ist ein Beschluss erforderlich, der sowohl nach Kopfzahl als auch nach Grundstücksanteil eine einfache Mehrheit aufweist. Wesentliche bauliche Veränderungen setzen eine Vier-Fünftel-Mehrheit voraus.

Gegen Beschlüsse der Versammlung steht der Klageweg offen. Wer gegen einen Beschluss gestimmt hat, muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats ab dem Versammlungstag erheben. Wer abwesend war, hat einen Monat ab Kenntnis — höchstens jedoch sechs Monate ab dem Beschlussdatum. Zuständig ist das örtliche Friedenszivilgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) am Standort des Gebäudes.

Auch beim Kauf von Neubauten vor Fertigstellung sollten Sie prüfen, ob das Kat-Mülkiyeti-Register bereits eingetragen ist oder ob noch Kat-İrtifakı gilt — das macht in der Praxis einen Unterschied.

Häufig gestellte Fragen

F: Können ausländische Eigentümer zum Verwalter gewählt werden?

Ja. Das türkische Wohnungseigentumsgesetz knüpft das Verwalteramt nicht an die türkische Staatsbürgerschaft. Die Versammlung ist frei, jede geeignete Person zu wählen.

F: Was passiert, wenn ich das Hausgeld nicht zahle?

Rückständige Zahlungen können im türkischen Vollstreckungsverfahren beigetrieben werden — und zwar per Zahlungsbefehl, ohne vollständiges Gerichtsverfahren. Bei beharrlicher Zahlungsverweigerung kann das Gericht in Extremfällen die Veräußerung der Wohnung anordnen.

F: Bin ich an Beschlüsse gebunden, wenn ich nicht ordnungsgemäß eingeladen wurde?

Grundsätzlich ja — eine fehlerhafte Einladung kann jedoch ein Anfechtungsrecht begründen. Türkische Gerichte stellen strenge Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung.

F: In welcher Sprache finden Eigentümerversammlungen statt?

Auf Türkisch. Ausländischen Eigentümern wird empfohlen, eine bevollmächtigte Vertrauensperson zu entsenden oder einen Dolmetscher hinzuzuziehen.

Wie Mona Hukuk Sie unterstützen kann

Das Wohnungseigentumsrecht in der Türkei wirft für ausländische Eigentümer viele Detailfragen auf — von der Prüfung des Verwaltungsplans vor dem Kauf bis zur Anfechtung rechtswidriger Versammlungsbeschlüsse. Unsere Kanzlei in Antalya berät ausländische Staatsangehörige in allen Bereichen des Kat-Mülkiyeti-Rechts und vertritt ihre Interessen gegenüber Verwaltungen und Gerichten.

Kontaktieren Sie uns unter info@monahukuk.com oder rufen Sie +90 (242) 606 14 32 an, um einen Beratungstermin in Antalya zu vereinbaren.