Immobilien-Vorvertrag in der Türkei: Ratgeber für Käufer

Wer in der Türkei eine Immobilie kauft, unterschreibt häufig zunächst einen Vorvertrag — auf Türkisch satış vaadi sözleşmesi, wörtlich „Kaufversprechen". Dieser Vertrag ist rechtlich anerkannt und im türkischen Immobilienhandel weit verbreitet. Er unterliegt jedoch strengen Formvorschriften, deren Nichtbeachtung ausländische Käufer in Antalya und anderen Städten schon teuer zu stehen kam.

Dieser Ratgeber erläutert, welche Rechtswirkung ein solcher Vorvertrag hat, warum er notariell beurkundet werden muss und welche Schritte Käufer unternehmen können, wenn der Verkäufer nicht kooperiert.

Was ist ein Immobilien-Vorvertrag?

Beim Vorvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, eine bestimmte Immobilie zu einem vereinbarten Preis zu übertragen, und der Käufer, diesen Preis zu zahlen. Entscheidend: Das Eigentum geht dabei noch nicht über. Im türkischen Recht wechselt das Eigentum an einer Immobilie erst mit der förmlichen Eintragung im Grundbuch (tapu sicili). Bis zu diesem Moment gehört das Objekt rechtlich dem Verkäufer — unabhängig davon, was im Vorvertrag steht.

Das türkische Schuldrecht bestätigt in Artikel 29 des Türkischen Obligationenrechts (Türk Borçlar Kanunu), dass Vorverträge grundsätzlich wirksam sind, aber dieselbe Form wie der Hauptvertrag einhalten müssen. Da für den Immobilienkaufvertrag selbst strenge Formvorschriften gelten, gilt das genauso für den Vorvertrag.

Warum die notarielle Beurkundung nicht verzichtbar ist

Artikel 89 des türkischen Notargesetzes (Noterlik Kanunu) schreibt vor, dass Vorverträge über Immobilienkäufe zwingend als düzenleme — das heißt als notariell errichtete Urkunde — abzuschließen sind. Der Notar entwirft den Vertragstext und beide Parteien unterzeichnen in seiner Gegenwart.

Eine formlose schriftliche Vereinbarung, gleich ob per E-Mail verschickt, im Büro des Bauträgers unterschrieben oder vor Zeugen bestätigt, erfüllt diese Anforderung nicht. Derartige Vereinbarungen sind nach türkischem Recht nichtig. Die Yargıtay (türkisches Kassationsgericht) hat in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass aus einem nicht notariell beurkundeten Vorvertrag kein Anspruch auf Eigentumsübertragung abgeleitet werden kann. Ausländische Käufer, die in Antalya Neubauprojekte erwerben, müssen daher sicherstellen, dass sie den Vertrag tatsächlich bei einem Notar unterzeichnen — und nicht nur ein Reservierungsformular des Bauträgers.

Die Eintragung des Vorvertrags im Grundbuch

Nach Abschluss des notariell beurkundeten Vorvertrags besteht die Möglichkeit, ihn im türkischen Grundbuch (tapu kütüğü) einzutragen. Diese sogenannte Vormerkung (şerh) ist in Artikel 26 des türkischen Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu) geregelt. Auf Antrag einer der beiden Parteien nimmt das zuständige Grundbuchamt die Eintragung vor.

Die Rechtswirkung ist erheblich: Was vorher nur ein schuldrechtliches Recht gegenüber dem Verkäufer war, wird durch die Vormerkung zu einem dinglich wirkenden Recht. Veräußert der Verkäufer die Immobilie nachträglich an einen Dritten oder werden Gläubiger des Verkäufers auf das Objekt tätig, bleibt der Anspruch des Käufers bestehen — sofern die Vormerkung bereits vor diesen Ereignissen eingetragen war. Das türkische Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu, Artikel 1009) erkennt vorgemerkten persönlichen Rechten Vorrang vor später begründeten Rechten an derselben Immobilie zu.

Zu beachten ist die gesetzliche Frist: Wird der Kauf nicht innerhalb von fünf Jahren nach der Eintragung im Grundbuch vollzogen und der Eigentumsübergang nicht eingetragen, löscht das Grundbuchamt die Vormerkung von Amts wegen (Tapu Kanunu, Artikel 26). Die Eintragung ersetzt also nicht den Kaufabschluss — sie schützt nur vorübergehend.

Wenn der Verkäufer die Übertragung verweigert

Besonders heikel ist die Situation, wenn der Käufer alles erfüllt hat und der Verkäufer dennoch nicht zum Grundbuchamt erscheint. In diesem Fall steht dem Käufer die Klage auf Zwangseintragung (cebri tescil davası) vor dem türkischen Zivilgericht (Asliye Hukuk Mahkemesi) offen. Das Gericht prüft, ob der Vorvertrag formgültig abgeschlossen wurde, ob die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind und ob der Käufer seinen Zahlungspflichten nachgekommen ist. Bejaht es die Voraussetzungen, ersetzt das Urteil die Erklärung des Verkäufers — das Grundbuchamt trägt auf Basis des Urteils ein.

Der Weg über die Gerichte ist langwierig. Für ausländische Staatsangehörige, die in der Türkei kaufen, gilt: Rechtliche Beratung vor der Unterzeichnung des Vorvertrags ist ungleich effizienter als Schadensminderung im Streitfall. Ergänzend lohnt ein Blick auf unsere Hinweise zu Off-Plan-Immobilienkäufen in der Türkei sowie auf die Prüfung des Grundbuchregisters vor dem Kauf.

Übertragung des Vorvertragsrechts auf Dritte

Eine weitere Besonderheit: Das aus dem Vorvertrag resultierende Recht kann seinerseits durch einen weiteren Vorvertrag auf eine dritte Person übertragen werden. Die Yargıtay hat dies mehrfach bestätigt. In Investorenketten oder wenn ein Käufer vor dem Vollzug aussteigen möchte, ist diese Konstruktion praktisch. Jeder Übertragungsakt muss allerdings die notarielle Form wahren — und je mehr Glieder die Kette hat, desto komplexer kann die Durchsetzung werden.

Häufig gestellte Fragen

F: Unterscheidet sich ein Vorvertrag vom Reservierungsformular des Bauträgers?

Ja, oft deutlich. Bauträger verwenden mitunter Formulare, die den Formvorgaben des türkischen Notargesetzes nicht entsprechen. Nur ein beim Notar in der Form des düzenleme abgeschlossener Vertrag ist rechtswirksam. Kein anderes Dokument — auch wenn es „Vorvertrag" heißt — erfüllt diese Anforderung.

F: Ist eine Anzahlung vor der notariellen Beurkundung sicher?

Nicht wirklich. Eine Zahlung vor Abschluss des notariellen Vorvertrags ist nicht durch ein wirksames Kaufversprechen gesichert. Im Streitfall müsste die Rückforderung auf Grundlage der Regelungen über ungerechtfertigte Bereicherung betrieben werden — was aufwändiger ist als eine vertragliche Klage. Sicherer ist es, Zahlungen erst nach notarieller Beurkundung und möglichst nach erfolgter Grundbucheintragung zu leisten.

F: Muss ich den Grundbuchtitel vor Unterzeichnung des Vorvertrags prüfen?

Unbedingt. Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen im Grundbuch können die Übertragung des Eigentums erschweren oder die Verwertbarkeit der Immobilie einschränken. Eine Anwältin oder ein Anwalt kann den Grundbuchauszug vor dem Notartermin prüfen und Risiken frühzeitig benennen. Unsere Kanzlei in Antalya führt diese Prüfung routinemäßig für ausländische Käufer durch.

F: Gilt für ausländische Käufer etwas Besonderes?

Ausländische Staatsangehörige dürfen in der Türkei grundsätzlich Immobilien erwerben, unterliegen jedoch besonderen Registrierungsanforderungen und bestimmten Gebietsbeschränkungen. Der Vorvertrag selbst unterliegt denselben Formvorschriften wie für türkische Staatsbürger. Wer mit dem Kauf auch die türkische Staatsbürgerschaft erwerben möchte, sollte zusätzlich prüfen, ob die Investitionsschwellen und Haltefristen eingehalten werden. Unsere Kanzlei berät Sie auch in diesem Bereich.

Wie Mona Hukuk Sie unterstützen kann

Unsere Kanzlei Mona Hukuk in Antalya begleitet ausländische Immobilienkäufer von der Vertragsgestaltung und Grundbuchprüfung über die Beurkundung beim Notar bis hin zur gerichtlichen Durchsetzung, wenn ein Verkäufer die Übertragung verweigert. Wir verfügen über langjährige Erfahrung in der Beratung internationaler Mandanten aus Europa, dem Nahen Osten und weiteren Regionen.

Kontaktieren Sie uns unter contact@monahukuk.com oder rufen Sie +90 (242) 606 14 32 an, um einen Beratungstermin in Antalya zu vereinbaren.