Aktuelle Entwicklungen im türkischen Mietrecht: Urteile des Kassationsgerichtshofs und der BAM 2025

Mit dem Inkrafttreten der Pflichtmediation in Mietstreitigkeiten am 01.09.2023 hat sich das Verfahrensrecht in diesem Bereich grundlegend verändert. Seither haben die Kammern des Kassationsgerichtshofs (Yargıtay) und die Regionalen Berufungsgerichte (Bölge Adliye Mahkemesi, BAM) Dutzende von Entscheidungen erlassen, die dieses neue Regelwerk auslegen — ein Teil davon in wechselseitigem Widerspruch. Im Folgenden fassen wir die prägendsten Urteile des Zeitraums 2024–2025 sowie die praktisch bedeutsamen aktuellen Entwicklungen zusammen.

Pflichtmediation: Offene Rechtsfragen in der Praxis

Warum ist der Zeitpunkt der Mediationseinleitung entscheidend?

Der Kassationsgerichtshof, 3. Zivilkammer, Entscheidung Nr. 2025/3048, hat klargestellt, dass das Verstreichenlassen der gesetzlichen Frist, nach der das Räumungsrecht des Vermieters entsteht, zwingende Voraussetzung für die Einleitung des Mediationsverfahrens ist. In der Praxis bedeutet dies: Der Vermieter muss das Datum der Räumungsabmahnung sowie den Ablauf der gesetzlichen Wartefrist sorgfältig dokumentieren und darf den Mediator erst nach Fristablauf anrufen.

Genügt die bloße Einleitung des Mediationsverfahrens?

Das Regionale Berufungsgericht Istanbul (BAM), 35. Zivilkammer, Entscheidung Nr. 2025/359, hat entschieden, dass die bloße Einleitung des Mediationsverfahrens nicht ausreicht. Das Verfahren muss vollständig durchgeführt und das abschließende Protokoll (Schlussprotokoll) förmlich aufgenommen werden.

Der Kassationsgerichtshof, 9. Zivilkammer, Entscheidung Nr. 2022/5294, hat demgegenüber klargestellt, dass auch im Fall des Scheiterns der Mediation die Aufnahme des Schlussprotokolls genügt.

Der sichere Weg besteht darin, das Mediationsschlussprotokoll vollständig aufnehmen zu lassen und anschließend unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen Klage zu erheben.

In welcher Form ist das Schlussprotokoll dem Gericht vorzulegen?

Ein in der Praxis häufig anzutreffender Fehler ist die Vorlage des Mediationsschlussprotokolls in Fotokopie. Die Gerichte verlangen die Vorlage des Originals oder einer durch den Mediator beglaubigten Abschrift.

Kann in einer Mediationsvereinbarung über Wohnraummiete eine Vertragsstrafe vereinbart werden?

Vertragsstrafen in Mediationsvereinbarungen, die Wohnraummietverhältnisse betreffen, sind gemäß Art. 346 des Türkischen Obligationenrechts (Türk Borçlar Kanunu, TBK) unwirksam. Art. 346 TBK untersagt es, dem Mieter neben der Miete und den Nebenkosten weitere Zahlungspflichten aufzuerlegen.

Art. 353 TBK und die Wirkung der Mediation auf Fristen

Das Regionale Berufungsgericht Istanbul (BAM), 49. Zivilkammer, Entscheidung Nr. 2025/1002, hat entschieden, dass der Antrag auf Durchführung eines Mediationsverfahrens die schriftliche Mitteilung im Sinne von Art. 353 TBK ersetzt und die Frist zur Erhebung der Räumungsklage um ein Jahr verlängert.

Beteiligung der Parteien: Wer muss am Mediationsverfahren teilnehmen?

Sind mehrere Mieter oder Vermieter vorhanden, müssen sämtliche Beteiligte ordnungsgemäß geladen werden; dies ist im Schlussprotokoll ausdrücklich festzuhalten. Eine unvollständige Parteibesetzung kann dazu führen, dass das Gericht die Klage als unzulässig abweist, weil die Prozessvoraussetzung der Durchführung der Pflichtmediation nicht erfüllt ist.

Zuständigkeit: Welches Gericht ist zuständig?

Für Mietstreitigkeiten ist das Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) ausschließlich zuständig (Art. 4 ZPO). Klagen, die beim Amtsgericht (Asliye Hukuk Mahkemesi) eingereicht werden, werden wegen Unzuständigkeit abgewiesen.

Räumung wegen Vertragsverletzung

Ist das Zusammenleben mit einem Elternteil ein Räumungsgrund?

Das Zusammenleben des Mieters mit seiner Mutter oder seinem Vater in der gemieteten Wohnung stellt keine Vertragsverletzung dar, sofern der Mietvertrag kein ausdrückliches Verbot enthält.

Ist die Nutzung einer größeren Fläche als vermietet stets ein Vertragsverstoß?

Die tatsächliche Nutzung einer über die Mietsache hinausgehenden Fläche durch den Mieter gilt nicht in jedem Fall als Räumungsgrund. Die Gerichte beurteilen diese Frage einzelfallbezogen.

Abmahnungen und Zustellungen

Zwei berechtigte Mahnungen und elektronische Zustellung

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ist anerkannt, dass zwischen dem Datum des Lesezugriffs auf eine elektronische Zustellung (E-Tebligat) und dem im System gespeicherten Datum eine Verzögerung von bis zu fünf Tagen bestehen kann. Wird bei der Bestimmung des Abmahnungsdatums diese Fünf-Tages-Frist nicht berücksichtigt, besteht das Risiko, dass die Abmahnung als unwirksam angesehen wird.

Folgen der Nichtbeachtung besonderer Benachrichtigungsklauseln im Mietvertrag

Einige Mietverträge sehen vor, dass vor dem Versand einer Abmahnung zunächst eine gesonderte schriftliche Benachrichtigung zu erfolgen hat. Die Gerichte erachten solche Klauseln als verbindlich.

Sind WhatsApp-Nachrichten rechtlich wirksame Zustellungen?

Für die Wirksamkeit spricht: Lässt sich nachweisen, dass die Nachricht gelesen wurde (blaue Doppelhaken) und dass dieser Kanal als übliche Kommunikationsform zwischen den Parteien etabliert war, sollte die Zustellung als wirksam anerkannt werden.

Gegen die Wirksamkeit spricht: Zustellungen, die nicht über die offiziellen gesetzlichen Zustellungswege erfolgen, entfalten keine Rechtswirkung.

Empfehlung: Abmahnungen und Mitteilungen sollten stets durch notarielle Zustellung oder per Einschreiben mit Rückschein (iadeli taahhütlü posta) vorgenommen werden.

Zeugenbeweis

Die Gerichte vermeiden es, allein auf Zeugenaussagen abzustellen, wenn es sich um widersprüchliche Bekundungen naher Verwandter des Vermieters oder Mieters ersten Grades handelt.

Räumungsverpflichtung (Tahliye Taahhüdü)

Ist eine durch Verweisung im Mietvertrag eingegangene Räumungsverpflichtung wirksam?

Der Kassationsgerichtshof erkennt diese Methode grundsätzlich als wirksam an, betont jedoch, dass die Verpflichtungserklärung hinsichtlich des Räumungsdatums und der Unterschrift die gesetzlichen Anforderungen des TBK erfüllen muss.

Ist bei der Räumungsverpflichtung für die Ehewohnung die Zustimmung beider Ehegatten erforderlich?

Ja. Handelt es sich bei der Mietsache um die Ehewohnung (aile konutu), ist die Unterschrift beider Ehegatten zwingend erforderlich (Art. 194 des Türkischen Zivilgesetzbuchs, TMK). Der Kassationsgerichtshof weist Klagen ab, die auf einer Räumungsverpflichtung beruhen, die nur von einem Ehegatten unterzeichnet wurde.

Laufzeit der Mietbürgschaft

Die Haftung des Bürgen ist, sofern keine abweichende schriftliche Regelung getroffen wurde, auf den Ablauf des ursprünglichen Mietvertrags begrenzt. Bei einer Vertragsverlängerung kann nicht von einem Fortbestehen der Bürgschaftsverpflichtung ausgegangen werden; für den neuen Zeitraum ist eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Bürgen einzuholen.

Mietfestsetzungs- und Anpassungsklagen

Art. 344 TBK: Festsetzung oder Anpassung?

Wurde keine Mieterhöhungsrate vereinbart oder übersteigt die vereinbarte Rate den Verbraucherpreisindex (TÜFE), greift Art. 344 TBK, und das Gericht setzt die Miete nach den aktuellen Marktbedingungen fest.

Ändert eine überhöhte Mietzahlung den Mietvertrag?

Der Kassationsgerichtshof hat entschieden, dass Überzahlungen den Mietvertrag nicht abändern. Der Mieter kann zu viel gezahlte Beträge nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern.

Fazit: Die wichtigsten Handlungsempfehlungen

1. Das Mediationsverfahren zum richtigen Zeitpunkt einleiten.
2. Das Original oder eine beglaubigte Kopie des Schlussprotokolls aufbewahren.
3. Die Benachrichtigungsfristen gemäß Art. 353 TBK einhalten.
4. Die Fünf-Tages-Verzögerung bei der elektronischen Zustellung berücksichtigen.
5. Abmahnungen und Mitteilungen über notarielle Zustellung oder Einschreiben mit Rückschein versenden.
6. Bei der Ehewohnung die Unterschriften beider Ehegatten einholen.
7. Bei Vertragsverlängerung eine neue schriftliche Zustimmungserklärung des Bürgen einholen.
8. In Mediationsvereinbarungen keine Vertragsstrafen aufnehmen.

Das Mietrecht wird von Jahr zu Jahr technisch anspruchsvoller.