El seguro obligatorio DASK contra terremotos en Turquía: guía completa para propietarios

Quien haya comprado o vendido una propiedad en Turquía habrá oído la pregunta: "¿Tiene póliza DASK?" Aparece en el registro de la propiedad, en el banco y hasta al dar de alta los suministros. Muchos compradores extranjeros se sorprenden al descubrir que no se trata de un seguro optativo: es un requisito legal, y sin él no es posible completar ninguna transacción inmobiliaria en Turquía.

¿Qué es el DASK y cuál es su base legal?

DASK es el acrónimo de Doğal Afet Sigortaları Kurumu — la Institución Turca de Seguros contra Catástrofes Naturales. Fue creada como entidad jurídica pública por el artículo 3 de la Ley de Seguros contra Catástrofes (Ley n.º 6305), en vigor desde el 18 de mayo de 2012. Esta ley derogó expresamente, mediante su artículo 15, el Decreto-Ley n.º 587 sobre seguro obligatorio de terremotos que la precedía.

El seguro obligatorio de terremotos cubre los daños estructurales en edificios causados directamente por un seísmo, así como los daños derivados de incendios, explosiones, tsunamis o corrimientos de tierra provocados por el terremoto.

¿Quién está obligado a contratar el DASK?

El artículo 10 de la Ley n.º 6305 especifica qué inmuebles están sujetos al seguro obligatorio:

Inmuebles obligados:

• Unidades independientes (pisos, oficinas) registradas bajo la Ley de Propiedad Horizontal (Ley n.º 634)
• Edificios residenciales construidos sobre terrenos privados inscritos en el registro
• Locales comerciales (tiendas, despachos) ubicados dentro de edificios residenciales
• Viviendas construidas por el Estado o financiadas con créditos públicos

Inmuebles excluidos:

• Viviendas de protección oficial reguladas por la Ley n.º 2946 y edificios de servicio público
• Construcciones en zonas rurales levantadas por vecinos empadronados en ese municipio
• Edificios dedicados íntegramente a usos no residenciales

La obligación de contratar y renovar anualmente la póliza recae sobre el propietario o el titular del usufructo.

¿Por qué es el DASK obligatorio en el registro de la propiedad?

El artículo 11 de la Ley n.º 6305 impone a los registros de la propiedad la obligación de no inscribir ninguna transmisión de titularidad sobre un inmueble sujeto al seguro obligatorio sin que se presente y verifique una póliza DASK en vigor. Esta exigencia se aplica a:

• Compraventa de inmuebles: No puede efectuarse ninguna transmisión de titularidad sin un certificado DASK actualizado.
• Constitución de hipoteca: Los bancos comprueban la cobertura DASK antes de inscribir una hipoteca.
• Alta en suministros: Las compañías de agua y electricidad deben verificar el DASK al tramitar nuevas altas.

Si la póliza del vendedor está caducada, deberá renovarla antes de la cita en el registro, o acordar con el comprador quién asume ese trámite.

¿Qué cubre el DASK y por qué importe?

Conforme al artículo 13 de la Ley n.º 6305, el importe máximo asegurado se fija anualmente por el ministro competente y se publica en el Boletín Oficial. La prima y el límite de cobertura se calculan en función de:

• La superficie bruta de la unidad
• El tipo de construcción (hormigón armado, mampostería, madera, etc.)
• La zona de riesgo sísmico y la clase de suelo
• La antigüedad del edificio

Garantía legal clave: La ley dispone expresamente que, una vez completada la evaluación del daño y presentada la documentación requerida, la indemnización debe abonarse en un plazo máximo de 30 días.

Qué no cubre el DASK: El contenido, el mobiliario, los objetos personales, la pérdida de rentas de alquiler y los gastos de alojamiento alternativo quedan excluidos. Para estas coberturas puede suscribirse un seguro de terremoto voluntario con cualquier aseguradora privada, una vez vigente el DASK obligatorio.

El DASK para propietarios extranjeros en Turquía

Los ciudadanos extranjeros propietarios de inmuebles en Turquía están sujetos exactamente a las mismas obligaciones DASK que los ciudadanos turcos. La póliza puede contratarse con cualquier aseguradora autorizada en Turquía o directamente a través de la plataforma en línea de DASK. Solo se necesita el número del título de propiedad (tapu no); la gestión lleva pocos minutos.

En ciudades como Antalya, Estambul o Bodrum, donde el mercado extranjero es muy activo, es habitual que el comprador disponga de la póliza DASK antes de la cita en el registro. Si viaja a Turquía únicamente para formalizar la compra, contrate la póliza por internet con antelación para evitar contratiempos de última hora.

Cómo reclamar por daños tras un terremoto

Si su propiedad resulta dañada por un seísmo:

1. Póngase a salvo y llame a los servicios de emergencia.
2. No entre en el edificio hasta que las autoridades lo declaren seguro.
3. Comunique el siniestro a la línea de DASK (125) o a su aseguradora.
4. Un perito autorizado realizará la inspección y elaborará el informe de daños.
5. Tras la presentación de la documentación completa, la indemnización se abona en un plazo máximo de 30 días.

Preguntas frecuentes

¿Está el inquilino obligado a contratar el DASK? No. La obligación corresponde al propietario o al usufructuario. El inquilino debería, no obstante, verificar que el arrendador mantiene la póliza en vigor, ya que su ausencia bloquea cualquier venta o refinanciación futura.

¿Qué ocurre si la póliza caduca? La cobertura cesa al vencer la póliza. Los daños producidos por un terremoto tras la fecha de vencimiento no serán indemnizados. Además, una póliza caducada impide inscribir la siguiente transacción inmobiliaria.

Tengo varios pisos — ¿necesito una póliza para cada uno? Sí. Cada unidad independiente (bağımsız bölüm) requiere su propia póliza DASK.

¿Es siempre suficiente la cobertura del DASK? No necesariamente. El importe máximo asegurado puede quedar por debajo del coste real de reconstrucción, en especial para inmuebles de gran superficie o de alta calidad. En ese caso, puede complementarse con un seguro voluntario de terremoto.

¿Cubre el DASK las zonas comunes del edificio? Las pólizas se emiten por unidad. La cobertura se extiende a la unidad asegurada y a los elementos estructurales que la conectan al edificio; el conjunto de pólizas de todos los propietarios proporciona cobertura al edificio en su totalidad.

Cómo puede ayudarle Mona Hukuk

El DASK es uno de los varios requisitos legales y de seguros que los propietarios extranjeros en Turquía deben gestionar. Si está comprando, vendiendo o refinanciando una propiedad en la región de Antalya y tiene dudas sobre el DASK, los trámites en el registro o sus obligaciones como propietario extranjero, nuestro equipo puede orientarle en español.

Contáctenos en contact@monahukuk.com o llámenos al +90 (242) 606 14 32.