Gestión de Comunidades de Propietarios en Turquía (Kat Mülkiyeti): Guía para Propietarios Extranjeros

Desde el momento en que su nombre queda inscrito en el título de propiedad de un piso en Turquía, usted pasa a formar parte de un sistema jurídico de gestión. Este sistema es el régimen de propiedad horizontal (kat mülkiyeti), que funciona al amparo de la Ley núm. 634 de Propiedad Horizontal. Las personas de otras nacionalidades que poseen bienes inmuebles en Antalya, Estambul o en cualquier otra ciudad de Turquía no quedan al margen de este sistema; están sujetas exactamente a los mismos derechos y obligaciones que los ciudadanos turcos.

¿Qué es el kat mülkiyeti?

El kat mülkiyeti consiste en que cada unidad independiente de un edificio de varias plantas —piso, local comercial u oficina— es objeto de un derecho de propiedad separado. Su unidad privativa le pertenece exclusivamente a usted; pero los pasillos, el ascensor, la cubierta, el jardín y las instalaciones técnicas comunes pertenecen conjuntamente a todos los propietarios en proporción a su cuota de participación inscrita en el Tapu Sicili (Registro Catastral turco). La ley regula mediante normas concretas tanto sus derechos individuales como su relación con los demás propietarios.

La junta de propietarios: el órgano decisor del edificio

La gestión del edificio se lleva a cabo a través de la junta de propietarios. Esta junta está integrada por todos los titulares del inmueble y debe reunirse al menos una vez al año —habitualmente en enero— por cada año natural. En caso de urgencia, el administrador o los propietarios pueden convocar una junta extraordinaria.

Para que la reunión sea válida debe concurrir más de la mitad de los propietarios, tanto en número como en cuota de participación. Si no se alcanza este quórum, se celebra una segunda convocatoria en un plazo máximo de quince días; en esta segunda reunión puede adoptarse acuerdo por mayoría simple de los asistentes.

Cada propietario tiene un voto por cada unidad que posea. No obstante, aunque se tenga más de un piso, el total de votos no puede superar un tercio de todos los votos del edificio. Esta limitación se aplica igualmente a los propietarios de otras nacionalidades.

La junta elige o destituye al administrador, aprueba el presupuesto anual, decide sobre las grandes reparaciones, fija el importe de las cuotas de comunidad y puede instar judicialmente a un propietario incumplidor a transmitir su unidad a los demás.

El reglamento de la comunidad: el orden interno del edificio

El reglamento de la comunidad (yönetim planı), elaborado al constituirse el régimen de propiedad horizontal, tiene naturaleza contractual y es vinculante para todos los propietarios. Regula cómo se gestiona el edificio, cómo se usan las zonas comunes, cómo se distribuyen los gastos y cuáles son las facultades del administrador.

Los ciudadanos extranjeros que compran un piso en Turquía deben examinar el reglamento de la comunidad necesariamente antes de la compra, porque no haberlo visto no equivale a no haberlo aceptado. Modificar el reglamento exige el consentimiento escrito de cuatro quintos de todos los propietarios; este elevado umbral dota al reglamento de estabilidad.

El administrador: quien gestiona el día a día

En los edificios con ocho o más unidades independientes, la designación de un administrador es obligatoria por ley. El administrador es elegido por la junta de propietarios y responde ante ella como un mandatario. Sus funciones principales incluyen la organización del mantenimiento, los contratos de seguros, la supervisión de los servicios comunes y la llevanza de los libros de documentación y contabilidad.

Cada año elabora un presupuesto de explotación en el que se recogen los ingresos y gastos previstos del edificio y el anticipo de cuota que debe abonar cada propietario. A falta de presupuesto aprobado por la junta, el administrador puede elaborar su propio proyecto. La obligación de rendir cuentas debe cumplirse al menos una vez al año y siempre que lo solicite la mitad de los propietarios. Al final de cada año natural está obligado también a cerrar el libro de actas ante notario.

Cuotas de comunidad: ¿quién paga cuánto?

La cuota de comunidad es la aportación mensual que se recauda para sufragar los gastos de funcionamiento del edificio. La ley establece un método claro de distribución de gastos: los gastos de personal —portero, personal de limpieza, seguridad— se reparten a partes iguales entre todos los propietarios. Las primas de seguro, los gastos de mantenimiento de las zonas comunes y los costes de reparación se distribuyen en proporción a la cuota de participación inscrita en el Tapu Sicili.

La obligación de pagar la cuota de comunidad no se extingue aunque haya dado su piso en alquiler. El inquilino también puede ser considerado deudor solidario de los gastos; sin embargo, su responsabilidad queda limitada al importe de la renta que haya abonado. Los propietarios extranjeros que permanecen fuera de Turquía durante períodos prolongados a veces se enteran tarde de los incrementos aprobados en las juntas y se encuentran ante deudas inesperadas. La vía más práctica para proteger sus derechos es otorgar un poder notarial a una persona de confianza para que le represente en las reuniones.

Modificaciones en zonas comunes e impugnación de acuerdos

Los propietarios no pueden realizar por cuenta propia modificaciones en las zonas comunes del edificio. Las mejoras o nuevas instalaciones en los elementos comunes requieren un acuerdo por mayoría, tanto en número como en cuota de participación. Los cambios de mayor envergadura exigen la mayoría de cuatro quintos.

Si no está de acuerdo con un acuerdo de la junta, la ley le reconoce el derecho a impugnarlo dentro de plazos determinados. Quienes estén presentes en la reunión y voten en contra pueden interponer demanda de nulidad ante el Juzgado de Primera Instancia Civil del lugar donde se ubique el edificio en el plazo de un mes desde la fecha del acuerdo. Los ausentes disponen de un mes desde que tuvieron conocimiento del acuerdo, con el límite máximo de seis meses desde la fecha de adopción en todo caso.

En los inmuebles que en el momento de la compra se encuentran en fase de kat irtifakı (propiedad horizontal en construcción) pero aún no han constituido el kat mülkiyeti (régimen de propiedad horizontal definitivo) pueden entrar en juego normas diferentes, por lo que conviene aclarar el estatus jurídico antes de suscribir el contrato.

Preguntas frecuentes

P: ¿Puede ser elegido administrador un extranjero?

Sí. La Ley núm. 634 no exige la nacionalidad turca para ser administrador. La junta de propietarios puede elegir administrador a cualquier persona que considere adecuada, sea o no propietaria, turca o extranjera.

P: ¿Qué ocurre si no pago las cuotas?

Las cuotas impagadas pueden ser objeto de ejecución forzosa conforme al derecho procesal de ejecución turco. El administrador puede iniciar el cobro mediante mandamiento de pago sin necesidad de acudir al proceso declarativo. En los casos de deuda persistente, los demás propietarios pueden instar judicialmente la venta forzosa de la unidad del deudor.

P: ¿Son vinculantes para mí los acuerdos adoptados en una reunión a la que no fui convocado?

En general, sí; aunque si la convocatoria fue irregular ello puede servir de fundamento para la demanda de nulidad. Los tribunales turcos exigen que se haya realizado una convocatoria válida para que la reunión sea válida.

P: ¿En qué idioma se celebran las reuniones?

En turco. Si no habla turco, las soluciones más adecuadas son otorgar un poder notarial a alguien de confianza o asistir a las reuniones con intérprete.

P: ¿El reglamento de la comunidad y el título de propiedad son el mismo documento?

No. El título de propiedad es el documento que acredita su derecho de propiedad. El reglamento de la comunidad es un documento distinto que regula cómo funciona el edificio. Ambos guardan relación directa con sus derechos, pero se registran en sistemas diferentes.

Cómo puede ayudar Mona Hukuk

Comprender sus derechos y responsabilidades como propietario extranjero en el sistema de kat mülkiyeti en Turquía le permite prevenir tanto los conflictos cotidianos como los litigios de larga duración. En Mona Hukuk prestamos apoyo a clientes extranjeros desde Antalya en numerosas cuestiones: revisión del reglamento de la comunidad antes de la compra, elaboración de poderes notariales e interposición de los recursos jurídicos oportunos contra los acuerdos de la junta.

Para una consulta en Antalya, puede escribirnos a info@monahukuk.com o llamarnos al +90 (242) 606 14 32.