Novedades en el Derecho de Arrendamientos en Turquía: Resoluciones del Tribunal de Casación y de las Audiencias Provinciales 2025

La entrada en vigor de las disposiciones sobre mediación obligatoria el 01.09.2023 transformó radicalmente el procedimiento en los conflictos de arrendamiento. Desde entonces, las salas del Tribunal de Casación y las audiencias provinciales han dictado decenas de resoluciones interpretando este nuevo marco; algunas de ellas son contradictorias entre sí. A continuación recogemos las resoluciones más determinantes del período 2024-2025 y los desarrollos prácticos de mayor relevancia.

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Mediación Obligatoria: Cuestiones Críticas en la Práctica

¿Por qué importa el momento de acudir a la mediación?

Acudir a la mediación prematuramente puede no ser suficiente para cumplir el requisito procesal. En su resolución n.º 2025/3048, la Sala 3.ª del Tribunal de Casación declaró que la expiración del plazo legal necesario para que nazca el derecho al desahucio es una condición previa al inicio del procedimiento de mediación. Si el arrendador presenta la solicitud de mediación antes de que ese derecho haya nacido, con el único objeto de ir quemando etapas, el tribunal puede declarar incumplido el requisito procesal.

Consecuencia práctica: lleve un registro de la fecha del requerimiento de desahucio y del plazo legal de espera; no acuda a la mediación antes de que ese plazo haya vencido.

¿Es suficiente con iniciar el procedimiento de mediación?

Las audiencias provinciales han respondido de forma diferente a esta pregunta:

Audiencia Provincial de Estambul, Sala 35.ª, resolución n.º 2025/359 — Iniciar el procedimiento de mediación no basta por sí solo. Es imprescindible que el procedimiento se complete de conformidad con las normas procesales aplicables y que se extienda el acta final; de lo contrario, no se considera cumplido el requisito procesal.

Tribunal de Casación, Sala 9.ª, resolución n.º 2022/5294 — Si el mediador no logra alcanzar un acuerdo, la mera extensión del acta final es suficiente. Si el procedimiento no puede completarse por causas ajenas a las partes, esa circunstancia no hace desaparecer el requisito procesal.

Esta divergencia no ha sido resuelta aún por una resolución unificadora de doctrina. La vía segura es asegurarse de que el acta final de mediación esté correctamente extendida y presentar después la demanda respetando los plazos legales.

¿Cómo debe aportarse el acta final al tribunal?

Un error frecuente en la práctica es presentar el acta de mediación en fotocopia simple. La práctica judicial exige que se aporte el original del acta o una copia certificada por el mediador. Las fotocopias ordinarias obtenidas por las partes o sus abogados no son aceptadas. Solicitar una copia certificada a la oficina de mediación elimina ese riesgo.

¿Puede incluirse una cláusula penal en el acuerdo de mediación?

El acuerdo de mediación tiene fuerza ejecutiva equivalente a una sentencia. Sin embargo, en la práctica se ha extendido la costumbre de incluir en ese acuerdo una «cláusula penal por incumplimiento del contrato».

Las resoluciones del Tribunal de Casación ponen de manifiesto que las cláusulas penales en acuerdos de mediación sobre arrendamientos de vivienda son nulas conforme al artículo 346 del COT. El artículo 346 prohíbe imponer al arrendatario cualquier obligación de pago distinta de la renta y los gastos accesorios. El hecho de que las partes hayan llegado a un acuerdo en mediación no permite sortear esta prohibición imperativa.

El artículo 353 del COT y el efecto de la mediación sobre los plazos

En virtud del artículo 353 del COT, si el arrendador no realiza la notificación escrita en los plazos de caducidad aplicables a determinadas causas de desahucio, pierde el derecho al desahucio en el período siguiente.

Audiencia Provincial de Estambul, Sala 49.ª, resolución n.º 2025/1002 — La solicitud de mediación equivale a la notificación escrita prevista en el artículo 353 y prorroga un año el plazo para interponer la demanda de desahucio. Esta interpretación supone una garantía importante para los arrendadores que temen perder el derecho al desahucio en los períodos de renovación del contrato.

Constitución de partes: ¿quién debe participar en la mediación?

Para que la mediación sea considerada un requisito procesal cumplido, deben intervenir en el procedimiento todas las partes necesarias del conflicto. Si hay varios arrendatarios o varios arrendadores, cada uno de ellos debe ser convocado; la actitud de cada parte convocada ha de quedar registrada, y esas circunstancias deben constar expresamente en el acta final. La falta de alguna parte puede acarrear la declaración de incumplimiento del requisito procesal ante el tribunal.

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Competencia: ¿Ante Qué Tribunal?

Con independencia de la cuantía del litigio, en los conflictos de arrendamiento es competente el Juzgado de Paz (artículo 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La jurisprudencia del Tribunal de Casación es uniforme en este punto; los procedimientos iniciados ante el Juzgado de Primera Instancia concluyen con una declaración de incompetencia. Interponer la demanda ante el tribunal equivocado genera pérdida de tiempo, por lo que conviene verificar este extremo antes de redactar la demanda.

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Desahucio por Incumplimiento del Contrato

¿Convivir con los progenitores constituye causa de desahucio?

Cuando el contrato no contiene una prohibición expresa, el hecho de que el arrendatario comparta la vivienda con su padre o su madre no constituye un incumplimiento contractual. Las resoluciones recientes del Tribunal de Casación se consolidan en este sentido: la convivencia con un familiar no puede considerarse como «cesión a un tercero» ni como «uso ajeno al destino pactado».

¿El uso de una superficie mayor que la arrendada supone siempre una infracción?

El hecho de que el arrendatario ocupe de facto una superficie mayor que la arrendada tampoco es causa de desahucio en todos los casos. Los tribunales valoran la situación atendiendo a las circunstancias específicas de cada caso; cuando el espacio adicional utilizado no afecta a la esencia de la prestación principal del arrendamiento, no acuerdan el desahucio. No obstante, ocupar el inmueble para una actividad completamente distinta del uso pactado puede calificarse como incumplimiento contractual.

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Requerimientos y Notificaciones

Los dos avisos justificados y la notificación electrónica

Para que el derecho a acumular dos avisos justificados sea válido, es indispensable que la notificación llegue correctamente al arrendatario. La jurisprudencia del Tribunal de Casación sobre el sistema de notificación electrónica reconoce un retraso de 5 días entre la fecha en que la notificación figura como leída en el sistema y la fecha de registro. Si el arrendador fija la fecha del aviso sin tener en cuenta esos 5 días, el aviso puede ser declarado inválido.

¿Qué ocurre si no se sigue el procedimiento especial de notificación previsto en el contrato?

Algunos contratos de arrendamiento exigen que, antes de enviar un requerimiento, se realice previamente una notificación escrita específica. Los tribunales consideran vinculantes esas cláusulas; el requerimiento enviado sin haber cursado esa notificación previa se considera que no cumple el requisito previo para el ejercicio del derecho al desahucio. Revisar detenidamente los procedimientos de notificación antes de firmar el contrato evita la pérdida de derechos en el futuro.

¿Tienen validez jurídica las notificaciones por WhatsApp?

No hay consenso entre los tribunales:

• Postura favorable a su validez: si puede acreditarse que el arrendatario leyó el mensaje (doble tilde azul) y las partes han utilizado habitualmente ese canal, la notificación debería considerarse válida.
• Postura contraria: las notificaciones realizadas fuera de los canales oficiales no producen efectos jurídicos; acreditar que el mensaje fue entregado y su contenido plantea dificultades probatorias.

Dado que no existe jurisprudencia consolidada, se recomienda realizar los requerimientos y notificaciones mediante notaría o correo certificado con acuse de recibo.

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Prueba Testifical

La práctica de oír testigos en los procesos de desahucio plantea objeciones de imparcialidad cuando el testigo mantiene vínculos estrechos con alguna de las partes. Cuando los testimonios de familiares directos del arrendador o del arrendatario son contradictorios, los tribunales evitan apoyar su decisión exclusivamente en esas declaraciones. Las declaraciones de testigos imparciales y no directamente relacionados con las partes resultan más determinantes para la resolución del conflicto.

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El Compromiso de Desalojo

¿Es válido el compromiso de desalojo incluido por referencia en el propio contrato?

Un compromiso de desalojo puede formalizarse mediante una cláusula de remisión incluida en el propio contrato de arrendamiento, sin necesidad de un documento separado. El Tribunal de Casación reconoce con carácter general la validez de este método, aunque subraya que el contenido debe cumplir los requisitos previstos en el COT en cuanto a fecha de desalojo y firma. Una cláusula de remisión sin fecha o sin firma puede invalidar el compromiso.

En la vivienda familiar, ¿es necesaria la firma de ambos cónyuges?

Sí. Si el inmueble arrendado tiene la condición de vivienda familiar, para el contrato o el compromiso de desalojo el arrendatario debe obtener el consentimiento del otro cónyuge o ambos cónyuges deben firmar conjuntamente (artículo 194 del Código Civil turco). El Tribunal de Casación desestima las demandas de desahucio basadas en compromisos de desalojo firmados únicamente por uno de los cónyuges. Este requisito merece especial atención para los nuevos propietarios que adquieren un inmueble ya arrendado con intención de desalojar al inquilino.

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Vigencia Temporal del Contrato de Fianza

Las disposiciones del COT sobre protección del fiador son también aplicables al arrendamiento. En la fianza arrendaticia, la responsabilidad del fiador queda limitada, salvo disposición escrita en contrario, a la fecha de vencimiento del contrato principal. Cuando el contrato se prorroga o se renueva, no puede presumirse que la responsabilidad del fiador continúa automáticamente; es necesario obtener la conformidad escrita del fiador para el nuevo período. Los arrendadores que pasan por alto esta cuestión pueden encontrarse con que no pueden reclamar la deuda de renta al fiador.

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Procesos de Fijación y Revisión de la Renta

Artículo 344 del COT: ¿fijación o revisión?

El artículo 344 del COT es una norma especial que regula la determinación de la renta en los arrendamientos de vivienda y locales con cubierta. En sus resoluciones más recientes, el Tribunal de Casación reconoce que este artículo se aplica de forma autónoma, con independencia de las normas generales sobre revisión por circunstancias extraordinarias. Si el tipo de actualización de la renta no ha sido pactado por las partes o supera el IPC, entra en juego el artículo 344 y el tribunal puede fijar de nuevo la renta conforme a las condiciones del mercado. Para no dejar vencer los plazos al iniciar el procedimiento, es importante llevar un control de la fecha de inicio de cada período del contrato.

¿Los pagos en exceso modifican el contrato?

El hecho de que el arrendatario haya pagado durante un largo período una cantidad superior a la estipulada en el contrato no eleva contractualmente la renta. El Tribunal de Casación rechaza el argumento del «tipo efectivamente aplicado» y declara que los pagos en exceso no modifican el contrato; el arrendatario puede reclamar la devolución de lo pagado en exceso conforme a las normas sobre enriquecimiento injusto.

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Conclusión: Puntos Clave a Tener en Cuenta

1. Acuda a la mediación en el momento oportuno. Iniciar el procedimiento antes de que haya nacido el derecho puede llevar a que se declare incumplido el requisito procesal.
2. Guarde el original o una copia certificada del acta final. Una fotocopia simple puede no ser aceptada por el tribunal.
3. Controle los plazos de notificación del artículo 353 del COT. Aunque la solicitud de mediación equivale a una notificación escrita, registre las fechas.
4. En el cálculo de los dos avisos justificados, tenga en cuenta el retraso de 5 días de la notificación electrónica. De lo contrario, el aviso puede ser declarado inválido.
5. Realice las notificaciones por notaría o correo certificado con acuse de recibo. La validez de las notificaciones por WhatsApp sigue siendo discutida.
6. En la vivienda familiar, obtenga la firma de ambos cónyuges. El compromiso de desalojo firmado por uno solo de los cónyuges es inválido.
7. Cuando el contrato se renueve, obtenga del fiador una nueva conformidad escrita. La fianza anterior puede no cubrir el nuevo período.
8. No incluya cláusulas penales en el acuerdo de mediación. Son nulas conforme al artículo 346 del COT.

El derecho de arrendamientos se vuelve técnicamente más exigente cada año, tanto desde el punto de vista procesal como sustantivo. Obtener asesoramiento jurídico especializado antes de que surja el conflicto supone un ahorro muy superior a su coste.

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Este artículo tiene finalidad informativa general y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado. Para resolver su conflicto de arrendamiento, puede ponerse en contacto con nuestro despacho.