Permiso de alquiler turístico a corto plazo en Turquía: Ley 7464

Alquilar un piso en Turquía a través de Airbnb o una plataforma similar ya no es cuestión de publicar el anuncio y cobrar. Desde el 1 de enero de 2024, cualquier arrendamiento residencial turístico de 100 días o menos por año natural requiere un permiso del Ministerio de Cultura y Turismo. Operar sin este permiso expone a los propietarios a multas considerables y, en algunos casos, a responsabilidad penal.

El marco legal: Ley 7464

La Ley 7464, promulgada el 2 de noviembre de 2023 y en vigor desde el 1 de enero de 2024, introdujo un régimen integral de licencias para los alquileres turísticos a corto plazo (kısa dönemli turistik kiralama). La ley define el alquiler a corto plazo como cualquier arrendamiento de vivienda de 100 días o menos en un año natural.

El permiso (izin belgesi) lo expide el Ministerio de Cultura y Turismo, no el ayuntamiento. Esta distinción es importante: una licencia de actividad municipal no sustituye al permiso del Ministerio, y tener una de ellas no exime de obtener la otra.

El Danıştay (Consejo de Estado) respaldó la constitucionalidad del requisito de permiso y confirmó el marco administrativo en sus resoluciones de 2025.

¿Quién debe obtener el permiso?

Cualquier persona física o jurídica que arriende un inmueble residencial para alojamiento turístico a corto plazo — con un total de 100 días o menos en el año natural — necesita el permiso del Ministerio. Si el mismo inmueble se alquila más de 100 días en un año, se aplica un régimen diferente (derecho arrendaticio ordinario).

El permiso debe exhibirse a la entrada del inmueble. El número de permiso también debe figurar en cualquier anuncio, incluidos los listados en plataformas en línea.

Requisito de consentimiento de la comunidad de propietarios

Es la norma que con mayor frecuencia pasan por alto los propietarios: si el inmueble está ubicado en un edificio en régimen de propiedad horizontal (kat mülkiyetine tabi bina), antes de que se expida el permiso es necesario el consentimiento escrito de la junta de propietarios (kat malikleri kurulu), en forma de acuerdo adoptado por mayoría.

Este requisito ha bloqueado en la práctica muchas solicitudes de permiso. Las juntas de administración de edificios residenciales consolidados rechazan con frecuencia el consentimiento, especialmente en zonas turísticas, donde los residentes existentes se han opuesto a la rotación constante de visitantes en estancias cortas. Sin el consentimiento, no puede expedirse el permiso y el arrendamiento no puede desarrollarse lícitamente.

Sanciones por operar sin permiso

El régimen de la Ley 7464 incluye sanciones administrativas sustanciales:

• Alquiler sin permiso: multas de decenas de miles de liras turcas por infracción, con incremento en caso de reincidencia
• Publicidad sin número de permiso: multas separadas por cada anuncio
• No exhibir el permiso en el inmueble: multas adicionales

Las plataformas en línea también están obligadas a verificar los números de permiso y tienen prohibido publicar inmuebles sin permiso válido. Las plataformas que listan conscientemente propiedades no autorizadas se enfrentan a sus propias sanciones.

Más allá de las multas, los propietarios que operen repetidamente sin permiso corren el riesgo de que se anote una restricción en el registro de la propiedad y de perder la posibilidad de solicitar un permiso durante un período determinado.

Pasos prácticos para los propietarios

Si es propietario de un inmueble residencial en Turquía y desea alquilarlo a corto plazo:

1. Verifique el consentimiento de la comunidad: si el inmueble está en un edificio en propiedad horizontal, revise los registros de administración y, si es necesario, convoque una junta para obtener un acuerdo formal de consentimiento.
2. Reúna la documentación requerida: escritura de propiedad, documento de identidad, consentimiento de la junta (si procede) y registro fiscal correspondiente.
3. Presente la solicitud ante el Ministerio: la solicitud se tramita a través del portal oficial de administración electrónica (e-Devlet).
4. Exhiba el permiso a la entrada del inmueble e indique el número de permiso en todos los anuncios.
5. Controle los días de alquiler: mantenga registros que acrediten que el total de días de alquiler en el año no supera los 100; si los supera, reclarifique la naturaleza del arrendamiento.

Cómo puede ayudarle Mona Hukuk

El proceso de permiso, los requisitos de consentimiento de la comunidad de propietarios y el cumplimiento normativo de plataformas abarcan tanto derecho administrativo como inmobiliario. Nuestro equipo en Antalya asiste a los propietarios en la tramitación de permisos, los procedimientos de consentimiento comunitario y el cumplimiento de la Ley 7464, además de asesorar sobre la frontera entre el alquiler turístico a corto plazo y el arrendamiento ordinario.

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