Boletín jurídico
Novedades en el derecho de arrendamiento turco: sentencias del Tribunal de Casación y del BAM de 2025
Publicado 12 de mayo de 2026·6 min de lectura
Las disposiciones sobre mediación obligatoria, que entraron en vigor el 1 de septiembre de 2023, han transformado radicalmente la gestión de los conflictos arrendaticios. A continuación se recogen las resoluciones más determinantes del periodo 2024-2025.
Mediación Obligatoria: Cuestiones Críticas en la Práctica
¿Por qué es decisivo el momento en que se solicita la mediación?
Tribunal de Casación (Yargıtay), 3.ª Sala Civil, sentencia n.º 2025/3048: Instar la mediación antes de que nazca el derecho de desalojo puede dejar incumplido el requisito procesal previo.
Conclusión práctica: No acuda al mediador antes de que expire el plazo legalmente exigido.
¿Basta con iniciar el trámite de mediación?
Tribunal Regional de Apelación (BAM) de Estambul, 35.ª Sala Civil, sentencia n.º 2025/359: No es suficiente con iniciar el procedimiento; el proceso debe completarse y levantarse el acta final de mediación.
Tribunal de Casación, 9.ª Sala Civil, sentencia n.º 2022/5294: El acta final surte plenos efectos aunque no se haya alcanzado ningún acuerdo entre las partes.
Vía segura: Levantar el acta completa de la sesión final y, a continuación, interponer la demanda respetando estrictamente los plazos procesales.
¿Cómo debe aportarse el acta final al tribunal?
No se admite fotocopia simple. Es imprescindible presentar el original del acta o una copia debidamente certificada por el mediador.
¿Cabe pactar una cláusula penal en el acuerdo de mediación?
En los arrendamientos de vivienda, la cláusula penal es nula de pleno derecho conforme al art. 346 del Código de Obligaciones turco (TBK), precepto que prohíbe imponer al arrendatario obligaciones de pago distintas de la renta y de los gastos accesorios.
Art. 353 TBK y los plazos procesales en la mediación
BAM de Estambul, 49.ª Sala Civil, sentencia n.º 2025/1002: La solicitud de mediación equivale a la notificación escrita prevista en el art. 353 TBK y prorroga en un año el plazo para ejercitar la acción de desalojo ante los tribunales.
¿Quiénes deben participar en la sesión de mediación?
Todas las partes legitimadas. La ausencia de cualquiera de ellas puede acarrear la apreciación por el tribunal de falta del requisito procesal previo y la consiguiente inadmisión de la demanda.
Competencia: ¿Ante qué Tribunal debe interponerse la demanda?
El Juzgado de Paz Civil (Sulh Hukuk Mahkemesi) es el órgano competente con independencia de la cuantía del litigio, tal como establece el art. 4 del Código de Procedimiento Civil (HMK). La presentación de la demanda ante el Tribunal Civil de Primera Instancia (Asliye Hukuk Mahkemesi) conlleva su inadmisión por falta de competencia objetiva.
Resolución del Contrato por Incumplimiento del Arrendatario
¿Convivir con los padres constituye causa de desalojo?
No, salvo que el contrato lo prohíba de forma expresa. La jurisprudencia del Tribunal de Casación es uniforme y reiterada en este sentido.
¿El uso de una superficie mayor que la pactada equivale siempre a infracción contractual?
Los tribunales efectúan una valoración casuística. No se decreta el desalojo cuando el uso ampliado no menoscaba la prestación principal derivada del arrendamiento.
Requerimientos y Notificaciones
Dos requerimientos fehacientes y notificación electrónica
La jurisprudencia ha constatado un desfase de cinco días entre la fecha de "lectura" que registra el sistema de notificación electrónica (KEP / notificación electrónica segura) y la fecha de constancia oficial en el expediente. No computar correctamente estos cinco días puede privar de validez al requerimiento, frustrar la acumulación de los dos requerimientos fehacientes exigidos y, con ello, malograr la acción de desalojo.
Incumplimiento de la cláusula contractual de preaviso
Los tribunales aplican rigurosamente las cláusulas que imponen al arrendador el deber de notificar previamente al arrendatario. Su inobservancia puede privar al arrendador del derecho de desalojo en sede judicial.
¿Son jurídicamente válidas las notificaciones por WhatsApp?
Posición favorable: Son válidas si se acredita la lectura efectiva del mensaje —verificable mediante el doble tique azul— y si ese canal era el habitualmente empleado entre las partes en su relación contractual.
Posición contraria: Las comunicaciones cursadas por vías distintas de los canales oficiales no producen efectos jurídicos en el proceso.
Recomendación: Utilice notificación notarial o correo certificado con acuse de recibo para garantizar plena eficacia probatoria.
Prueba Testifical
Los tribunales son reacios a fundar una resolución de desalojo exclusivamente en el testimonio de familiares directos de las partes —cónyuge, ascendientes, descendientes— cuando sus declaraciones presentan contradicciones entre sí o con el resto del material probatorio.
Compromiso de Desalojo
¿Es válido el compromiso de desalojo incorporado por referencia al contrato de arrendamiento?
Con carácter general, sí, siempre que cumpla los requisitos formales que el TBK exige para este tipo de compromisos, en particular en cuanto a fecha y firma autógrafa del arrendatario.
¿Es necesaria la firma de ambos cónyuges cuando el inmueble es la vivienda familiar?
Sí, de forma imperativa. Cuando el inmueble constituye la vivienda familiar (aile konutu), ambos cónyuges deben suscribir el compromiso de desalojo, conforme al art. 194 del Código Civil turco (TMK). El Tribunal de Casación desestima sistemáticamente las demandas de desalojo basadas en compromisos firmados únicamente por uno de los cónyuges.
Duración de la Responsabilidad del Fiador
La responsabilidad del fiador queda limitada al periodo de vigencia del contrato original, salvo que se haya pactado expresamente su extensión mediante acuerdo escrito. Al prorrogarse o renovarse el contrato de arrendamiento, el arrendador debe recabar nuevo consentimiento escrito del fiador para que la fianza mantenga su eficacia durante el nuevo periodo.
Fijación y Revisión de la Renta
Art. 344 TBK: ¿determinación judicial o adaptación de la renta?
Cuando las partes no han pactado la tasa de incremento anual o cuando la pactada supera el índice de precios al consumo (IPC), el tribunal determina la renta conforme a las condiciones objetivas del mercado arrendaticio en el momento del litigio.
¿El pago voluntario de una renta superior a la legalmente procedente modifica el contrato?
No. El Tribunal de Casación rechaza de forma constante el argumento basado en la "tasa efectivamente aplicada" y reconoce al arrendatario la acción de repetición del exceso abonado por enriquecimiento injusto.
Conclusión: Puntos Clave
- Solicite la mediación en el momento oportuno, una vez nacido el derecho de desalojo.
- Conserve el original o copia certificada del acta final de la sesión de mediación.
- Controle con rigor los plazos del art. 353 TBK para interponer la demanda.
- Tenga en cuenta el desfase de cinco días en el cómputo de la notificación electrónica.
- Utilice notificación notarial o correo certificado para las comunicaciones con efectos jurídicos relevantes.
- Obtenga la firma de ambos cónyuges cuando el inmueble sea la vivienda familiar.
- Renueve el consentimiento del fiador al prorrogar o renovar el contrato de arrendamiento.
- No incluya cláusulas penales en los acuerdos de mediación celebrados en el marco de arrendamientos de vivienda.
El derecho de arrendamiento es cada vez más técnico y formalista. El asesoramiento jurídico preventivo evita errores procesales que pueden resultar irreparables y, en última instancia, cuesta menos de lo que ahorra.