Арендное право Турции 2025: актуальные решения судов

С момента введения обязательной медиации по арендным спорам 01.09.2023 турецкие суды активно формируют практику применения нового порядка. Ниже приводим наиболее важные решения Верховного суда (Yargıtay) и региональных апелляционных судов за 2024–2025 годы, которые необходимо знать каждому арендодателю и арендатору в Турции.

---

Обязательная медиация: ключевые процессуальные вопросы

Сроки подачи заявления о медиации

Слишком раннее обращение к медиации может привести к тому, что условие о предварительной медиации не будет считаться выполненным. 3-я Гражданская палата Верховного суда, решение 2025/3048, установила: законный период ожидания, необходимый для возникновения права арендодателя на выселение, должен истечь до подачи заявления о медиации. Если заявление подано прежде, чем право возникло, процессуальное условие не выполнено.

Достаточно ли одного обращения к медиации?

Два апелляционных суда пришли к противоположным выводам:

• İstanbul BAM 35-я палата, 2025/359 — Одного факта обращения недостаточно; процедура должна быть завершена надлежащим образом с составлением итогового протокола (son tutanak).
• Верховный суд, 9-я палата, 2022/5294 — Как только итоговый протокол составлен — даже если медиатор не достиг соглашения — процессуальное условие считается выполненным.

До разрешения этого противоречия путём объединения практики рекомендуется безопасный путь: убедиться, что итоговый протокол оформлен надлежащим образом, и только затем подавать иск.

Оригинал или копия итогового протокола?

Суды требуют оригинал итогового протокола или копию, заверенную медиатором. Обычные фотокопии, сделанные сторонами или адвокатами, отклоняются. Заблаговременно запросите заверенную копию в бюро медиации.

Неустойка в медиационном соглашении

Медиационное соглашение обладает силой исполнительного документа. Однако включение в него неустойки за нарушение договора аренды жилья ничтожно в силу ст. 346 Кодекса обязательств Турции (ТКО), запрещающей возлагать на арендатора жилья иные финансовые обязательства, помимо арендной платы и сопутствующих расходов. Добровольное согласие сторон в ходе медиации не отменяет действие этой императивной нормы.

Ст. 353 ТКО и медиационное заявление как письменное уведомление

İstanbul BAM 49-я палата, 2025/1002 постановила, что обращение в медиацию приравнивается к письменному уведомлению, предусмотренному ст. 353 ТКО, и продлевает срок для подачи иска о выселении на один год. Это важно для арендодателей, которые опасаются утратить право на иск в определённый период возобновления договора.

Все обязательные стороны должны участвовать в медиации

Если имеется несколько арендаторов или несколько арендодателей, все они должны быть приглашены, а их позиции — зафиксированы. Неучастие всех необходимых сторон может повлечь отказ суда в рассмотрении дела.

---

Подсудность

Независимо от цены иска, исключительную подсудность по арендным делам имеет Sulh Hukuk Mahkemesi (мировой суд) (ст. 4 ГПК). Иски, поданные в Asliye Hukuk Mahkemesi, будут отклонены по основанию ненадлежащей подсудности.

---

Нарушение договора как основание для выселения

Совместное проживание с родителем

Совместное проживание арендатора с родителем не является нарушением договора аренды, если договор не содержит прямого запрета. Последние решения Верховного суда подтверждают этот подход.

Использование большей площади

Использование несколько большей площади, чем указано в договоре, само по себе не образует нарушения; суды оценивают, нарушены ли существенные обязательства по договору.

---

Уведомления и предупреждения

Правило двух обоснованных предупреждений и электронное вручение

Для того чтобы каждое предупреждение имело юридическую силу, оно должно надлежащим образом дойти до арендатора. Верховный суд признал, что между официальной датой электронного вручения и датой фактической доступности документа существует пятидневная задержка. Арендодатели, игнорирующие этот разрыв, рискуют тем, что предупреждение будет признано недействительным.

Договорное условие о предварительном уведомлении

Некоторые договоры аренды предусматривают обязательное предварительное письменное уведомление до направления официального предупреждения. Суды считают такие условия обязательными: официальное предупреждение, направленное без предварительного уведомления, не выполняет договорного условия.

Уведомления через WhatsApp

Суды расходятся во мнениях: одни признают сообщения WhatsApp надлежащим уведомлением при наличии синих галочек (прочитано) и привычном использовании данного канала сторонами; другие категорически отвергают такой способ. До формирования единой практики рекомендуется нотариальное уведомление или заказное письмо с уведомлением о вручении.

---

Обязательство о выселении

Обязательство, включённое в договор аренды

Обязательство о выселении, включённое в договор аренды путём отсылки, в целом действительно при условии соблюдения формальных требований ТКО (дата и подпись).

Семейное жильё — подписи обоих супругов обязательны

Если арендуемое имущество является семейным жильём, обязательство о выселении должно быть подписано обоими супругами, либо супруг, не подписавший его, должен дать явное согласие (ст. 194 ГК Турции). Иски, основанные на обязательстве, подписанном лишь одним супругом, отклоняются. Новые собственники, желающие выселить арендаторов, нередко упускают этот момент.

---

Поручительство по аренде

Ответственность поручителя ограничена сроком первоначального договора аренды, если в документе о поручительстве не предусмотрено иное. При продлении или возобновлении договора требуется новое письменное согласие поручителя.

---

Определение и корректировка арендной платы

Ст. 344 ТКО — это норма об определении, а не об адаптации

Верховный суд разъяснил, что ст. 344 ТКО применяется независимо от общих доктрин форс-мажора или изменения обстоятельств. Если согласованная ставка увеличения превышает ИПЦ (ТЮФЕ) или ставка не была согласована, суд вправе установить рыночную арендную плату.

Переплата не изменяет договор

Если арендатор систематически платил сверх договорной суммы, это не меняет размер арендной платы по договору. Арендатор вправе потребовать возврата переплаченных сумм на основании неосновательного обогащения.

---

Настоящая статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. По вопросам арендного права обращайтесь в наш офис.