Ограничение аренды в Турции: ТКО ст. 344 и ИПЦ

Споры о повышении арендной платы — одна из наиболее распространённых причин конфликтов между арендодателями и арендаторами в Турции. Статья 344 Турецкого кодекса обязательств (ТКО) устанавливает предельный размер повышения арендной платы за каждый год и наделяет суды полномочием пересматривать её по истечении пяти лет. Для иностранных арендодателей и арендаторов, незнакомых с этими правилами, последствия их неправильного применения могут быть весьма ощутимы.

Основное правило: ограничение по ИПЦ

Если стороны согласовали ставку повышения

Согласно ст. 344/1 ТКО, любое соглашение сторон о ставке повышения арендной платы при возобновлении договора ограничено приростом Индекса потребительских цен (ИПЦ) за предшествующий год аренды. Если стороны договорились о более высокой ставке, избыток признаётся ничтожным — автоматически применяется ставка ИПЦ.

Пример: В договоре аренды предусмотрено ежегодное повышение на 40%. Если ИПЦ за предшествующий год составил 35%, допустимое повышение составляет 35%; договорные 40% не подлежат исполнению.

Если повышение не согласовано

Если договор аренды не содержит положения о повышении (ст. 344/2 ТКО) и стороны не могут договориться, каждая из них вправе обратиться в суд. Суд устанавливает размер повышения исходя из критерия справедливости, однако он не может превышать ИПЦ за предшествующий год.

Пятилетнее правило

Статья 344/3 ТКО предоставляет более широкие полномочия по истечении пяти лет: как только договор аренды действует более пяти лет (или возобновляется после пяти лет), новый размер арендной платы устанавливается судом. Суд принимает во внимание:

• динамику ИПЦ,
• состояние арендуемого объекта,
• сопоставимые рыночные ставки аренды в данной местности.

Это означает, что арендодатель, чья арендная плата значительно отстала от рыночного уровня, вправе обратиться за судебным пересмотром после пересечения пятилетнего порога — даже при несогласии арендатора.

Договоры с арендной платой в иностранной валюте

Если арендная плата выражена в иностранной валюте, в течение первых пяти лет её изменение не допускается (ст. 344 ТКО). По истечении этого срока применяются правила частей 1 и 3 указанной статьи. Следует учитывать, что договоры аренды в иностранной валюте в Турции также подпадают под нормы валютного регулирования.

Требование об уведомлении при повышении

Право требовать повышения не возникает автоматически. Статья 345 ТКО обязывает уведомить о требовании повышения в течение текущего года аренды до вступления в силу даты возобновления. Арендодатель, пропустивший этот срок, может утратить право настаивать на повышенной ставке в предстоящем периоде.

Временное ограничение в 25% и его отмена

В середине 2022 года турецкий законодатель ввёл временное ограничение повышения арендной платы по жилым объектам в размере 25% в связи с ускорением инфляции. Эта мера несколько раз продлевалась и окончательно утратила силу в середине 2023 года. С тех пор полностью восстановлено стандартное ограничение на основе ИПЦ в соответствии со ст. 344 ТКО.

Споры, связанные с возобновлением договоров в период действия временного ограничения, — в частности, о ничтожности соглашений о повышении сверх установленного предела и о порядке перехода к обычным правилам, — продолжают рассматриваться в турецких судах.

Как оспорить незаконное повышение

Обращение в суд

Арендатор, которому применили повышение, превышающее ограничение по ИПЦ, вправе обратиться в мировой суд (sulh hukuk mahkemesi) с требованием признать излишек ничтожным и установить законный размер повышения.

Платёж с оговоркой

Практически арендаторам, оспаривающим повышение, следует уплачивать сумму, которую они считают законной, и письменно зафиксировать свою позицию. Это формирует доказательственный след и снижает риск возбуждения арендодателем дела о выселении за неуплату арендной платы.

Часто задаваемые вопросы

Вправе ли арендодатель применять любую ставку при письменном согласии арендатора?
Нет. Даже письменное соглашение не может отменить ограничение по ИПЦ. Излишек является ничтожным в силу закона.

Какой ИПЦ применяется?
Используется двенадцатимесячный показатель ИПЦ, опубликованный Турецким статистическим институтом (TÜİK) за месяц, непосредственно предшествующий дате возобновления договора аренды.

С какого момента исчисляется пятилетний срок?
С даты подписания первоначального договора аренды, а не с даты его возобновления.

Обязательна ли письменная форма условия о повышении?
Закон этого прямо не требует, однако письменное условие в договоре исключает доказательственные споры. Рекомендуется всегда включать его в договор.

Типичные споры на практике

• Применение неверного индекса: арендодатели используют индекс цен производителей (ÜFE) или обесценение валюты вместо ИПЦ,
• Неверный расчётный период: ИПЦ берётся за неправильный месяц,
• Требования о накопленном повышении: попытки взыскать повышения за предшествующие годы, в которые повышение не применялось, — суды, как правило, отклоняют такие требования,
• Споры о молчаливом возобновлении: разногласия о применяемой ставке при молчаливом возобновлении договора.

Юридическая помощь

Споры о повышении арендной платы требуют точных расчётов, знания актуальной судебной практики и нередко безотлагательных действий для защиты существующих прав. MONA HUKUK консультирует арендодателей и арендаторов в Анталье по вопросам повышения арендной платы — от проверки договорных условий до судебных разбирательств.

Свяжитесь с нами: contact@monahukuk.com или позвоните по номеру +90 (242) 606 14 32, чтобы записаться на консультацию.