Kira Artışı Sınırı: TBK 344 ve TÜFE Uygulaması

Kira hukukunun en çok tartışılan konularının başında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında artışa sınır getirmektedir. Son yıllarda yüksek enflasyon ortamında bu sınırın nasıl uygulanacağı, geçici yasal düzenlemelerin etkisi ve 5 yıllık dönemin tamamlanmasından sonra hakimin müdahalesi konuları en güncel tartışma başlıklarını oluşturmaktadır.

TBK 344'ün Temel Çerçevesi

Tarafların Anlaşması Varsa

TBK madde 344/1 uyarınca taraflar kira artışına ilişkin bir oran belirlemişlerse bu oran, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artış oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, TÜFE oranını aşan kısım geçersiz sayılır.

Örnek: Tarafların sözleşmede kira bedelinin yıllık %40 artırılacağını kararlaştırdığını, ancak ilgili dönemde TÜFE artışının %35 olduğunu varsayalım. Bu durumda artış oranı %35 olarak uygulanır; %40'lık kararlaştırılan oran aşan kısım geçersizdir.

Taraflar Arasında Artış Anlaşması Yoksa

Kira sözleşmesinde artışa ilişkin herhangi bir düzenleme yer almıyorsa (TBK madde 344/2), kira bedeli taraflarca anlaşılamaması halinde hâkim tarafından, bir önceki yılın TÜFE oranını geçmeyecek şekilde ve kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda kiraya veren kira artışı istemini mahkemeye taşıyabilir.

Beş Yılı Aşan Sözleşmeler

TBK madde 344/3 hükmüne göre, kira sözleşmesinin 5 yılı aşması veya 5 yıldan sonra yenilenmesi halinde yeni kira dönemi için kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken:

• TÜFE oranındaki artış,
• Kiralananın mevcut durumu,
• Emsal kira bedelleri

unsurlarını birlikte gözetir ve hakkaniyete uygun bir karar verir. Dolayısıyla 5 yılı aşan kira ilişkilerinde artış, salt taraf iradesiyle değil; TÜFE, piyasa koşulları ve hâkim takdiriyle şekillenir.

Yabancı Para Cinsinden Kira Sözleşmeleri

Kira bedeli döviz cinsinden belirlenmişse, bu sözleşmelerde 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yılın tamamlanması halinde 344. maddenin 1. ve 3. fıkra hükümleri devreye girer. Ancak Türkiye'deki yabancı para cinsinden kira uygulamaları ayrıca kur denetim mevzuatına da tabidir.

Kira Artışı için İhtarname Şartı

Tarafların artış oranı üzerinde anlaşamaması ya da kiraya verenin artış hakkını kullanmak istemesi halinde, kira sözleşmesinin yenileneceği dönemden önceki kira yılı içinde artış isteminin bildirilmesi önem taşır. TBK madde 345 uyarınca artış isteminin geç bildirilmesi halinde dava hakkı etkilenebilir; bu nedenle zamanlama kritiktir.

Geçici Sınırlama Dönemi ve Normalizasyon

2022 yılı ortasında konut kiralama piyasasındaki aşırı artışları frenlemek amacıyla konut kira sözleşmeleri için geçici bir artış sınırlaması getirildi. Bu geçici düzenleme, sonradan sona ermiş olup 2023 ortasından itibaren TBK 344'teki TÜFE esaslı artış sınırı yeniden genel kural olarak uygulanmaktadır.

Bu süreçte pek çok kira uyuşmazlığı doğdu:

• Geçici sınırlama döneminde yapılan sözleşmelerin ve artışların yorumu,
• Sınırlamayı aşan artış anlaşmalarının geçerliliği,
• Normalleşme sonrasında birikmiş artışların talep edilebilip edilemeyeceği.

Bu konularda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerleşik bir içtihat oluşturma sürecindedir.

Artış Oranına İtiraz

Kiraya verenin talep ettiği ya da uyguladığı artış oranı yasal sınırı aşıyorsa kiracı şu yollarla itiraz edebilir:

Mahkemede Uygunsuz Artışa İtiraz

Kiracı, yasaya aykırı şekilde yüksek hesaplanan artışın iptalini sulh hukuk mahkemesinde dava olarak açabilir. Mahkeme, gerçekte uygulanması gereken artış oranını tespit eder.

Ödeme Protestosu ve Yazışmalar

Aşırı artış talebine karşı kiracının itirazını noter kanalıyla bildirmesi ve yasal sınır dahilinde ödeme yapması, ilerideki hukuki süreçlerde güçlü bir savunma zemini oluşturur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiraya veren istediği oranı talep edebilir mi?

Hayır. Taraflar arasında bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi bu oran, yıllık TÜFE artış oranını geçemez. TÜFE'yi aşan kısım geçersizdir.

TÜFE hangi dönemin endeksi alınır?

Kira artışında esas alınan TÜFE, kira sözleşmesinin yenileneceği tarihe kadarki son 12 aylık tüketici fiyat endeksi artış oranıdır.

5 yıllık süre ne zaman başlar?

Kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 5 yıllık süre hesaplanır. Bu sürenin dolmasıyla birlikte kiraya veren, kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.

Artış anlaşması yazılı olmalı mı?

Kira sözleşmelerinde artış oranına ilişkin düzenlemelerin yazılı olması ispat kolaylığı sağlar; sözlü anlaşmaların kanıtlanması güçtür. Uygulamada kira kontratına eklenen yazılı artış klozu tercih edilmelidir.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Kira artışı uyuşmazlıklarında en çok karşılaşılan sorunlar şunlardır:

• Yanlış endeks kullanımı: Kiraya verenin TÜFE yerine farklı bir endeks (ÜFE, döviz artışı vb.) esas alması,
• Artış döneminin yanlış hesaplanması: Sözleşme yenileme tarihi yerine ödeme tarihinin esas alınması,
• Birikimli artış talebi: Önceki yıllarda uygulanmayan artışın sonraki dönemde talep edilmesi — bu genellikle kabul görmez,
• Zımni uzama sözleşmelerinde yanılgı: Sözleşmenin sessiz yenilenmesi durumunda hangi oranın uygulanacağı tartışılmaktadır.

Hukuki Destek

Kira artış uyuşmazlıkları; ayrıntılı hesaplama gerektiren, zaman duyarlılığı yüksek ve gelişen içtihatlarla şekillenen bir alandır. Antalya'da kira hukuku pratiğiyle MONA HUKUK olarak, hem kiraya verenlere yasal sınır dahilinde artış hakları için hem de kiracılara aşırı artışa itiraz süreçlerinde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunuyoruz.

Hukuki danışmanlık için contact@monahukuk.com adresine yazabilir veya +90 (242) 606 14 32 numaralı hattı arayabilirsiniz.