Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Türkiye

Türkiye'de kira uyuşmazlıklarında artık doğrudan mahkemeye gitmek mümkün değil. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiracı ya da kiraya veren olarak mahkemeye başvurmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamak yasal bir zorunluluk haline geldi. Bu adımı atlamak, davanın esasına hiç girilmeden usul yönünden reddedilmesiyle sonuçlanır.

Peki bu değişiklik Antalya'daki kiracı ve kiraya verenleri nasıl etkiliyor? Hangi davalar kapsama giriyor, süreç nasıl işliyor?

Kanuni Dayanak: 7445 Sayılı Kanun ve 18/B Maddesi

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Nisan 2023'te 7445 sayılı Kanun ile değiştirildi. Bu değişiklik, kanuna 18/B maddesini ekledi ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu olan davalar arasına aldı. Yeni düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girdi.

Temel kural açık: kira davası için mahkemeye başvurabilmek, önce arabuluculuk bürosuna başvurulmuş ve arabuluculukta anlaşma sağlanamamış olmasına bağlıdır. Mahkemelerin bu konuda takdir yetkisi bulunmuyor; arabuluculuk şartı yerine getirilmemişse dava doğrudan usulden reddediliyor.

Hangi Kira Uyuşmazlıkları Zorunlu Arabuluculuk Kapsamında?

18/B maddesi, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları geniş biçimde kapsıyor. Pratikte bunlar şunlardır:

• Ödenmemiş kira alacağına ilişkin davalar
• Depozito (güvence bedeli) uyuşmazlıkları
• Tahliye davaları: ihtiyaç nedeniyle tahliye de dahil olmak üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi kapsamındaki talepler
• Kira tespiti davaları
• Erken tahliye talepleri
• Sözleşmeye aykırılıktan doğan tazminat uyuşmazlıkları

Önemli bir istisna var: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu kapsama girmiyor. Kiraya veren, ödenmemiş kiranın tahsili için doğrudan icra yoluna başvuruyorsa arabuluculuk şartı aranmıyor; ancak mesele dava yoluyla çözülecekse şart devreye giriyor.

Süreç Nasıl İşliyor?

Başvuru. Uyuşmazlığı mahkemeye taşımak isteyen taraf, yetkili arabuluculuk bürosuna başvuruyor. Başvuru bizzat yapılabileceği gibi, pek çok ilde e-Devlet üzerinden de gerçekleştirilebiliyor.

Oturum. Büro tarafından bir arabulucu atanıyor. Arabulucu karar verme yetkisine sahip değil; görevi yalnızca tarafların diyalog kurmasına yardımcı olmak. Görüşmeler gizli.

Sonuç. Taraflar anlaşırsa, imzalanan belge sulh hukuk mahkemesinden alınacak bir icra edilebilirlik şerhi ile ilamlı hale getirilebiliyor ve doğrudan icra edilebiliyor. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanak düzenleniyor; bu tutanak dava açılırken dilekçeye ekleniyor.

Arabuluculuk süreci halihazırda ücretsiz — giderler Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanıyor.

Önemli bir zamanlama nüansı var: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Mayıs 2025 tarihli kararı, arabuluculuğa başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini kesinleştirdi. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen bir kiraya verenin, kira döneminin sona ermesinden önce arabuluculuğa başvurması bu şartı karşılamıyor; sürecin yeniden başlatılması gerekiyor.

Arabuluculuğu Atlarsanız Ne Olur?

Arabuluculuk şartını yerine getirmeden dava açılırsa mahkeme, davayı esastan incelemeksizin dava şartı yokluğu nedeniyle reddediyor. Bu red kesin değil — arabuluculuğu tamamlayıp yeniden dava açmak mümkün. Ancak erken tahliye gibi konularda yasal süreler sıkı olduğu için bu gecikmeler hak kaybına yol açabilir.

Olumlu bir nokta: arabuluculuğa başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre boyunca zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemiyor. Bu güvence, 6325 sayılı Kanun'un 18/A maddesinde açıkça düzenleniyor.

Antalya'daki Yabancı Uyrukluların Dikkat Etmesi Gerekenler

Türkiye'de kiracı ya da kiraya veren olan yabancı uyrukluların göz önünde bulundurması gereken bazı pratik noktalar:

• Dil: Arabuluculuk oturumları Türkçe yürütülüyor. Devlet tarafından sağlanan tercüman hakkı bulunmuyor; görüşmelere çift dilli bir avukat veya tercümanla katılmak gerekiyor.
• Yetkili büro: Başvurulacak arabuluculuk bürosu taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyeye bağlı. Antalya'daki kiracılar için Antalya Arabuluculuk Bürosu yetkili.
• Depozito uyuşmazlıkları: Depozitosunu geri alamayan kiracılar mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurmak zorunda. Yasal güvenceler için kira depozito rehberimize bakabilirsiniz.
• Kira sözleşmesi: Antalya'da kira sözleşmesi hazırlanırken hangi adliyenin yetkili olacağını belirtmek sonraki uyuşmazlıklarda süreci kolaylaştırır.

Sıkça Sorulan Sorular

S: Eylül 2023 öncesindeki uyuşmazlıklar da bu kapsamda mı?

Hayır. Zorunlu arabuluculuk yalnızca 1 Eylül 2023'ten sonra açılacak davalar için geçerli. Bu tarihten önce devam eden davalar etkilenmiyor.

S: Karşı taraf arabuluculuğa gelmezse ne olur?

Katılım zorunlu değil. Karşı taraf gelmez ya da süreci terk ederse arabulucu bunu son tutanağa yansıtıyor. Bu tutanak dava şartını karşılamak için yeterli sayılıyor.

S: Arabuluculukta varılan anlaşma bağlayıcı mı?

Evet. Taraflarca imzalanan ve sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi, mahkeme ilamı niteliğinde sayılıyor ve doğrudan icra edilebiliyor.

S: Ticari kira uyuşmazlıkları da bu kapsama giriyor mu?

Evet. 18/B maddesi konut kiralarıyla sınırlı değil; işyeri kirasından doğan uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamında.

Mona Hukuk Nasıl Yardımcı Olabilir

Antalya merkezli ekibimiz, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesinden itibaren mahkeme aşamasına kadar hem kiracılara hem kiraya verenlere destek sağlıyor. Arabuluculuk bürosuna başvuru, oturum katılımı ve gerekirse dava sürecinde temsil konularında yanınızdayız.

Antalya'da bir danışmanlık için contact@monahukuk.com adresinden bize yazabilir veya +90 (242) 606 14 32 numarasından arayabilirsiniz.