Hukuk Bülteni

Kira Hukukunda Güncel Gelişmeler: 2025 Yargıtay ve BAM Kararları

Yayımlandı 12 Mayıs 2026·7 dk okuma

01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk hükümleri, kira uyuşmazlıklarını usul bakımından köklü biçimde dönüştürdü. Aradan geçen sürede Yargıtay daireleri ve bölge adliye mahkemeleri bu yeni düzeni yorumlayan onlarca karar verdi; bir bölümü birbiriyle çelişiyor. Aşağıda 2024-2025 dönemindeki en belirleyici kararları ve pratikte önem taşıyan güncel gelişmeleri derledik.

Zorunlu Arabuluculuk: Uygulamadaki Kritik Sorular

Arabuluculuğa başvuru zamanlaması neden önemli?

Arabuluculuğa erken başvurmak, dava şartını karşılamaya yetmeyebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3048 K. sayılı kararında, tahliye hakkının doğması için gereken yasal sürenin dolmasını arabuluculuk başvurusu için zorunlu ön koşul olarak benimsedi. Kiraya veren hak henüz doğmadan, sırf süreci geçirmek amacıyla başvuru yaparsa mahkeme, dava şartının yerine getirilmediğine hükmedilebilir.

Pratik sonuç: Tahliye ihtar tarihini ve yasal bekleme süresini takip edin; süre dolmadan arabulucuya gitmeyin.

Arabuluculuğa başvurmak tek başına yeterli mi?

Bu soruya bölge adliye mahkemeleri farklı yanıt verdi:

İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi, 2025/359 K. — Arabuluculuk sürecinin başlatılmış olması tek başına yeterli değildir. Sürecin usul hükümlerine uygun biçimde tamamlanması ve son tutanağın düzenlenmesi zorunludur; aksi hâlde dava şartı yerine getirilmiş sayılmaz.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, 2022/5294 K. — Arabulucu anlaşma sağlayamamışsa dahi son tutanağın düzenlenmesi yeterlidir. Taraflardan kaynaklanmayan nedenlerle süreç tamamlanamazsa bu durum dava şartını ortadan kaldırmaz.

Bu ayrışma henüz içtihat birleştirme yoluyla çözüme kavuşmadı. Güvenli yol: arabuluculuk son tutanağını eksiksiz düzenletmek, ardından yasal süreye dikkat ederek dava açmaktır.

Son tutanak mahkemeye nasıl sunulmalı?

Uygulamada sık karşılaşılan hata, arabuluculuk son tutanağının fotokopi olarak ibraz edilmesidir. Yargısal uygulama, tutanağın aslını ya da arabulucu tarafından onaylı suretini aramaktadır. Taraflarca ya da avukatlarca çekilen sıradan fotokopiler kabul görmemektedir. Arabuluculuk bürosundan onaylı suret talep etmek bu riski ortadan kaldırır.

Arabuluculuk anlaşma belgesine cezai şart eklenebilir mi?

Arabuluculukta uzlaşıya varılan anlaşma belgesi, ilam niteliğinde icra edilebilir bir belgedir. Ne var ki bazı uygulamalarda bu belgeye "sözleşme ihlaline karşı cezai şart" eklenmektedir.

Yargıtay'a yansıyan kararlar, konut kirasına ilişkin arabuluculuk anlaşma belgelerinde cezai şartın TBK madde 346 uyarınca geçersiz olduğunu ortaya koymaktadır. TBK 346, kiracıyı kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü altına sokmayı yasaklar. Tarafların arabuluculuk masasında anlaşmış olması bu emredici yasağı aşmaya yetmez.

TBK 353 ve arabuluculuğun süreye etkisi

TBK madde 353 gereği kiraya veren, belirli tahliye sebeplerinde hak düşürücü sürelere uygun yazılı bildirim yapmazsa bir sonraki dönem için tahliye hakkını yitirir.

İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi, 2025/1002 K. — Arabuluculuğa yapılan başvuru, TBK 353 anlamında yazılı bildirim yerine geçer ve tahliye davası açma süresini bir yıl uzatır. Kira sözleşmesi yenileme dönemlerinde dava açma hakkını kaybetme endişesi taşıyan kiraya verenler açısından bu içtihat önemli bir güvence oluşturmaktadır.

Taraf teşkili: kimlerin arabuluculuğa katılması gerekir?

Arabuluculuğun dava şartı sayılabilmesi için uyuşmazlığın tüm zorunlu taraflarının sürece dahil edilmesi gerekir. Birden fazla kiracı ya da birden fazla kiraya veren varsa her birinin davet edilip davet edilen tarafın tutumunun kayıt altına alınması, son tutanakta bu hususun açıkça yer alması gerekmektedir. Taraf eksikliği, mahkemede dava şartı yokluğu sonucunu doğurabilir.

Görev: Hangi Mahkeme?

Kira uyuşmazlıklarında dava değeri ne olursa olsun görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (HMK m. 4). Yargıtay içtihadı bu noktada yerleşik durumdadır; Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılan davalarda görevsizlik kararı verilmektedir. Davayı yanlış mahkemede açmak zaman kaybına yol açtığından, dava dilekçesini hazırlamadan önce bu kurala dikkat edilmelidir.

Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye

Ebeveynle birlikte yaşama tahliye sebebi midir?

Kiracının, sözleşmede açık bir yasak bulunmadığı hâllerde anne veya babasıyla aynı konutu paylaşması akde aykırılık oluşturmaz. Yargıtay'ın son kararları bu yönde yerleşmektedir: aile üyesiyle birlikte yaşama, kiralananı "başkasına devretme" veya "amacı dışında kullanma" olarak değerlendirilemez.

Fazla alan kullanımı her durumda ihlal midir?

Kiracının kiraladığından daha geniş bir alanı fiilen kullanması da her durumda tahliye sebebi sayılmamaktadır. Mahkemeler bu soruyu olaya özgü değerlendirmekte; kiracının kullandığı ek alanın kiraya ilişkin asıl edimi özünden zedelemediği hâllerde tahliyeye hükmetmemektedir. Bununla birlikte, kiralananın kullanım amacı dışında tamamen farklı bir faaliyetle işgal edilmesi akde aykırılık olarak nitelendirilebilir.

İhtar ve Bildirim

İki haklı ihtar ve elektronik tebligat

İki haklı ihtar hakkının geçerli biçimde doğması için tebligatın kiracıya usulüne uygun ulaşması şarttır. Elektronik tebligat sistemine ilişkin Yargıtay içtihadı, tebligatın "okundu" tarihi ile sistemde kayıtlı tarih arasında 5 günlük gecikme bulunduğunu kabul etmektedir. Kiraya veren bu 5 günü gözetmeden ihtar tarihini belirlerse ihtarın geçersiz sayılması riski doğar.

Sözleşmedeki özel bildirim şartına uyulmazsa ne olur?

Bazı kira sözleşmeleri, ihtar göndermeden önce ayrıca yazılı bildirim yapılmasını öngörür. Mahkemeler bu tür sözleşme hükümlerini bağlayıcı bulmakta; öngörülen bildirimi yapmadan gönderilen ihtarı, tahliye hakkının ön koşulunu eksik bırakmaktadır. Kira sözleşmesini imzalamadan önce bildirim prosedürlerini dikkatle incelemek, ileride hak kaybı yaşanmasını önler.

WhatsApp ile yapılan bildirimler hukuken geçerli mi?

Mahkemeler arasında fikir birliği yoktur:

Geçerli sayan görüş: Kiracının mesajı okuduğu kanıtlanabiliyorsa (mavi çift tik) ve taraflar bu kanalı alışılmış iletişim yolu olarak benimsemişse tebligat geçerli sayılmalıdır.
Geçersiz sayan görüş: Resmi tebligat kanalları dışındaki bildirimler hukuki sonuç doğurmaz; mesajın iletilip iletilmediği ve içeriği ispat güçlüğü yaratır.

Kesinleşmiş içtihat henüz oluşmadığından, ihtar ve bildirimlerin noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü posta ile yapılması önerilmektedir.

Tanık Delili

Tahliye davalarında tanık dinlenmesi uygulaması, tanığın taraflardan biriyle olan yakın ilişkisi nedeniyle tarafsızlık itirazlarını da beraberinde getirmektedir. Mahkemeler, kiraya veren veya kiracının birinci dereceden yakınlarının ifadelerine ilişkin çelişkili olduğu durumlarda salt tanık beyanına dayanmaktan kaçınmaktadır. Tarafsız ve dolaylı tanıkların beyanları, uyuşmazlığın çözümünde daha belirleyici olmaktadır.

Tahliye Taahhüdü

Sözleşme içinde atıfla yapılan taahhüt geçerli midir?

Tahliye taahhüdü, ayrı bir belge yerine kira sözleşmesinin içinde atıf yoluyla oluşturulabilir. Yargıtay, bu yöntemi kural olarak geçerli saymakla birlikte içeriğin tahliye tarihi ve imza bakımından TBK'nın öngördüğü koşulları taşıması gerektiğini vurgulamaktadır. Tarihsiz ya da imzasız bir atıf maddesi, taahhüdü geçersiz kılabilir.

Aile konutunda tahliye taahhüdü için her iki eşin onayı zorunlu mu?

Evet. Kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğindeyse sözleşme veya tahliye taahhüdü için kiracı eşin diğer eşin rızasını alması ya da her iki eşin birlikte imzalaması zorunludur (TMK m. 194). Yargıtay, yalnızca bir eşin imzaladığı tahliye taahhüdüne dayanılarak açılan tahliye davalarını reddetmektedir. Gayrimenkul satın aldıktan sonra kiracıyı tahliye etmek isteyen yeni malikler açısından bu gereklilik özellikle dikkat gerektiren bir noktadır.

Kira Kefalet Sözleşmesinin Süresi

TBK'nın kefalet koruma hükümleri kira ilişkisine de uygulanır. Kira kefaletinde kefilin sorumluluğu, aksine yazılı bir düzenleme yoksa asıl kira sözleşmesinin bittiği tarihle sınırlıdır. Sözleşme uzatıldığında ya da yenilendiğinde kefilin yükümlülüğünün otomatik olarak devam ettiği varsayılamaz; yeni döneme ilişkin kefilin yazılı onayı alınmalıdır. Bu noktayı gözden kaçıran kiraya verenler, kira borcunu kefilden tahsil edemeyebilir.

Kira Tespit ve Uyarlama Davaları

TBK 344: tespit mi, uyarlama mı?

TBK madde 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel bir kuraldır. Yargıtay son kararlarında bu maddenin genel uyarlama hükümlerinden bağımsız uygulanacağını benimsemektedir. Kira artış oranı, taraflarca belirlenmemiş ya da TÜFE'nin üzerinde kararlaştırılmışsa TBK 344 devreye girer ve mahkeme, kira bedelini piyasa koşullarına göre yeniden tespit edebilir. Dava açarken süre koşullarını kaçırmamak için sözleşme dönem başlangıç tarihini takip etmek gerekir.

Fazla kira ödemesi sözleşmeyi değiştirir mi?

Kiracının uzun süre boyunca sözleşmede yazılı miktarın üzerinde kira ödemesi, kira bedelini sözleşmesel olarak artırmaz. Yargıtay, "fiilen uygulanan oran" argümanını reddederek fazla ödemenin sözleşmeyi tadil etmediğini ve kiracının fazla ödediği miktarları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceğini kabul etmektedir.

Sonuç: Temel Dikkat Noktaları

Arabuluculuğa doğru zamanda başvurun. Hak henüz doğmadan süreci başlatmak, dava şartının karşılanmamış sayılması riskini doğurur.
Son tutanağın aslını veya onaylı suretini saklayın. Basit fotokopi mahkemede kabul görmeyebilir.
TBK 353 bildirim sürelerini takip edin. Arabuluculuk başvurusu yazılı bildirim yerine geçse de tarihleri kayıt altına alın.
İki haklı ihtar hesabında 5 günlük e-tebligat gecikmesini gözetin. Aksi hâlde ihtar geçersiz sayılabilir.
Bildirimleri noter veya iadeli taahhütlü posta yoluyla yapın. WhatsApp bildiriminin geçerliliği hâlâ tartışmalıdır.
Aile konutunda her iki eşin imzasını alın. Tek eşin imzaladığı tahliye taahhüdü geçersizdir.
Kira sözleşmesi yenilendiğinde kefilden yeni yazılı onay alın. Eski kefalet yeni dönemi kapsamayabilir.
Arabuluculuk anlaşma belgesine cezai şart eklemeyin. TBK 346 gereği geçersiz sayılır.

Kira hukuku, usul ve esas bakımından her geçen yıl daha teknik bir alan hâline gelmektedir. Hak kaybı yaşamamak için uyuşmazlık ortaya çıkmadan uzman hukuki danışmanlık almak, maliyetin çok üzerinde tasarruf sağlar.