土耳其租赁法：2025年最高上诉法院与地区上诉法院最新判例解析

自2023年9月1日起生效的强制调解规定，从根本上改变了租赁纠纷的程序面貌。此后数年间，最高上诉法院各庭及地区上诉法院（BAM）就新制度的适用作出了大量裁决——其中部分裁决之间甚至相互抵触。以下我们汇总了2024至2025年间最具影响力的裁决，以及对从业者最为重要的实务动态。

强制调解：实务中的关键问题

调解申请的时机为何重要？

过早申请调解，可能无法满足提起诉讼的程序前提条件。最高上诉法院第三民事庭在2025/3048号裁决中认定，行使驱逐权所必需的法定等待期届满，是提交调解申请的强制性前提条件。若房东在该项权利尚未产生之前即提出调解申请——仅仅是为了推进程序进度——法院可能裁定该程序条件尚未满足。

实务要点： 须追踪驱逐通知的发出日期及适用的法定等待期；在该期限完全届满之前，不应联系调解员。

仅启动调解程序是否足够？

伊斯坦布尔地区上诉法院第35民事庭，2025/359号裁决 —— 仅仅启动调解程序是不够的。程序必须完全依照程序规则终结，并须制作最终记录（终结备忘录）；否则不视为满足程序前提条件。

最高上诉法院第九民事庭，2022/5294号裁决 —— 即便调解员未能促成双方达成协议，只要制作了终结备忘录，前提条件即告满足。若程序因非任何一方当事人可归责的原因而无法完成，该情形并不消灭程序前提条件。

这一分歧尚未通过统一判决予以解决。稳妥的做法是确保调解终结备忘录的制作不存在任何瑕疵，并密切关注适用的法定期限后再提起诉讼。

终结备忘录应如何提交法院？

实务中常见的错误是提交调解终结备忘录的复印件。司法实践要求提交备忘录原件，或经调解员认证的副本。当事人或其代理律师自行制作的普通复印件不被采信。向调解机构申请经认证的副本，可完全消除这一风险。

调解和解协议中能否约定违约罚款条款？

通过调解达成的和解协议，构成与法院判决具有同等执行力的文书。涉及住宅租赁调解协议的最高上诉法院裁决明确，此类协议中的任何违约罚款条款，依据《土耳其债法典》（TBK）第346条均属无效。第346条禁止对租客施加除租金及附带费用之外的任何付款义务。即便双方是在调解桌上自愿达成一致，也不足以规避这一强制性禁止规定。

TBK第353条与调解对期限的影响

依据TBK第353条，房东若未能在特定驱逐事由所适用的失权期限内送达书面通知，将丧失在下一个合同期间内主张驱逐的权利。

伊斯坦布尔地区上诉法院第49民事庭，2025/1002号裁决 —— 调解申请构成TBK第353条意义上的书面通知，并将提起驱逐诉讼的期限延长一年。

参与主体：哪些人必须参与调解？

调解要满足程序前提条件，纠纷所涉的全部必要当事人均须被纳入程序。若存在多名租客或多名房东，须逐一邀请每一方参与；须记录被邀请各方的立场；终结备忘录须明确反映上述事项。未能纳入全部必要当事人，可能导致法院认定程序前提条件未获满足。

管辖权：由哪家法院管辖？

无论争议标的金额大小，租赁事务的管辖法院均为初审民事法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）（《民事诉讼法》第4条）。最高上诉法院在这一问题上的判例已趋于稳定：向普通管辖民事法院（Asliye Hukuk Mahkemesi）提起的诉讼，将因缺乏管辖权而被驳回。

因违约而请求驱逐

与父母同住是否构成驱逐事由？

若租赁合同未明确禁止，租客与父母共同居住于租赁住宅，并不构成对合同的违反。最高上诉法院近期的裁决均已趋于这一立场。

使用超出租赁范围的空间是否一律构成违约？

租客实际占用的面积超出租赁范围，同样不被自动视为驱逐事由。法院会就个案具体情况进行评估，若租客所使用的额外空间并未从根本上损害房东在租约下的主要利益，则不会裁定驱逐。

通知与送达

双次有效违约通知与电子送达

最高上诉法院关于电子送达系统的判例确认，通知被标记为"已读"之日与系统记录之日之间存在五日间隔。房东若在设定通知日期时未考虑这一五日差异，该通知即面临被认定无效的风险。

合同约定的通知要求未被遵守，将产生何种后果？

部分租赁合同要求在发出正式催告（ihtar）之前，须先行发出单独的书面预先通知。法院将此类合同条款视为具有约束力。

WhatsApp通知是否具有法律效力？

认为有效的观点： 若能够证明租客已阅读该消息（以蓝色双勾标识为证），且双方一贯以此渠道进行沟通，该通知应被视为有效送达。

认为无效的观点： 通过官方送达方式以外的渠道发送的通知不产生法律效力；证明消息的送达情况及具体内容将面临举证方面的困难。

由于尚未形成稳定的判例，强烈建议通过公证送达（noter ihtarı）或附回执的挂号信送达全部通知。

证人证据

在驱逐诉讼中使用证人证言，会因证人与一方当事人之间的密切个人关系而引发对其中立性的质疑。若证据存在矛盾，法院不愿仅凭房东或租客一等亲属的证言作出裁决。

驱逐承诺

以援引方式载入租赁合同的驱逐承诺是否有效？

驱逐承诺可以通过在租赁合同正文中交叉援引的方式设立，而无需另立单独文件。最高上诉法院通常支持这一做法，但强调该承诺的实质内容须符合TBK规定的要件——尤其是驱逐日期及双方签名。

涉及家庭住所的驱逐承诺是否须经配偶双方同意？

是的。若租赁房产构成家庭住所，租客一方配偶须取得另一方配偶的同意，或由配偶双方共同在租赁合同或驱逐承诺上签字（《土耳其民法典》（TMK）第194条）。最高上诉法院对仅由一方配偶签署的驱逐承诺所提起的驱逐诉讼予以驳回。

租赁担保协议的期限

TBK关于保证的保护性规定同样适用于租赁关系。在无相反书面约定的情况下，租赁担保协议中保证人的责任以原租约的到期日为限。租约延长或续订时，保证人的义务不得被视为自动延续；须就新期间重新取得保证人的书面同意。

租金确定与调整请求

TBK第344条：确定抑或调整？

TBK第344条是专门规范住宅及带屋顶经营场所租赁租金确定的特别规定。当双方未就涨幅达成一致，或约定的涨幅超过消费者价格指数（CPI）时，该条适用，使法院得以依市场情况重新确定租金。

持续超额支付租金是否会变更合同？

租客长期支付超出租赁合同约定金额的租金，并不产生使该租金金额发生合同性变更的效力。最高上诉法院认为，超额支付不构成合同修改，租客可依不当得利规则请求返还超额部分。

结语：应当牢记的要点

1. 在正确的时间申请调解。
2. 保存调解终结备忘录的原件或经认证的副本。
3. 关注TBK第353条项下的通知期限。
4. 在计算双次有效违约通知时，须考虑五日电子送达延迟。
5. 通过公证或附回执挂号信送达全部通知。
6. 涉及家庭住所的事项，须取得配偶双方签字。
7. 租约续订时，须重新取得保证人的书面同意。
8. 调解和解协议中不得载入违约罚款条款。

租赁法无论在程序还是实体层面，正日益趋向专业化与技术化。