دعوى إزالة الشيوع (İzale-i Şüyu) في تركيا: العقارات الموروثة

عندما يرث عدة ورثة شقة أو قطعة أرض في تركيا ولا يتفقون على ما يفعلونه بها، فإن الملكية المشتركة لا تنحل من تلقاء نفسها. لا يستطيع أي وارث أن يجبر الآخرين على الجلوس إلى طاولة الحوار بضغط شخصي، لكن يحق لوارث واحد أن يلجأ إلى المحكمة لإنهاء الملكية المشتركة بالنسبة للجميع. يُسمى هذا الطريق في القانون التركي دعوى إزالة الشيوع (ortaklığın giderilmesi davası)، والمعروفة تاريخيًا باسم izale-i şüyu. وهي آلية قضائية إجبارية تختلف تمامًا عن عقد قسمة التركة الطوعي الذي يوقّعه الورثة بالتراضي.

لماذا تُرفع دعوى إزالة الشيوع؟

عند الوفاة، تنتقل التركة أولًا إلى الورثة على شكل ملكية مشتركة بالاشتراك (elbirliği mülkiyeti)، حيث لا يملك أحد حصة قابلة للفصل، ولا يمكن بيع العقار أو نقله إلا بتصرف جميع الورثة معًا. فإذا اتفق الورثة، أمكنهم إنهاء الأمر بعقد قسمة مكتوب. لكن حين يرغب أحد الورثة في البيع بينما يرغب آخر في الاحتفاظ بالعقار، أو حين يتعذّر الوصول إلى وارث مقيم في الخارج، تُصاب الملكية المشتركة بالجمود.

دعوى إزالة الشيوع هي الأداة التي تكسر هذا الجمود. تمنح المادة 698 من القانون المدني التركي كل شريك في الملكية الحق — كقاعدة عامة، في أي وقت — في طلب القسمة: «لكل شريك أن يطلب قسمة المال». ويمكن تقييد هذا الحق بعقد لمدة أقصاها عشر سنوات، ولا يجوز ممارسته في وقت غير مناسب؛ وفيما عدا ذلك لا يمكن إجبار أي وارث على البقاء في الشيوع إلى أجل غير مسمى. والسمة الحاسمة لهذه الدعوى أنها لا تتطلب موافقة بقية الورثة. فالدعوى التي يرفعها وارث واحد تنتهي بحكم ينهي الملكية المشتركة عن الجميع.

كيف تقرر المحكمة: قسمة عينية أم بيع؟

تُنظر دعاوى إزالة الشيوع، بصرف النظر عن قيمة النزاع، أمام محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi)، بموجب المادة 4/1-b من قانون المرافعات المدنية. وأمام المحكمة طريقان، ينظمهما كلاهما المادة 699 من القانون المدني التركي.

الطريق الأول هو القسمة العينية، أي التقسيم المادي للعقار. فعند اختلاف الأطراف، يوجّه القانون القاضي إلى النظر أولًا في قسمة المال عينًا؛ وإذا لم تتساوَ قيمة الأجزاء الناتجة، يُعوَّض الفارق بإضافة مبلغ نقدي إلى الحصة الأقل قيمة. وتستند المحكمة في هذا التقدير عادةً إلى تقرير خبير (bilirkişi) يفحص طبيعة العقار ووضعه العمراني وإمكان تقسيمه فعليًا.

الطريق الثاني هو البيع وقسمة الثمن. فبالنص الصريح للقانون، إذا لم تكن القسمة ملائمة للظروف — ولا سيما إذا تعذّر تقسيم العقار دون خسارة كبيرة في قيمته — أمرت المحكمة بالبيع بالمزاد العلني. ولأنه يستحيل تقسيم شقة واحدة ماديًا بين أربعة ورثة، فإن النتيجة العملية في معظم العقارات الموروثة هي البيع. ويجري المزاد عن طريق دائرة البيوعات التابعة للمحكمة، ويُوزَّع الثمن على الورثة بنسبة حصصهم. أما البيع المقصور على الورثة وحدهم (المغلق أمام الغير) فلا يجوز إلا بموافقة جميع الشركاء.

الشرط المسبق الإلزامي: الوساطة الإجبارية

أحدث القانون رقم 7445، النافذ منذ عام 2023، تغييرًا مهمًا يعني أن هذه الدعاوى لم يعد بالإمكان رفعها مباشرة إلى المحكمة. فالمادة 18/B من قانون الوساطة في المنازعات المدنية تجعل اللجوء المسبق إلى وسيط الآن شرطًا لقبول الدعوى (dava şartı) في «المنازعات المتعلقة بقسمة الأموال المنقولة وغير المنقولة وإزالة الشيوع». والدعوى المرفوعة دون المرور أولًا بالوساطة تُرَدّ لأسباب إجرائية.

ومن الناحية العملية، تسير الإجراءات على النحو التالي: يتقدّم الوارث إلى مكتب الوساطة المختص؛ ويُنهي الوسيط الإجراء، كقاعدة عامة، خلال ثلاثة أسابيع (قابلة للتمديد أسبوعًا واحدًا عند الضرورة، أي أربعة أسابيع كحد أقصى). فإذا توصّل الطرفان إلى تسوية، حُلّت الملكية المشتركة دون تقاضٍ، بل ويمكن أن يصلح محضر التسوية الناتج أساسًا للتسجيل في السجل العقاري. وإذا لم تُحقَّق تسوية، حرّر الوسيط محضرًا نهائيًا يرفقه الوارث بصحيفة الدعوى ليرفع القضية أمام محكمة الصلح المدنية.

المدة والتكلفة ودليل عملي للورثة الأجانب

تبدو دعاوى إزالة الشيوع بسيطة على الورق، لكنها قد تستغرق عمليًا أشهرًا بل سنوات. وأبرز العوامل التي تطيل المدة هي فحص الخبير، وكثرة عدد الورثة، وصعوبات التبليغ، ومرحلة البيع نفسها. أما بنود التكلفة فتشمل رسوم رفع الدعوى، وأتعاب الخبير، ومصاريف البيع، وأتعاب المحاماة؛ وتُوزَّع هذه النفقات كقاعدة عامة على الورثة بنسبة حصصهم.

وبالنسبة للورثة الأجانب الذين يشتركون في ملكية عقار تركي مع عدة آخرين، هناك نقاط عدة تهمّ بوجه خاص. أولًا، يمكن إدارة العملية بأكملها دون القدوم إلى تركيا مطلقًا: فبمنح توكيل مُحرَّر ومصدّق بالأبوستيل في بلدهم، يمكنهم تفويض محامٍ ليتولّى الوساطة والتقاضي معًا. ثانيًا، ينبغي التخطيط مسبقًا لتحويل ثمن البيع إلى الخارج ولأي التزامات ضريبة الميراث. ثالثًا، قد يدخل مبدأ المعاملة بالمثل وأحكام قانون السجل العقاري في الحسبان عند الاعتراف بحق الوارث الأجنبي في الميراث على العقار. وفي مناطق مثل أنطاليا، حيث تكثر الملكية الأجنبية، تُرفع مثل هذه الدعاوى كثيرًا.

الأسئلة الشائعة

س: هل يستطيع وارث واحد طلب إزالة الشيوع حتى لو اعترض الآخرون؟

نعم. بموجب المادة 698 من القانون المدني التركي، لكل شريك أن يطلب القسمة، ولا تتوقف الدعوى على موافقة بقية الورثة. ويكفي طلب وارث واحد للوصول إلى حكم يُنهي الملكية المشتركة بأكملها.

س: هل تبيع المحكمة العقار دائمًا؟

لا. يعطي القانون الأولوية للقسمة العينية؛ فإذا أمكن تقسيم العقار فعليًا دون خسارة كبيرة في قيمته، حكمت المحكمة بالقسمة. لكن في العقارات غير القابلة للتقسيم كشقة واحدة، تكون النتيجة عادةً البيع بالمزاد العلني.

س: هل يمكنني رفع الدعوى مباشرة، أم أن الوساطة إلزامية أولًا؟

منذ عام 2023، صارت الوساطة شرطًا لقبول الدعوى في منازعات إزالة الشيوع. والدعوى المرفوعة دون اللجوء إلى وسيط تُرَدّ لأسباب إجرائية؛ إذ يجب المرور أولًا بمرحلة الوساطة.

س: هل يلزم الوارث المقيم في الخارج القدوم إلى تركيا؟

لا. يمكن لمحامٍ مفوَّض بتوكيل مصدّق بالأبوستيل أن يتولّى الوساطة والتقاضي نيابة عن الوارث.

كيف يمكن لـ Mona Hukuk المساعدة؟

يرافقكم فريق قانون الميراث في Mona Hukuk في كل مرحلة من مراحل دعوى إزالة الشيوع — من إعداد طلب الوساطة الإلزامي ومتابعة إجراءات الخبير، إلى إدارة مرحلة البيع وتنسيق التوكيلات والتبليغات للورثة في الخارج.

للاستشارة في أنطاليا، راسلونا على contact@monahukuk.com أو اتصلوا بالرقم +90 (242) 606 14 32.