مستجدات قانون الإيجار التركي: أحكام محكمة التمييز ومحاكم الاستئناف 2025

دخلت أحكام الوساطة الإلزامية حيز التنفيذ في 01.09.2023، فأحدثت تحولاً جذرياً في منازعات الإيجار. وفيما يلي عرضٌ لأبرز الأحكام القضائية الصادرة خلال الفترة 2024-2025.

الوساطة الإلزامية: مسائل جوهرية

لماذا يُعدّ توقيت تقديم الطلب أمراً بالغ الأهمية؟

قضت محكمة التمييز (Yargıtay) — الدائرة المدنية الثالثة، القرار رقم 2025/3048 — بأن اللجوء إلى الوساطة قبل نشوء حق الإخلاء قد يُعدّ إخلالاً بشرط من شروط الدعوى، ومن ثَمّ لا يُعتدّ به.

هل يكفي مجرد تقديم الطلب؟

• قضت محكمة الاستئناف الإقليمية (BAM) في إسطنبول — الدائرة 35، القرار رقم 2025/359 — بأنه يجب استكمال إجراءات الوساطة كاملةً وتحرير المحضر الختامي.
• وأكدت محكمة التمييز (Yargıtay) — الدائرة التاسعة، القرار رقم 2022/5294 — أن المحضر الختامي يكفي حتى في حالة عدم التوصل إلى اتفاق.

كيف يُقدَّم المحضر الختامي؟

لا تُقبل الصور الضوئية (الفوتوكوبي)؛ إذ يستلزم الأمر تقديم النسخة الأصلية أو صورة مصدَّقة رسمياً.

هل يجوز إدراج شرط جزائي في وثيقة الاتفاق؟

لا يجوز ذلك؛ فبموجب المادة 346 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، يقع الشرط الجزائي في عقود إيجار المساكن باطلاً وعديم الأثر.

المادة 353 من قانون الالتزامات التركي (TBK) وأثرها على المواعيد

قضت محكمة الاستئناف الإقليمية (BAM) في إسطنبول — الدائرة 49، القرار رقم 2025/1002 — بأن طلب الوساطة يقوم مقام الإخطار الكتابي المنصوص عليه في المادة 353 من قانون الالتزامات التركي، ويُمدّد ميعاد رفع الدعوى بمقدار سنة كاملة.

تشكيل أطراف الوساطة

يجب إدراج جميع الأطراف الواجب حضورهم في إجراءات الوساطة؛ وإلا عُدّ ذلك إخلالاً بشرط الدعوى يترتب عليه ردّها.

الاختصاص القضائي

ينعقد الاختصاص لـمحكمة الصلح وفقاً للمادة الرابعة من قانون المحاكمات المدنية (HMK).

الإخلاء بسبب الإخلال بالعقد

هل يُعدّ إقامة المستأجر مع والديه سبباً للإخلاء؟

لا، ما لم يكن العقد يتضمن نصاً صريحاً يحظر ذلك.

هل يُعدّ استخدام مساحة تزيد عن المتفق عليها إخلالاً بالعقد؟

تنظر المحاكم في كل قضية على حدة وفق ملابساتها الخاصة.

الإشعار والإخطار

إشعارَان مشروعان والتبليغ الإلكتروني

يُقبل فارق خمسة أيام بين تاريخ "القراءة" المسجَّل في التبليغ الإلكتروني وتاريخ التسليم الرسمي.

اشتراطات إخطار خاصة

تُعدّ إجراءات الإخطار المنصوص عليها في العقد ملزِمة لكلا الطرفين.

الإشعار عبر واتساب (WhatsApp)

• الرأي القائل بالصحة: يُعدّ الإشعار صحيحاً إذا أُثبت وصوله للمُرسَل إليه (علامة القراءة الزرقاء).
• الرأي القائل بالبطلان: لا يُرتّب الإشعار خارج القنوات الرسمية أثراً قانونياً.
• التوصية: يُستحسن اللجوء إلى التبليغ بالبريد المسجّل أو الإشعار عن طريق كاتب العدل (النوتر) تفادياً لأي نزاع.

شهادة الشهود

لا تستند المحاكم استناداً مطلقاً إلى الأقارب من الدرجة الأولى حين تتعارض إفاداتهم أو تتناقض.

تعهد الإخلاء

التعهد بالإحالة إلى العقد

تعترف محكمة التمييز (Yargıtay) بصحة التعهد المُدرج بالإحالة إلى العقد، غير أنها تشترط الالتزام الدقيق بمتطلبات التاريخ والتوقيع.

هل يستلزم تعهد إخلاء مسكن الأسرة موافقة كلا الزوجين؟

نعم، وجوباً. تقتضي المادة 194 من قانون الأحوال الشخصية التركي (TMK) الحصول على موافقة الزوجين معاً، وتُرفض الدعاوى المستندة إلى تعهد وقّعه أحد الزوجين دون الآخر.

مدة الكفالة

تنتهي مسؤولية الكفيل بانتهاء مدة العقد؛ ولتجديد التزامه يجب الحصول على موافقة كتابية جديدة منه.

تحديد قيمة الإيجار

المادة 344 من قانون الالتزامات التركي (TBK)

إذا لم يُحدَّد معدل الزيادة أو تجاوز مؤشر أسعار المستهلكين (TÜFE)، تحدد المحكمة قيمة الإيجار وفقاً لأسعار السوق السائدة.

هل يُعدّل الدفع الزائد بنود العقد؟

لا. تستقر أحكام محكمة التمييز (Yargıtay) على أن الدفعات الزائدة عن المتفق عليه لا تُعدّل العقد، ويحق للمستأجر المطالبة باستردادها استناداً إلى أحكام الإثراء بلا سبب.

خلاصة واجبة التطبيق

1. اللجوء إلى الوساطة في الوقت المناسب — احرص على أن يكون حق الإخلاء قد نشأ قبل تقديم طلب الوساطة.
2. الاحتفاظ بالمحضر الختامي الأصلي — لا تكتفِ بصورة ضوئية.
3. مراقبة مواعيد المادة 353 من قانون الالتزامات التركي — تابع المواعيد القانونية المترتبة على الإخطار.
4. احتساب فارق الخمسة أيام في التبليغ الإلكتروني — خذ بعين الاعتبار الفارق المقبول بين تاريخ التسليم وتاريخ القراءة.
5. إجراء الإشعارات عبر كاتب العدل أو البريد المسجّل — تجنب الاعتماد على قنوات التواصل غير الرسمية.
6. الحصول على توقيع كلا الزوجين في تعهدات مسكن الأسرة — شرط وجوبي لا يقبل الاستثناء.
7. استئذان الكفيل من جديد عند تجديد العقد — الموافقة الكتابية الجديدة ركنٌ لا غنى عنه.
8. عدم إدراج شرط جزائي في وثيقة الوساطة — يقع باطلاً في إيجارات المساكن بموجب المادة 346 من قانون الالتزامات التركي.