DASK – Pflichtversicherung gegen Erdbeben in der Türkei: Alles, was Immobilieneigentümer wissen müssen

Wer in der Türkei eine Immobilie kauft oder verkauft, wird früher oder später nach der DASK-Police gefragt — beim Grundbuchamt, bei der Bank und selbst beim Anschluss von Strom und Wasser. Für viele ausländische Käufer kommt es als Überraschung: Diese Versicherung ist kein optionales Extra, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Ohne gültige DASK-Police lässt sich in der Türkei keine Eigentumsübertragung abschließen.

Was ist DASK und auf welcher Rechtsgrundlage beruht es?

DASK steht für Doğal Afet Sigortaları Kurumu — die staatliche Katastrophenversicherungsanstalt der Türkei. Sie wurde durch das Katastrophenversicherungsgesetz (Gesetz Nr. 6305) gegründet, das am 18. Mai 2012 in Kraft trat. Mit diesem Gesetz wurde gleichzeitig das frühere Erdbeben-Pflichtversicherungs-Dekret Nr. 587 durch Artikel 15 ausdrücklich aufgehoben.

Die Pflichtversicherung deckt Schäden an Gebäuden ab, die unmittelbar durch ein Erdbeben entstehen, sowie Folgeschäden durch erdbebenbedingten Brand, Explosion, Tsunami oder Erdrutsch.

Wer ist versicherungspflichtig?

Artikel 10 des Gesetzes Nr. 6305 legt fest, welche Gebäude der Pflichtversicherung unterliegen:

Versicherungspflichtige Objekte:

• Eigentumswohnungen und andere selbstständige Einheiten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (Gesetz Nr. 634)
• Wohngebäude, die auf im Grundbuch eingetragenem Privateigentum errichtet wurden
• Gewerbeeinheiten (Läden, Büros), die sich in Wohngebäuden befinden
• Wohnungen, die vom Staat gebaut oder mit Staatskrediten finanziert wurden

Nicht versicherungspflichtig:

• Öffentliche Dienstgebäude und Sozialwohnungen nach Gesetz Nr. 2946
• Gebäude in Dorfgebieten, die von dort gemeldeten Bewohnern errichtet wurden
• Gebäude, die ausschließlich gewerblich genutzt werden (z. B. reine Lagerhallen)

Versicherungspflichtig ist der Eigentümer oder der Nießbrauchsberechtigte. Die Police muss jährlich erneuert werden.

Warum ist DASK beim Grundbucheintrag Pflicht?

Artikel 11 des Gesetzes Nr. 6305 schreibt vor, dass Grundbuchämter Eigentumsübertragungen für versicherungspflichtige Einheiten nur dann vornehmen dürfen, wenn eine gültige DASK-Police vorliegt und bestätigt wurde. Diese Anforderung gilt für:

• Immobilienkauf und -verkauf: Ohne aktuelles DASK-Zertifikat ist keine Eigentumsübertragung möglich.
• Hypothekeneintragung: Banken prüfen den DASK-Versicherungsschutz vor der Grundpfandrechtsbestellung.
• Versorgungsanschlüsse: Wasser- und Stromversorger müssen bei der Erstanmeldung den DASK-Versicherungsschutz prüfen.

Für Käufer bedeutet das: Wenn die DASK-Police des Verkäufers abgelaufen ist, muss sie vor dem Grundbuchtermin erneuert werden — oder der Verkäufer muss dies vor der Übergabe klären.

Was leistet DASK und in welcher Höhe?

Gemäß Artikel 13 des Gesetzes Nr. 6305 wird die maximale Versicherungssumme jährlich durch den zuständigen Minister festgesetzt und im Amtsblatt veröffentlicht. Prämie und Deckungssumme werden nach folgenden Kriterien berechnet:

• Bruttonutzfläche der Einheit
• Bauart (Stahlbeton, Mauerwerk, Holz etc.)
• Erdbebenrisikobewertung und Bodenklasse des Standorts
• Alter des Gebäudes

Wichtige Frist: Das Gesetz schreibt vor, dass nach abgeschlossener Schadensfeststellung und Einreichung aller erforderlichen Unterlagen die Entschädigung innerhalb von spätestens 30 Tagen ausgezahlt werden muss.

Was DASK nicht abdeckt: Hausrat, Möbel, persönliche Gegenstände, Mietausfälle und Ausweichunterkunftskosten sind von der Pflichtversicherung ausgeschlossen. Für diese Risiken kann eine freiwillige Erdbebenversicherung (ihtiyari deprem sigortası) bei einem privaten Versicherer abgeschlossen werden.

DASK für ausländische Immobilieneigentümer

Ausländische Eigentümer von Immobilien in der Türkei unterliegen denselben DASK-Pflichten wie türkische Staatsbürger. Die Police kann bei jedem zugelassenen Versicherer in der Türkei oder direkt über das DASK-Online-Portal abgeschlossen werden. Man benötigt lediglich die Grundbuchnummer (tapu no) der Einheit; der Vorgang dauert nur wenige Minuten.

In Städten wie Antalya, Istanbul oder Bodrum, wo viele ausländische Käufer aktiv sind, ist es üblich, die DASK-Police vor oder am Tag des Grundbuchtermins abzuschließen. Käufer aus Deutschland oder Österreich, die für die Transaktion nur kurz in der Türkei sind, sollten die Police bereits vor der Anreise online abschließen, um am Notartermin keine Zeit zu verlieren.

Schadensmeldung nach einem Erdbeben

Im Schadensfall gehen Sie wie folgt vor:

1. Bringen Sie sich in Sicherheit und rufen Sie die Notfallnummern.
2. Betreten Sie beschädigte Gebäude erst nach Freigabe durch die Behörden.
3. Melden Sie den Schaden umgehend bei DASK (Rufnummer 125) oder bei Ihrem Versicherer.
4. Ein beauftragter Sachverständiger führt die Schadensaufnahme durch.
5. Die Entschädigungszahlung erfolgt nach vollständiger Unterlageneinreichung und Schadensfeststellung innerhalb von maximal 30 Tagen.

Häufige Fragen

Ist der Mieter versicherungspflichtig? Nein. Die Pflicht liegt beim Eigentümer oder Nießbrauchsberechtigten. Mieter sollten jedoch sicherstellen, dass eine gültige Police besteht — andernfalls kann der Vermieter die Immobilie weder verkaufen noch beleihen.

Was passiert, wenn die DASK-Police abläuft? Mit Ablauf endet der Versicherungsschutz. Bei einem Erdbeben nach dem Ablaufdatum besteht kein Leistungsanspruch. Außerdem blockiert eine abgelaufene Police den nächsten Grundbucheintrag.

Ich besitze mehrere Wohnungen — brauche ich für jede eine eigene Police? Ja. Jede selbstständige Einheit (bağımsız bölüm) benötigt eine eigene DASK-Police.

Ist die DASK-Deckung immer ausreichend? Nicht zwangsläufig. Die staatlich festgelegte Höchstversicherungssumme kann unter den tatsächlichen Wiederherstellungskosten liegen, besonders bei großen oder hochwertigen Immobilien. Über den DASK-Schutz hinaus kann eine freiwillige Zusatzversicherung abgeschlossen werden.

Deckt DASK auch Gemeinschaftsflächen des Gebäudes ab? Die Policen werden je Eigentumseinheit ausgestellt. Der Schutz umfasst die versicherte Einheit einschließlich ihrer tragenden Strukturverbindungen; für Gemeinschaftsflächen sind die Policen aller Eigentümer gemeinsam maßgeblich.

Wie Mona Hukuk Ihnen helfen kann

DASK ist eine von mehreren Versicherungs- und Rechtspflichten, die ausländische Immobilieneigentümer in der Türkei kennen müssen. Ob beim Kauf, Verkauf oder der Finanzierung einer Immobilie in der Region Antalya — unser Kanzleiteam erklärt Ihnen auf Deutsch, welche Schritte wann erforderlich sind, und begleitet Sie beim Grundbuchtermin.

Kontaktieren Sie uns unter contact@monahukuk.com oder rufen Sie +90 (242) 606 14 32 an.