Cesión del contrato de arrendamiento y derechos del arrendatario en la transmisión de un negocio en Turquía

Cuando un inversor compra en Antalya un restaurante, un hotel, una tienda o un taller, buena parte del valor que paga está ligada al lugar donde se encuentra el negocio: la clientela, la ubicación y la marca pertenecen a esa dirección. Sin embargo, cuando el negocio cambia de manos, el contrato de arrendamiento del inmueble no pasa automáticamente al nuevo propietario. La cesión de la relación arrendaticia se rige por el artículo 323 del Código de Obligaciones turco (COT, Ley n.º 6098), y en los arrendamientos de local de negocio esta disposición contiene una regla especial que protege al arrendatario comercial. Este artículo aborda la cesión del contrato de arrendamiento y, en particular, el traspaso del arrendamiento junto con la transmisión del negocio, desde una perspectiva práctica.

El fundamento jurídico de la cesión del arrendamiento: artículo 323 del COT

El artículo 323/1 del COT establece una regla clara: el arrendatario no puede ceder la relación arrendaticia a un tercero sin obtener el consentimiento por escrito del arrendador. La cesión del arrendamiento es distinta del subarriendo. En el subarriendo el arrendatario original sigue siendo parte del contrato y mantiene su responsabilidad; en la cesión, en cambio, el nuevo arrendatario ocupa directamente el lugar del anterior.

El consentimiento por escrito es un requisito de validez. Una aprobación verbal o una mera tolerancia de hecho no protegen al arrendatario si más adelante surge un conflicto. La cesión realizada sin consentimiento constituye, desde la perspectiva del arrendador, un incumplimiento del contrato y hace surgir el riesgo de desalojo. Por ello, a medida que avanzan las negociaciones de la venta del negocio, asegurar por escrito el consentimiento del arrendador debe tratarse como una de las condiciones básicas de la venta.

Una prerrogativa propia de los arrendamientos de local: sin negativa sin causa justificada

La protección más firme que la ley ofrece al arrendatario comercial se encuentra en la segunda frase del artículo 323/1: en los arrendamientos de local de negocio el arrendador no puede negarse a dar su consentimiento salvo que exista causa justificada. Esto supone una diferencia fundamental respecto de los arrendamientos de vivienda. Mientras que el arrendador de vivienda puede rechazar la solicitud de cesión sin alegar motivo alguno, en el arrendamiento de local la negativa solo puede fundarse en una causa justificada.

Qué se considera causa justificada se valora según las circunstancias de cada caso. La incertidumbre sobre la solvencia del cesionario, el hecho de constatar que el inmueble se destinará a un fin distinto del previsto en el contrato, o una modificación de la naturaleza del negocio contraria a las expectativas razonables del arrendador pueden constituir causa justificada. En cambio, el mero deseo de renegociar el arrendamiento o la intención de subir la renta no son causa justificada. Si el arrendador rechaza el consentimiento sin alegar una causa justificada, el arrendatario puede solicitar que dicha autorización se conceda por vía judicial. En la práctica esta prerrogativa elimina el mayor obstáculo para el arrendatario que vende su negocio y es un rasgo que hace previsible el derecho arrendaticio comercial turco para el inversor extranjero.

Los efectos de la cesión: subrogación y responsabilidad del arrendatario saliente

Cuando la cesión surte efecto con el consentimiento por escrito del arrendador, conforme al artículo 323/2 del COT la persona a la que se cede la relación arrendaticia se subroga en la posición del arrendatario en el contrato, y el arrendatario saliente, por regla general, queda liberado de sus obligaciones frente al arrendador. El nuevo arrendatario asume el plazo restante, la renta y todas las cláusulas del contrato tal como están.

No obstante, en los arrendamientos de local la ley introduce una excepción importante. Según el artículo 323/3 del COT el arrendatario saliente sigue respondiendo solidariamente junto con el cesionario hasta la finalización del contrato de arrendamiento y como máximo durante dos años. Es decir, aun después de completada la venta, el antiguo operador sigue desempeñando durante ese periodo la función de garantía respecto de las deudas de renta. Si faltan menos de dos años para la extinción del contrato, la responsabilidad termina con el fin del arrendamiento; si faltan más de dos años, termina al cumplirse el plazo de dos años. Esta regla es un riesgo para el saliente y una garantía para el arrendador; las partes deben regular por separado, en el protocolo de cesión, las condiciones de repetición en la relación interna correspondientes a este periodo.

El traspaso del arrendamiento con la transmisión del negocio: pasos en la práctica

La transmisión de un negocio (el establecimiento en funcionamiento) suele ser una operación mixta que abarca a la vez el mobiliario, las existencias, las licencias, el personal y el contrato de arrendamiento. Para que la transición de la relación arrendaticia sea sólida, se recomiendan los siguientes pasos:

• Dirigirse pronto: contacte con el arrendador antes de que las negociaciones de la cesión queden cerradas y transmita por escrito la solicitud de consentimiento.
• Protocolo de cesión a tres partes: un documento firmado conjuntamente por el arrendatario saliente, el cesionario y el arrendador acredita en un único texto tanto la subrogación como el consentimiento y elimina cualquier problema de prueba posterior.
• Comprobación de la prohibición de cesión en el contrato: si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula que prohíbe la cesión, el arrendador debe levantar esa prohibición de forma separada.
• Regulación de la responsabilidad de dos años: las condiciones de garantía, repetición y traspaso de la fianza entre el arrendatario saliente y el cesionario deben plasmarse con claridad en el protocolo.

Guía práctica para compradores extranjeros de negocios

El inversor extranjero que compra un negocio turco que opera en un inmueble arrendado debe evaluar necesariamente el contrato de arrendamiento en la fase de revisión jurídica previa a la venta (due diligence). Los puntos críticos son: si el contrato es de duración determinada o indefinida, cuánto plazo queda, la renta actual y su mecanismo de actualización, si existe un compromiso de desalojo, si hay una cláusula de prohibición de cesión y si se ha obtenido el consentimiento del arrendador. Dado que el valor del arrendamiento es una parte inseparable del valor del negocio, no debe pagarse el precio de la cesión antes de asegurar el consentimiento. Determinar estos elementos con antelación protege al comprador tanto frente a una cesión inválida como frente a un desalojo inesperado.

Preguntas frecuentes

¿Puede el arrendador negarse a la cesión de un arrendamiento de local?

En los arrendamientos de local el arrendador solo puede negarse a la cesión si existe una causa justificada. Si el consentimiento se deniega sin motivo, el arrendatario puede obtener la autorización de cesión por vía judicial. En los arrendamientos de vivienda, en cambio, el arrendador puede negarse sin alegar motivo alguno.

He transmitido mi negocio; ¿me he liberado por completo de las deudas de renta?

En los arrendamientos de local, no. Conforme al artículo 323/3 del COT el arrendatario saliente sigue respondiendo solidariamente junto con el cesionario hasta la finalización del contrato y como máximo durante dos años. Cuando ese plazo transcurre, la responsabilidad se extingue.

¿Pasa el contrato de arrendamiento automáticamente al nuevo dueño del negocio?

No. Aunque el negocio cambie de manos, el traspaso del contrato de arrendamiento no se produce por sí solo; se requieren el consentimiento por escrito del arrendador y el acto de cesión. Por ello, la cesión del arrendamiento debe planificarse junto con el contrato de transmisión del negocio.

¿Es suficiente la aprobación verbal del arrendador?

No. El artículo 323 del COT exige consentimiento por escrito para la cesión. Una aprobación verbal o la simple tolerancia no protegen al arrendatario en caso de conflicto; por ello, el consentimiento debe documentarse siempre por escrito y, preferiblemente, mediante un protocolo a tres partes.

Cómo puede ayudar Mona Hukuk

Nuestro equipo en Antalya asesora habitualmente a compradores y vendedores en la transmisión de negocios que operan en locales comerciales arrendados. Revisamos los contratos de arrendamiento, preparamos los protocolos de cesión, gestionamos la obtención del consentimiento por escrito del arrendador y, cuando es necesario, representamos a los clientes en los litigios relativos a la autorización de cesión.

Para asesoramiento en Antalya, puede escribir a contact@monahukuk.com o llamar al +90 (242) 606 14 32.