El derecho del nuevo propietario a desalojar por necesidad cuando el inmueble arrendado cambia de manos

Cuando compras un inmueble arrendado en Turquía, asumes el contrato de arrendamiento vigente tal cual: la venta no rompe el arrendamiento. Sin embargo, el Código de Obligaciones turco concede al nuevo propietario que necesita realmente el inmueble para sí o para sus familiares cercanos una vía especial de desalojo que opera mucho más rápido que el procedimiento ordinario por necesidad. Se trata de un derecho estrecho, ligado al momento exacto en que cambia la propiedad, y sujeto estrictamente a plazos.

Base legal: artículo 351 del CO turco

Según el artículo 351 del Código de Obligaciones turco (Ley n.º 6098), quien adquiere posteriormente un inmueble arrendado puede resolver el contrato si lo necesita como vivienda o local de negocio para sí mismo, su cónyuge, sus descendientes, sus ascendientes u otras personas a las que esté legalmente obligado a mantener. Para ello debe notificar al arrendatario por escrito dentro del mes siguiente a la fecha de adquisición y podrá entonces poner fin al arrendamiento mediante una demanda presentada seis meses después.

La «adquisición» no se limita aquí a la compra. Una donación, una herencia, una venta por vía de ejecución forzosa o cualquier transmisión de la propiedad cuentan por igual como la adquisición que activa este derecho especial. Lo determinante es que la titularidad del inmueble haya cambiado mientras el arrendatario ya se encontraba en él. Precisamente por eso este artículo se distingue de la acción ordinaria por necesidad que ejerce un arrendador que conservó la titularidad durante todo el arrendamiento: es una excepción especial ligada al momento del cambio de propiedad.

Su relación con el principio «la venta no rompe el arrendamiento»

La regla básica del derecho turco es que la venta no rompe el arrendamiento: con la transmisión, el contrato pasa automáticamente al nuevo propietario en idénticas condiciones, y el mero hecho de la compra no confiere derecho alguno a desalojar. El artículo 351 no es una excepción general a este principio, sino una salida estrecha. El nuevo propietario puede desalojar al arrendatario no por el simple hecho de haber comprado el inmueble, sino únicamente cuando acredite una necesidad concreta y genuina de vivienda o local de negocio. Sin tal necesidad, el arrendamiento continúa en sus condiciones vigentes.

El derecho difiere además de la acción ordinaria por necesidad que ejerce el arrendador conforme al art. 350 del CO turco. En la vía ordinaria, el arrendador debe esperar a que venza el contrato de duración determinada y presentar entonces la demanda en el plazo de un mes; si el plazo es largo, esto puede significar años de espera. El derecho especial del nuevo propietario, en cambio, permite demandar seis meses después de la fecha de adquisición sin esperar a que finalice el plazo. En este sentido, el artículo 351 combina elementos de la continuidad del arrendamiento y del desalojo ordinario por necesidad, pero sigue su propio procedimiento acelerado.

El plazo de notificación de un mes: el corazón del derecho

El elemento más crítico de esta vía rápida es la notificación escrita que debe llegar al arrendatario dentro del mes siguiente a la adquisición. Este plazo de un mes es de caducidad. Si el nuevo propietario no notifica por escrito la necesidad al arrendatario dentro del mes posterior a la inscripción de la titularidad, pierde el derecho acelerado que confiere el artículo 351. Para asegurar la prueba, se recomienda encarecidamente practicar la notificación a través de notario.

El nuevo propietario que deja pasar el plazo de notificación de un mes no queda sin opciones, pero ya no puede utilizar la vía rápida. Todavía puede ejercer la resolución por necesidad mediante una demanda presentada dentro del mes siguiente al vencimiento del plazo del contrato; en otras palabras, regresando al régimen ordinario por necesidad. En resumen, dejar pasar la notificación de un mes cierra la vía rápida de seis meses y obliga al nuevo propietario a esperar hasta el final del plazo del arrendamiento.

El requisito de la necesidad genuina

Cumplir con el plazo de notificación no basta por sí solo. En los casos por necesidad, el Tribunal de Casación exige de manera constante que la necesidad sea genuina, sincera e imperiosa. Una necesidad temporal, abstracta o meramente prevista para un futuro próximo no es suficiente, y la necesidad debe persistir durante todo el proceso. Si el nuevo propietario dispone de otra vivienda adecuada, la realidad de la necesidad puede quedar en entredicho. La carga de la prueba recae sobre el nuevo propietario.

También opera una salvaguardia tras el desalojo: el propietario que desaloja a un arrendatario por necesidad mediante resolución judicial no puede, sin causa justificada, arrendar el inmueble a persona distinta del antiguo arrendatario durante tres años. El incumplimiento de esta regla puede generar responsabilidad por daños a favor del antiguo arrendatario.

Guía práctica para compradores extranjeros de inmuebles arrendados

Para los inversores extranjeros que compran una vivienda o un local de negocio arrendado en Antalya, el artículo 351 resulta crucial. Los compradores que esperan recibir el inmueble libre de ocupantes suelen darse cuenta solo más tarde de que el arrendamiento continuó automáticamente tras la venta. En la práctica, importan los siguientes pasos:

• Antes de comprar, comprueba si el inmueble está arrendado y confirma el tipo y el plazo restante del contrato.
• Si realmente necesitas el inmueble para tu propio uso, no dejes pasar el plazo de notificación de un mes que corre desde la transmisión de la titularidad; practica la notificación a través de notario.
• Planifica presentar la demanda de desalojo seis meses después de la notificación; este período es el momento de demandar, no un desalojo automático.
• Respalda tu necesidad con documentos (tu situación de residencia, la ausencia de otra vivienda, etc.).
• Recibir el inmueble libre de ocupantes no es una expectativa garantizada; estructura tu contrato de compraventa y tus plazos en consecuencia.

Preguntas frecuentes

Compré una vivienda arrendada, ¿puedo desalojar al arrendatario de inmediato? No. La venta no pone fin al arrendamiento. Si tienes una necesidad genuina, puedes practicar la notificación escrita dentro del mes siguiente a la adquisición y presentar la demanda de desalojo seis meses después.

¿Qué ocurre si dejo pasar el plazo de notificación de un mes? Pierdes el derecho acelerado. Aun así, puedes perseguir el desalojo por necesidad por la vía ordinaria, mediante una demanda presentada dentro del mes siguiente al vencimiento del plazo del contrato.

¿El arrendatario se marcha automáticamente una vez transcurridos los seis meses? No. Los seis meses son el momento en que puedes presentar la demanda. El desalojo solo se produce por resolución judicial.

¿Existe este derecho únicamente en caso de compra? No. Cualquiera que adquiera posteriormente el inmueble por donación, herencia o cualquier transmisión de la propiedad puede invocarlo.

Cómo puede ayudar Mona Hukuk

En las compras de inmuebles arrendados, el desalojo por necesidad del nuevo propietario exige una planificación cuidadosa de los plazos: la notificación de un mes, la espera de seis meses y la prueba de la necesidad. Nuestro equipo en Antalya acompaña a los inversores que compran inmuebles arrendados desde la evaluación previa a la compra hasta la notificación y el litigio, y ayuda a los arrendatarios a construir una defensa frente a un desalojo ilícito.

Para asesoramiento en Antalya, escribe a contact@monahukuk.com o llama al +90 (242) 606 14 32.