Mediación Obligatoria en Disputas de Arrendamiento en Turquía

Desde el 1 de septiembre de 2023, cualquier persona que quiera llevar a un tribunal turco una disputa relacionada con un arrendamiento tiene una obligación previa que cumplir: pasar por un proceso de mediación obligatoria. Si no lo hace, el tribunal rechazará la demanda por motivos formales sin entrar en el fondo del asunto. Para los ciudadanos extranjeros que alquilan o arriendan inmuebles en Antalya, esto supone un paso adicional pero perfectamente manejable.

El Marco Legal del Cambio

La ley turca de mediación en conflictos civiles (Ley n.º 6325, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu) fue modificada en abril de 2023 mediante la Ley n.º 7445. El nuevo artículo 18/B incorporó las disputas arrendaticias a la lista de categorías en las que la mediación es un requisito previo a la demanda (dava şartı). La modificación entró en vigor el 1 de septiembre de 2023.

La regla es clara: una demanda arrendaticia solo es admisible si el demandante puede demostrar que intentó la mediación antes de acudir a los tribunales y que no se llegó a ningún acuerdo. Los jueces no pueden excepcionar este requisito; si falta, la demanda es rechazada de plano.

Qué Disputas Quedan Cubiertas

El artículo 18/B abarca todos los conflictos que deriven de una relación arrendaticia. En la práctica, esto incluye:

• Reclamaciones de rentas impagadas
• Disputas sobre la devolución de la fianza (güvence bedeli)
• Demandas de desahucio, incluidas las motivadas por necesidad personal del propietario conforme al artículo 350 del Código de Obligaciones turco (Ley n.º 6098)
• Procedimientos de revisión judicial de la renta (kira tespiti)
• Reclamaciones por resolución anticipada del contrato
• Indemnizaciones por incumplimiento contractual

Hay una excepción relevante: los procedimientos de desahucio por vía de ejecución sumaria conforme a la Ley de Ejecución e Insolvencia (ilamsız icra, Ley n.º 2004) están expresamente excluidos. Sin embargo, en cuanto el conflicto pasa a ser un litigio judicial, la mediación vuelve a ser obligatoria.

Cómo Funciona el Proceso de Mediación

El procedimiento sigue una secuencia bien definida:

Solicitud. La parte interesada presenta su solicitud ante la oficina de mediación (arabuluculuk bürosu) adscrita al juzgado competente, ya sea presencialmente o, en muchas provincias, por vía telemática.

Sesión. Se asigna un mediador certificado (arabulucu). Ambas partes son convocadas. El mediador no resuelve nada: su función es facilitar el diálogo. Las sesiones son confidenciales.

Resultado. Si las partes llegan a un acuerdo, el documento firmado puede obtener un auto de ejecutividad del juzgado civil de paz (sulh hukuk mahkemesi), con lo que adquiere la misma fuerza que una sentencia firme. Si no hay acuerdo, el mediador emite un acta final de no acuerdo (son tutanak), que deberá adjuntarse a la demanda.

Todo el proceso es actualmente gratuito para las partes, pues el coste corre a cargo del Ministerio de Justicia.

Apunte sobre el momento de la solicitud: el Tribunal Supremo turco (Yargıtay, Sala Civil 3.ª) aclaró en mayo de 2025 que la solicitud de mediación debe presentarse después de que haya nacido el derecho a demandar. En los desahucios por necesidad personal, por ejemplo, no se puede iniciar la mediación antes de que expire el período del contrato y nazca el derecho de acción.

Qué Ocurre Si Se Omite la Mediación

Si se interpone una demanda sin haber completado la mediación, el juzgado la inadmitirá por ausencia de un presupuesto procesal. Esta inadmisión no es definitiva: puede demandarse de nuevo tras completar la mediación. No obstante, los plazos para el desahucio y otras acciones legales son estrictos, y una demora procesal puede poner en riesgo el fondo del derecho.

Un dato favorable: durante la mediación, los plazos de prescripción y los plazos de caducidad quedan suspendidos, desde la presentación de la solicitud hasta la emisión del acta final. Esta suspensión está recogida expresamente en el artículo 18/A de la Ley n.º 6325.

Consideraciones Para Extranjeros en Antalya

Los ciudadanos extranjeros que arriendan o alquilan en Antalya deben tener en cuenta algunos aspectos prácticos:

• Idioma: las sesiones de mediación se desarrollan en turco. No hay intérprete oficial a cargo del Estado; acudir con un abogado bilingüe es la solución más práctica.
• Oficina competente: la oficina de mediación se determina según la ubicación del inmueble. Para arrendamientos en Antalya, es competente la Oficina de Mediación de Antalya.
• Fianza: si el propietario se niega a devolver la fianza, el arrendatario debe pasar por mediación antes de demandar. Consulte nuestra guía sobre fianzas en arrendamientos turcos.
• Revisión de renta: el procedimiento de revisión judicial de la renta también requiere mediación previa.
• Contrato de arrendamiento: en un contrato de arrendamiento en Antalya conviene indicar el tribunal competente para determinar de antemano cuál oficina de mediación corresponde.

Preguntas Frecuentes

P: ¿Afecta la mediación obligatoria a disputas anteriores a septiembre de 2023?

No. La obligación solo se aplica a demandas presentadas a partir del 1 de septiembre de 2023. Los procedimientos ya en curso no se ven afectados.

P: ¿Qué pasa si la otra parte se niega a participar en la mediación?

La participación es voluntaria. Si la otra parte no comparece o rechaza colaborar, el mediador lo hace constar en el acta final. Ese acta es suficiente para satisfacer el requisito procesal.

P: ¿Es vinculante el acuerdo alcanzado en mediación?

Sí. El documento firmado por ambas partes y declarado ejecutivo por el juzgado civil de paz tiene la misma eficacia que una sentencia firme.

P: ¿Se aplica también a los arrendamientos comerciales?

Sí. El artículo 18/B no se limita a la vivienda; los conflictos derivados de arrendamientos de locales comerciales también quedan comprendidos.

Cómo Puede Ayudarle Mona Hukuk

Nuestro despacho en Antalya acompaña a arrendatarios y propietarios en todas las fases del conflicto arrendaticio, desde la solicitud ante la oficina de mediación hasta la eventual litigación judicial si no se alcanza acuerdo.

Contáctenos en contact@monahukuk.com o llámenos al +90 (242) 606 14 32 para concertar una consulta en Antalya.