La Fianza en los Arrendamientos en Turquía: Derechos y Obligaciones

Es muy habitual que el arrendador exija una garantía al celebrar un contrato de arrendamiento. Esa cantidad, conocida popularmente como depósito o fianza, recibe en el ordenamiento jurídico turco la denominación de güvence bedeli —importe de garantía— y está sujeta a normas estrictas recogidas en el artículo 342 del Código de Obligaciones turco (COT). No conocer estas reglas puede perjudicar tanto al arrendatario, que se ve expuesto a retenciones injustificadas, como al arrendador, que puede perder el derecho a hacer valer su garantía.

Importe Máximo de la Fianza

Según el artículo 342/1 del COT, la fianza que puede exigirse al arrendatario no puede superar tres mensualidades de renta. Cualquier pacto que exceda ese límite es nulo, y el arrendatario puede reclamar en cualquier momento la devolución del exceso.

Ejemplo: en una vivienda con renta mensual de 10.000 TL, la fianza máxima admisible es 30.000 TL.

Obligación de Depositar la Fianza en Entidad Bancaria

La obligación más importante que impone la ley es que la fianza debe ingresarse en una cuenta bancaria de ahorro a plazo. El artículo 342/2 del COT es claro al respecto:

• Si la garantía es dineraria: se ingresa en una cuenta a plazo a nombre del arrendatario en una entidad bancaria.
• Si la garantía consiste en títulos-valor (pagaré, letra de cambio, etc.): se deposita en custodia en una entidad bancaria.

Esa cuenta solo puede disponerse en los siguientes supuestos:

1. Consentimiento de ambas partes (arrendador y arrendatario dan su conformidad conjuntamente),
2. Resolución judicial firme,
3. Ejecución forzosa firme.

En la práctica, muchos arrendadores retienen la fianza en efectivo sin ingresarla en ninguna cuenta bancaria. Esta conducta es contraria a la ley; el arrendatario puede exigir en cualquier momento que la fianza se deposite en la forma legalmente prevista.

Obligación de Devolver la Fianza al Término del Contrato

Finalizado el contrato de arrendamiento, la fianza debe devolverse al arrendatario una vez cumplidas las condiciones aplicables. Para retener total o parcialmente la fianza, el arrendador ha de invocar alguna de estas reclamaciones:

• Rentas pendientes: que el arrendatario tenga deudas de renta no satisfechas,
• Daños en el inmueble: que el inmueble haya sufrido desperfectos que superen el desgaste por uso normal,
• Indemnización contractual: que el arrendatario haya incumplido alguna obligación del contrato generando un daño.

Si el arrendador no puede acreditar ninguna de estas reclamaciones, no tiene derecho a retener la fianza.

Obligación del Banco de Devolver la Fianza al Arrendatario

Conforme al artículo 342/3 del COT, si el arrendador no notifica por escrito al banco —dentro de los tres meses siguientes a la extinción del contrato— que ejercita su derecho sobre la fianza, el banco queda obligado a devolvérsela al arrendatario a petición de este. Si el arrendador deja transcurrir ese plazo, pierde cualquier argumento válido para impedir la devolución.

Desgaste por Uso Normal

Una de las cuestiones más controvertidas del derecho de arrendamientos es trazar la línea entre los daños que justifican retenciones en la fianza y el simple desgaste derivado del uso normal. Según la jurisprudencia del Tribunal de Casación turco:

• Los trabajos de pintura y revoco ordinarios forman parte del desgaste normal; no pueden cargarse al arrendatario.
• Desperfectos como cristales rotos, agujeros en las paredes o alfombras quemadas son daños atribuibles al arrendatario, no al uso normal.
• El deterioro de muebles de cocina envejecidos o las averías del sistema de fontanería derivados de un uso prolongado constituyen desgaste ordinario.

La frontera entre el desgaste normal y el daño varía en función de la duración del arrendamiento y del estado del inmueble en el momento de la entrega. Por ello, al inicio del arrendamiento conviene suscribir un acta de entrega con reportaje fotográfico, lo que protege tanto al arrendatario como al arrendador.

¿Puede Actualizarse la Fianza Paralelamente a la Renta?

Algunos contratos de arrendamiento incluyen cláusulas que prevén el incremento de la fianza a medida que aumenta la renta. El COT no prohíbe expresamente que la fianza se actualice en períodos posteriores al inicio del contrato en paralelo a la actualización de la renta, siempre que el importe inicial respetara el límite de tres mensualidades. No obstante, esta cuestión genera conflictos en la práctica y los tribunales resuelven caso por caso en función de las circunstancias concretas.

Recomendaciones Prácticas

Para el arrendatario

• Evite entregar la fianza en efectivo; realice una transferencia bancaria y conserve el justificante.
• Compruebe en breve plazo tras la entrega que la fianza ha sido ingresada en la cuenta bancaria.
• Al recibir las llaves, documente con fotografías los desperfectos ya existentes y hágalos constar en el acta de entrega.
• Al devolver las llaves al término del contrato, suscriba también un acta de salida.

Para el arrendador

• Mantenga la fianza en una cuenta bancaria a plazo a nombre del arrendatario.
• Si el inmueble sufre daños, acredítelos mediante peritaje y conserve facturas y fotografías.
• Establezca un calendario jurídico para no dejar vencer el plazo de tres meses de notificación antes del término del contrato.

Errores Frecuentes

No ingresar la fianza en el banco

Retener la fianza en efectivo es una práctica habitual pero contraria a la ley. Si el arrendatario lo alega en juicio, las consecuencias pueden ser desfavorables para el arrendador.

Retener la fianza al término del contrato sin causa

Si el inmueble se devuelve en buen estado, la fianza debe restituirse sin demora. La devolución tardía puede generar obligaciones de pago de intereses e indemnización.

Practicar retenciones sin documentación

Para retener parte de la fianza, el arrendador debe acreditar los daños de forma concreta. Una retención sin justificación constituye enriquecimiento injusto.

Consideraciones para Arrendatarios Extranjeros

La fianza se rige por las mismas normas con independencia de la nacionalidad del arrendatario. No obstante, la exigencia de depositar la fianza en el banco y la gestión en idioma extranjero al término del contrato pueden alargar los plazos. Comunicar por escrito y a tiempo a los arrendatarios extranjeros los documentos en turco reduce significativamente el riesgo de conflicto.

Asistencia Jurídica

Aunque los conflictos sobre la fianza suelen referirse a importes relativamente modestos, la rigidez de los plazos procedimentales puede convertirlos en litigios que requieren seguimiento jurídico. En MONA HUKUK, con especialización en derecho de arrendamientos en Antalya, asesoramos tanto a arrendatarios que impugnan retenciones injustificadas como a arrendadores que necesitan acreditar el derecho a retener la fianza.

Para consultas, puede escribirnos a info@monahukuk.com o llamarnos al +90 (242) 606 14 32.