DASK – L'assurance obligatoire contre les séismes en Turquie : guide complet pour les propriétaires

Quiconque a acheté ou vendu un bien immobilier en Turquie a entendu la question : « Avez-vous une police DASK ? » Elle se pose au bureau du cadastre, à la banque, et même lors de l'ouverture des compteurs d'eau ou d'électricité. Nombre d'acquéreurs étrangers sont surpris d'apprendre qu'il ne s'agit pas d'une assurance facultative : c'est une obligation légale, et sans attestation DASK valide, aucune transaction immobilière ne peut aboutir en Turquie.

Qu'est-ce que le DASK et quelle est sa base légale ?

DASK est l'acronyme de Doğal Afet Sigortaları Kurumu — l'Institution turque d'assurance contre les catastrophes naturelles. Elle a été créée en tant qu'entité juridique publique par l'article 3 de la loi sur l'assurance contre les catastrophes (loi n° 6305), entrée en vigueur le 18 mai 2012. Cette loi a simultanément abrogé, par son article 15, le décret-loi n° 587 sur l'assurance obligatoire contre les séismes qui la précédait.

L'assurance obligatoire séisme couvre les dommages structurels des bâtiments causés directement par un tremblement de terre, ainsi que les dommages consécutifs à un incendie, une explosion, un tsunami ou un glissement de terrain déclenché par un séisme.

Qui est tenu de souscrire le DASK ?

L'article 10 de la loi n° 6305 précise les biens soumis à l'assurance obligatoire :

Biens obligatoirement assurés :

• Les lots privatifs (appartements, bureaux) enregistrés en application de la loi sur la copropriété (loi n° 634)
• Les bâtiments à usage d'habitation construits sur des terrains privés enregistrés au cadastre
• Les locaux commerciaux (commerces, bureaux) situés dans des immeubles d'habitation
• Les logements construits par l'État ou financés par des crédits publics

Biens exclus du champ obligatoire :

• Les logements sociaux régis par la loi n° 2946 et les bâtiments de service public
• Les constructions dans les zones villageoises érigées par des habitants qui y sont domiciliés
• Les bâtiments exclusivement affectés à des usages non résidentiels

L'obligation de souscrire et de renouveler annuellement la police incombe au propriétaire ou à l'usufruitier.

Pourquoi le DASK est-il exigé au cadastre ?

L'article 11 de la loi n° 6305 impose aux bureaux du cadastre de refuser tout enregistrement lié à une transaction immobilière portant sur un bien soumis à l'assurance obligatoire, à moins qu'une police DASK valide ne soit présentée et vérifiée. Cette exigence s'applique à :

• La vente immobilière : aucun transfert de propriété ne peut être inscrit sans une attestation DASK en cours de validité.
• La constitution d'hypothèque : les banques vérifient la couverture DASK avant d'inscrire un droit de gage immobilier.
• Les abonnements aux services publics : les fournisseurs d'eau et d'électricité doivent contrôler l'existence d'une police DASK lors de la création d'un nouvel abonnement.

Si la police du vendeur est expirée, elle doit être renouvelée avant le rendez-vous au cadastre.

Que couvre le DASK et à hauteur de combien ?

Conformément à l'article 13 de la loi n° 6305, le montant maximal assuré est fixé chaque année par le ministre compétent et publié au Journal officiel. La prime et le plafond de garantie sont calculés en fonction de :

• La surface brute du lot
• Le type de construction (béton armé, maçonnerie, bois, etc.)
• La zone de risque sismique et la classe de sol
• L'ancienneté du bâtiment

Garantie légale clé : la loi dispose expressément que, une fois l'expertise réalisée et le dossier complet, l'indemnité doit être versée dans un délai maximum de 30 jours.

Ce que le DASK ne couvre pas : le mobilier, les objets personnels, les pertes de loyer et les frais de relogement temporaire sont exclus de la couverture obligatoire. Pour ces risques, une assurance séisme complémentaire facultative peut être souscrite auprès de tout assureur privé.

Le DASK pour les propriétaires étrangers en Turquie

Les ressortissants étrangers propriétaires d'un bien en Turquie sont soumis aux mêmes obligations DASK que les citoyens turcs. La police peut être souscrite auprès de tout assureur agréé en Turquie ou directement sur la plateforme en ligne de DASK. Il suffit du numéro de titre de propriété (tapu no) ; la démarche prend quelques minutes.

Dans des villes comme Antalya, Istanbul ou Bodrum, très prisées des acheteurs étrangers, il est d'usage de disposer de la police DASK avant ou le jour même du rendez-vous au cadastre. Si vous vous rendez en Turquie pour quelques jours seulement, souscrivez la police en ligne à l'avance pour éviter tout contretemps.

Comment déclarer un sinistre après un séisme

En cas de dommages causés par un tremblement de terre :

1. Mettez-vous en sécurité et contactez les secours.
2. N'entrez pas dans un bâtiment endommagé avant qu'il ait été déclaré sûr par les autorités.
3. Déclarez le sinistre à DASK (numéro 125) ou à votre assureur sans délai.
4. Un expert mandaté procédera à l'inspection et établira un rapport d'évaluation des dégâts.
5. Une fois le dossier complet, l'indemnisation est versée dans un délai maximum de 30 jours.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il souscrire le DASK ? Non. L'obligation incombe au propriétaire ou à l'usufruitier. Le locataire a cependant intérêt à s'assurer que son bailleur dispose d'une police valide — sans elle, le propriétaire ne peut ni vendre ni refinancer son bien.

Que se passe-t-il si la police expire ? La couverture cesse à l'échéance. Les dommages survenus après cette date ne seront pas indemnisés. Une police expirée bloque en outre toute prochaine transaction cadastrale.

Je possède plusieurs appartements — faut-il une police distincte pour chacun ? Oui. Chaque lot privatif (bağımsız bölüm) nécessite sa propre police DASK.

La couverture DASK est-elle toujours suffisante ? Pas nécessairement. Le plafond d'assurance peut être inférieur au coût réel de reconstruction, notamment pour les biens de grande superficie ou haut de gamme. Il est alors possible de compléter avec une assurance séisme facultative.

Le DASK couvre-t-il les parties communes de l'immeuble ? Les polices sont émises par lot. La couverture s'étend au lot assuré et aux éléments structurels qui le relient à l'immeuble ; l'ensemble des polices de tous les copropriétaires garantit l'immeuble dans sa globalité.

Comment Mona Hukuk peut vous aider

Le DASK n'est qu'une des plusieurs obligations assurentielles et juridiques auxquelles les propriétaires étrangers en Turquie doivent satisfaire. Si vous achetez, vendez ou refinancez un bien dans la région d'Antalya et que vous avez des questions sur le DASK, les formalités cadastrales ou vos obligations en tant que propriétaire étranger, notre équipe peut vous conseiller en français.

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