Copropriété en Turquie (Kat Mülkiyeti) : guide pour les propriétaires étrangers

Dès l'instant où votre nom est inscrit sur le titre de propriété (tapu) lors de l'achat d'un appartement en Turquie, vous intégrez un système de gestion juridique précis. Ce système est le régime de la copropriété (kat mülkiyeti), régi par la Loi n°634. Les ressortissants étrangers propriétaires d'un bien à Antalya, à Istanbul ou dans toute autre ville de Turquie ne sont pas en dehors de ce système ; ils sont soumis exactement aux mêmes droits et obligations que les citoyens turcs.

Qu'est-ce que la copropriété (kat mülkiyeti) ?

La copropriété signifie que chaque lot privatif d'un immeuble — appartement, bureau ou boutique — fait l'objet d'un droit de propriété distinct. Votre lot privatif vous appartient en propre ; mais les couloirs, l'ascenseur, le toit, le jardin et les installations techniques communes appartiennent collectivement à tous les copropriétaires en proportion de leurs quotes-parts foncières inscrites au livre foncier. La loi encadre à la fois vos droits individuels et vos relations avec les autres copropriétaires.

L'assemblée des copropriétaires : l'organe décisionnel de l'immeuble

La gestion de l'immeuble est assurée par l'assemblée générale des copropriétaires. Cet organe réunit tous les copropriétaires et doit se réunir au moins une fois par année civile, généralement en janvier. En cas d'urgence, le syndic ou les copropriétaires peuvent demander une assemblée extraordinaire.

Pour être valablement tenue, l'assemblée requiert la présence de plus de la moitié des copropriétaires, tant en nombre qu'en quote-part foncière. Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée se tient dans un délai de quinze jours au plus, à la majorité simple des présents.

Chaque copropriétaire dispose d'une voix par lot privatif détenu. Même en cas de détention de plusieurs appartements, le nombre total de voix ne peut dépasser le tiers des voix de l'ensemble de l'immeuble. Cette limitation s'applique de la même façon aux copropriétaires étrangers.

L'assemblée élit ou révoque le syndic, approuve le budget annuel, décide des travaux importants, fixe le montant des charges et peut demander en justice qu'un copropriétaire cède son lot aux autres en cas de manquements graves à ses obligations.

Le règlement de copropriété : la charte interne de l'immeuble

Le règlement de copropriété, établi lors de la mise en copropriété, est un document contractuel qui lie l'ensemble des copropriétaires. Il définit les modalités de gestion de l'immeuble, l'utilisation des parties communes, la répartition des charges et les pouvoirs du syndic.

Les étrangers qui achètent un appartement en Turquie doivent impérativement examiner le règlement de copropriété avant l'achat ; le fait de ne pas en avoir pris connaissance ne constitue pas un motif pour refuser de le respecter. La modification du règlement requiert l'accord écrit des quatre cinquièmes de l'ensemble des copropriétaires, ce qui lui confère une grande stabilité.

Le syndic : la personne qui assure la gestion quotidienne

Dans les immeubles comportant au moins huit lots privatifs, la désignation d'un syndic est une obligation légale. Le syndic est élu par l'assemblée générale et lui répond comme un mandataire. L'organisation de l'entretien, les contrats d'assurance, la supervision des services collectifs et la tenue des documents et de la comptabilité font partie de ses missions principales.

Il prépare chaque année un budget prévisionnel indiquant les recettes et dépenses estimées de l'immeuble ainsi que la provision exigée de chaque copropriétaire. En l'absence de budget approuvé par l'assemblée, le syndic établit le budget de sa propre initiative. L'obligation de reddition de comptes doit être honorée au moins une fois par an, ou à tout moment sur demande de la moitié des copropriétaires. La loi l'oblige également à faire clôturer le registre par un notaire à la fin de chaque année civile.

Les charges : qui paie quoi ?

Les charges sont les contributions mensuelles perçues pour couvrir les dépenses d'exploitation de l'immeuble. La loi définit une méthode claire de répartition : les charges de personnel — gardien, agent de nettoyage, agent de sécurité — sont réparties à parts égales entre tous les copropriétaires. Les primes d'assurance, les charges d'entretien des parties communes et les frais de réparation sont répartis proportionnellement à la quote-part foncière inscrite sur le titre de propriété (tapu).

Même si vous mettez votre appartement en location, votre obligation de payer les charges ne cesse pas. Le locataire peut être tenu solidairement responsable de la dette de charges, mais dans la limite du loyer versé. Les propriétaires étrangers absents longtemps de Turquie sont parfois informés tardivement des augmentations approuvées en assemblée et se retrouvent face à des dettes inattendues. Vous pouvez envoyer un représentant à l'assemblée en délivrant une procuration notariée à une personne de confiance ; c'est la solution la plus pratique pour préserver vos droits.

Modifications des parties communes et contestation des décisions

Les copropriétaires ne peuvent pas modifier les parties communes par leurs propres moyens. Toute amélioration ou installation nouvelle dans les parties communes requiert un vote à la majorité en nombre et en quote-part foncière. Les modifications plus importantes nécessitent une majorité des quatre cinquièmes.

Si vous n'êtes pas d'accord avec une décision de l'assemblée, la loi vous accorde un délai pour la contester. Les copropriétaires ayant assisté à l'assemblée et voté contre peuvent introduire une action en nullité devant le tribunal civil de première instance (sulh hukuk mahkemesi) du lieu de l'immeuble dans un délai d'un mois à compter de la date de la décision ; ceux qui n'ont pas assisté à l'assemblée disposent d'un délai d'un mois à compter de la date où ils ont eu connaissance de la décision, mais en tout état de cause dans les six mois suivant la date de la décision.

Pour les biens achetés sur plan où la copropriété n'est pas encore constituée, des règles différentes peuvent s'appliquer ; il importe donc de clarifier le statut juridique avant la conclusion du contrat.

Foire aux questions

Q : Un ressortissant étranger peut-il être élu syndic ?

Oui. La Loi n°634 ne fait pas de la nationalité turque une condition pour exercer les fonctions de syndic. L'assemblée générale peut élire toute personne qu'elle juge appropriée — qu'elle soit ou non copropriétaire, turque ou étrangère.

Q : Que se passe-t-il si je ne paie pas mes charges ?

Les charges impayées peuvent faire l'objet d'une procédure d'exécution au titre du droit de l'exécution forcée turc. Le syndic peut lancer une procédure d'injonction de payer sans passer par un tribunal. En cas d'impayés persistants, les autres copropriétaires peuvent demander en justice la vente forcée du lot du débiteur.

Q : Si je n'ai pas été convoqué à l'assemblée, les décisions s'imposent-elles à moi ?

En général oui, mais une convocation irrégulière peut constituer un fondement à une action en nullité. Les tribunaux turcs exigent une convocation valablement effectuée pour la tenue d'une assemblée valide.

Q : Dans quelle langue se tiennent les assemblées ?

En turc. Si vous ne parlez pas turc, la solution la plus appropriée est de donner une procuration notariée à une personne de confiance ou d'assister à l'assemblée accompagné d'un interprète.

Q : Le règlement de copropriété et le titre de propriété sont-ils le même document ?

Non. Le titre de propriété est le document établissant votre droit de propriété. Le règlement de copropriété est un document distinct définissant les modalités de gestion de l'immeuble. Les deux vous concernent directement, mais ils sont conservés dans des registres différents.

Comment Mona Hukuk peut vous aider ?

Comprendre vos droits et responsabilités en tant que copropriétaire étranger en Turquie permet d'éviter à la fois les frictions quotidiennes et les litiges durables. Chez Mona Hukuk, nous offrons à nos clients étrangers un accompagnement basé à Antalya dans de nombreux domaines : examen du règlement de copropriété avant l'achat, rédaction de procurations et recours contre les décisions d'assemblée.

Pour une consultation à Antalya, écrivez-nous à info@monahukuk.com ou appelez le +90 (242) 606 14 32.