Évolutions récentes du droit turc du bail : décisions de la Cour de cassation et des BAM en 2025

Les dispositions relatives à la médiation obligatoire, entrées en vigueur le 1er septembre 2023, ont profondément transformé le paysage procédural du contentieux locatif. Depuis lors, les chambres de la Cour de cassation (Yargıtay) et des cours régionales d'appel (Bölge Adliye Mahkemesi — BAM) ont rendu des dizaines de décisions interprétant ce nouveau régime — et certaines d'entre elles se contredisent. Nous avons rassemblé ci-dessous les arrêts les plus déterminants de la période 2024-2025, ainsi que les développements pratiques les plus importants pour les praticiens.

Médiation obligatoire : questions essentielles

Pourquoi le calendrier de la demande de médiation est-il déterminant ?

Saisir le médiateur prématurément peut ne pas satisfaire la condition préalable à l'action en justice. Dans son arrêt n° 2025/3048, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l'expiration du délai légal nécessaire à la naissance du droit de demander l'expulsion constitue une condition préalable impérative à la saisine du médiateur. Lorsque le bailleur dépose une demande de médiation avant que ce droit ne soit né — dans le seul but d'accélérer la procédure —, le tribunal peut conclure que la condition procédurale n'est pas remplie.

À retenir : Identifiez précisément la date de la mise en demeure d'expulsion et le délai légal applicable ; ne saisissez le médiateur qu'après l'expiration complète de ce délai.

La seule introduction de la médiation suffit-elle ?

BAM d'Istanbul, 35e chambre civile, arrêt n° 2025/359 — Il ne suffit pas de déclencher la procédure de médiation. Celle-ci doit être menée à son terme dans le strict respect des règles procédurales, et un procès-verbal final doit être dressé ; à défaut, la condition préalable à l'action est réputée non satisfaite.

Cour de cassation, 9e chambre civile, arrêt n° 2022/5294 — Même lorsque le médiateur n'a pu aboutir à un accord, l'établissement d'un procès-verbal final est suffisant. Si la procédure ne peut être menée à terme pour des raisons non imputables à l'une ou l'autre des parties, cette circonstance n'éteint pas la condition préalable à l'action.

Cette divergence n'a pas encore été tranchée par un arrêt d'assemblée plénière. La voie la plus sûre consiste à s'assurer que le procès-verbal final de médiation est dressé sans aucune irrégularité, puis d'introduire la demande en justice en surveillant attentivement les délais légaux applicables.

Sous quelle forme le procès-verbal final doit-il être présenté au tribunal ?

Une erreur fréquente en pratique consiste à produire une simple photocopie du procès-verbal final de médiation. La jurisprudence exige la production de l'original ou d'une copie certifiée conforme par le médiateur. Les photocopies ordinaires établies par les parties ou leurs conseils ne sont pas acceptées. La demande d'une copie certifiée auprès du bureau de médiation permet d'écarter entièrement ce risque.

Peut-on insérer une clause pénale dans l'accord de médiation ?

Un accord conclu à l'issue d'une médiation constitue un titre exécutoire équivalent à une décision de justice. Les arrêts de la Cour de cassation relatifs aux accords de médiation en matière de baux d'habitation établissent clairement que toute clause pénale figurant dans un tel accord est nulle en vertu de l'article 346 du Code des obligations turc (CO turc/TBK). Cet article interdit d'imposer au locataire toute obligation de paiement autre que le loyer et les charges accessoires. Le fait que les parties aient trouvé un accord à la table de médiation ne saurait déroger à cette prohibition d'ordre public.

Article 353 du CO turc et incidence de la médiation sur les délais

En vertu de l'article 353 du CO turc, le bailleur qui omet de notifier un avis écrit dans les délais de forclusion applicables à certains motifs d'expulsion perd le droit de solliciter l'expulsion pour la période contractuelle suivante.

BAM d'Istanbul, 49e chambre civile, arrêt n° 2025/1002 — La demande de médiation vaut notification écrite au sens de l'article 353 du CO turc et prolonge d'un an le délai pour introduire une action en expulsion.

Composition des parties : qui doit participer à la médiation ?

Pour que la médiation satisfasse à la condition préalable à l'action, toutes les parties nécessaires au litige doivent être associées à la procédure. Lorsqu'il existe plusieurs locataires ou plusieurs bailleurs, chacun d'eux doit être convoqué ; la position de chaque partie convoquée doit être consignée ; et le procès-verbal final doit en faire expressément mention. Le défaut d'intégration de toutes les parties nécessaires peut conduire le tribunal à conclure à l'absence de la condition préalable à l'action.

Compétence juridictionnelle

Quel que soit le montant en litige, le tribunal compétent pour les affaires locatives est le tribunal de paix civil (Sulh Hukuk Mahkemesi) — article 4 du Code de procédure civile (HMK). La jurisprudence de la Cour de cassation est bien établie sur ce point : les demandes portées devant le tribunal civil de grande instance (Asliye Hukuk Mahkemesi) sont rejetées pour incompétence.

Expulsion pour violation des obligations contractuelles

Le fait de cohabiter avec un parent constitue-t-il un motif d'expulsion ?

Le fait pour un locataire de partager son logement avec un parent ne constitue pas une violation du contrat dès lors que le bail ne comporte aucune interdiction expresse à cet égard. La jurisprudence récente de la Cour de cassation converge vers cette solution.

L'occupation d'une surface supérieure à celle prévue au bail est-elle toujours fautive ?

L'occupation effective par le locataire d'une surface excédant les locaux loués n'est pas non plus regardée comme un motif automatique d'expulsion. Les tribunaux apprécient cette question au cas par cas et, lorsque la surface supplémentaire occupée par le locataire n'affecte pas substantiellement l'intérêt principal du bailleur au titre du bail, refusent d'ordonner l'expulsion.

Mises en demeure et notifications

Deux mises en demeure fondées et notification électronique

La jurisprudence de la Cour de cassation relative au système de notification électronique reconnaît un écart de cinq jours entre la date à laquelle la notification est marquée comme « lue » et la date enregistrée dans le système. Lorsque le bailleur fixe la date d'une mise en demeure sans tenir compte de cet écart de cinq jours, la notification est susceptible d'être déclarée invalide.

Quelles sont les conséquences du non-respect d'une clause contractuelle de notification ?

Certains contrats de bail subordonnent l'envoi d'une mise en demeure formelle à l'accomplissement préalable d'une notification écrite distincte. Les tribunaux traitent ces stipulations contractuelles comme contraignantes.

Les notifications par WhatsApp ont-elles une valeur juridique ?

Courant favorable à leur validité : Lorsqu'il peut être prouvé que le locataire a lu le message — attesté par le double trait bleu — et que les parties avaient coutume de recourir à ce canal de communication, la notification doit être regardée comme régulièrement effectuée.

Courant défavorable à leur validité : Les notifications adressées par des canaux autres que les voies officielles de signification ne produisent aucun effet juridique ; prouver à la fois la délivrance et la teneur exacte du message soulève des difficultés probatoires considérables.

En l'absence d'une jurisprudence établie, il est fortement conseillé d'effectuer toutes les mises en demeure et notifications soit par acte notarié, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

Preuve testimoniale

Le recours à la preuve par témoins dans les procédures d'expulsion soulève des questions d'impartialité liées aux liens personnels étroits entre le témoin et l'une des parties. En présence de témoignages contradictoires, les tribunaux répugnent à fonder leur décision sur les seules dépositions des proches parents du bailleur ou du locataire.

Engagement d'expulsion

Un engagement d'expulsion formulé par renvoi dans le contrat de bail est-il valide ?

Un engagement d'expulsion peut être constitué par voie de renvoi dans le corps même du contrat de bail, sans qu'il soit nécessaire de rédiger un document séparé. La Cour de cassation admet généralement cette technique, mais souligne que le contenu de l'engagement doit satisfaire aux exigences prescrites par le CO turc — notamment quant à la date d'expulsion et aux signatures des parties.

Le consentement des deux époux est-il requis pour un engagement d'expulsion portant sur le logement familial ?

Oui. Lorsque le bien loué constitue le logement familial, l'époux locataire doit obtenir le consentement de l'autre époux, ou les deux époux doivent signer conjointement le contrat de bail ou l'engagement d'expulsion (Code civil turc/TMK, art. 194). La Cour de cassation rejette les demandes d'expulsion fondées sur un engagement signé par un seul époux.

Durée du cautionnement locatif

Les dispositions protectrices du CO turc en matière de cautionnement s'appliquent également aux relations locatives. En l'absence d'une convention contraire constatée par écrit, l'engagement du caution dans le cadre d'un cautionnement locatif est limité à la date d'expiration du bail initial. Lors de la prorogation ou du renouvellement du bail, l'obligation de la caution ne peut être présumée se poursuivre automatiquement ; un nouveau consentement écrit de la caution pour la nouvelle période doit être recueilli.

Fixation et adaptation du loyer

Article 344 du CO turc : fixation ou adaptation ?

L'article 344 du CO turc est la disposition spécifique régissant la fixation du loyer pour les baux d'habitation et les locaux à usage professionnel à toit couvert. Il s'applique lorsque les parties n'ont pas convenu d'un taux d'augmentation ou ont convenu d'un taux excédant l'indice des prix à la consommation (IPC), permettant au tribunal de fixer à nouveau le loyer en fonction des conditions du marché.

Le paiement régulier d'un loyer excédentaire modifie-t-il le contrat ?

Le fait pour un locataire de payer durablement un montant supérieur au loyer stipulé au bail ne produit pas l'effet d'augmenter contractuellement ce loyer. La Cour de cassation juge que le surpaiement ne constitue pas une modification du contrat et que le locataire peut en demander le remboursement sur le fondement des règles relatives à l'enrichissement sans cause.

Conclusion : points essentiels à retenir

1. Saisissez le médiateur au moment opportun — c'est-à-dire après la naissance du droit que vous entendez faire valoir.
2. Conservez l'original ou une copie certifiée conforme du procès-verbal final de médiation.
3. Surveillez les délais de notification prévus par l'article 353 du CO turc.
4. Pour le calcul des deux mises en demeure fondées, tenez compte du délai de cinq jours inhérent à la notification électronique.
5. Adressez toutes vos mises en demeure et notifications par acte notarié ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
6. Pour tout acte relatif au logement familial, obtenez la signature des deux époux.
7. Lors du renouvellement du bail, recueillez un nouveau consentement écrit de la caution.
8. N'insérez pas de clause pénale dans un accord de médiation.

Le droit du bail évolue d'année en année vers une technicité croissante — tant sur le plan procédural que sur le fond.