Договор аренды при банкротстве арендатора или закрытии бизнеса

Когда дела у иностранного предпринимателя, арендовавшего в Анталье магазин, офис или ресторан, идут плохо, первым делом обычно возникает вопрос: «Если я закрою свой бизнес, прекратится ли и моя обязанность платить аренду?» Турецкое право отвечает на него, проводя чёткую границу между компанией, которая формально становится банкротом, и той, что просто опускает ставни. Банкротство приводит в действие особое положение Турецкого обязательственного кодекса (ТОК, Закон № 6098), тогда как фактическое прекращение деятельности само по себе договор аренды не прекращает. В этой статье мы разбираем оба сценария, доступные арендатору варианты и практический план действий для иностранных владельцев бизнеса.

Банкротство арендатора: статья 332 и право на обеспечение

Статья 332 ТОК прямо регулирует банкротство арендатора. Поскольку она находится среди общих норм об аренде, она применяется как к жилой, так и к коммерческой аренде. Согласно этой статье, если арендатор становится банкротом после передачи ему арендованного имущества, арендодатель вправе потребовать обеспечение (гарантию) в отношении арендной платы, срок которой ещё не наступил.

Арендодатель не может получить это обеспечение автоматически. Сначала он обязан письменно предоставить как арендатору, так и конкурсной массе разумный срок. Если в течение этого срока обеспечение ему не предоставлено, арендодатель вправе немедленно расторгнуть договор, не соблюдая какой-либо срок уведомления. Иными словами, банкротство само по себе договор не прекращает; оно даёт арендодателю право потребовать обеспечение и, если оно не предоставлено, расторгнуть договор незамедлительно. Арендное отношение, вошедшее в конкурсную массу, а также накопившиеся требования по арендной плате далее рассматриваются по правилам очерёдности и регистрации требований, установленным Законом об исполнительном производстве и банкротстве.

Закрытие бизнеса — это не банкротство

Самая частая ошибка на практике — приравнивать закрытие бизнеса к банкротству или к прекращению договора. Между тем прекращение деятельности, опускание ставней, увольнение персонала или оставление ключей у двери арендодателя не прекращают договор аренды автоматически. По турецкому праву арендное отношение прекращается только при соблюдении предусмотренной договором процедуры или при наличии законного основания для расторжения.

Именно в это заблуждение раз за разом впадают иностранные предприниматели: мысль «Я оставил бизнес, значит, больше не плачу» не имеет юридической опоры. Арендная плата продолжает начисляться до истечения срока договора или до надлежащим образом произведённого расторжения. Поэтому решение закрыть бизнес и действие по юридическому прекращению аренды — это два разных шага, и если пренебречь вторым, долг будет лишь накапливаться.

Варианты арендатора: досрочное освобождение, передача и субаренда

У арендатора, чей бизнес закрылся, есть несколько способов ограничить свой юридический риск:

• Досрочное расторжение по соглашению: Самое чистое решение — прекратить договор по взаимному согласию с арендодателем. Зачёт залога, накопившиеся долги и дата передачи должны быть чётко прописаны в таком протоколе.
• Ответственность при досрочном освобождении (ТОК ст. 325): Если арендатор возвращает имущество до истечения срока, обязанность по арендной плате сохраняется на разумный период, в течение которого имущество могло бы быть повторно сдано на схожих условиях. Если арендатор находит платёжеспособного нового арендатора, принятие которого можно разумно ожидать от арендодателя, долг прекращается на эту дату. Арендодатель, в свою очередь, обязан вычесть из арендной платы сэкономленные расходы и полученные выгоды.
• Субаренда или передача арендного отношения (ТОК ст. 322): При аренде жилья и крытых коммерческих помещений арендатор не может сдавать имущество в субаренду или передавать право пользования без письменного согласия арендодателя. Если согласие удаётся получить, передача зачастую становится самым практичным выходом.

Чрезвычайные обстоятельства и чрезмерная затруднительность исполнения (ТОК ст. 138)

Ухудшение дел само по себе не является запасным выходом; однако статья 138 ТОК допускает адаптацию в строго ограниченных случаях. Согласно этому положению, если возникает чрезвычайное обстоятельство, которое не было предвидено и не могло разумно быть предвидено на момент заключения договора, по причине, не зависящей от должника, и настолько затрудняет исполнение в ущерб должнику, что это противоречит правилам добросовестности, должник может просить судью адаптировать договор к новым условиям; если это невозможно, при длящихся договорах, таких как аренда, он использует право на расторжение. Это положение применяется и к обязательствам в иностранной валюте.

Однако порог здесь высок. Обычная коммерческая неудача, потеря клиентов или конкуренция считаются естественным риском предпринимательства и под статью 138 не подпадают. Пока нет действительно чрезвычайного события — землетрясения, наводнения или чего-либо подобного, — ухудшение дел само по себе не порождает права на адаптацию или расторжение.

Практический план действий для иностранных владельцев бизнеса

Если ваш бизнес в затруднении, начните с изучения условий договора о сроке, расторжении и передаче. Вместо того чтобы оставить ключи и покинуть страну, стремитесь к письменному расторжению по соглашению с арендодателем; по возможности найдите преемника с его согласия. Все переговоры и уведомления ведите письменно, документируйте историю платежей и состояние залога. В случае досрочного выхода заранее рассчитайте ответственность за разумный период по статье 325 и зачёт залога. Если компания действительно движется к банкротству, процесс пойдёт по статье 332 и Закону об исполнительном производстве и банкротстве, поэтому планирование шагов с юристом с самого начала существенно снижает риск накопления долга и судебных разбирательств.

Часто задаваемые вопросы

Прекратится ли моя обязанность платить аренду автоматически, если я закрою бизнес?

Нет. Оставление бизнеса не прекращает договор аренды. Арендная плата продолжает начисляться до истечения срока договора или до надлежащим образом произведённого расторжения.

Что может сделать арендодатель, если арендатор становится банкротом?

По ст. 332 ТОК арендодатель может потребовать обеспечение в отношении ещё не наступившей арендной платы. Он предоставляет арендатору и конкурсной массе разумный срок в письменной форме; если в этот срок обеспечение не предоставлено, он может расторгнуть договор немедленно, не соблюдая срок уведомления.

Если я съеду до истечения срока, сколько времени я буду платить аренду?

Согласно ст. 325 ТОК вы несёте ответственность в течение разумного периода, в котором имущество могло бы быть повторно сдано на схожих условиях. Если вы найдёте подходящего платёжеспособного арендатора вместо себя, ваша ответственность прекратится на эту дату.

Считается ли ухудшение дел «чрезмерной затруднительностью исполнения»?

Как правило, нет. Обычная коммерческая неудача — естественный риск предпринимательства. Ст. 138 ТОК допускает адаптацию или расторжение только в непредвиденных, чрезвычайных ситуациях, таких как землетрясение или наводнение.

Чем может помочь Mona Hukuk

Выход из коммерческой аренды, процедура банкротства и ответственность при досрочном расторжении — технические вопросы, в которых сроки и документирование имеют решающее значение. Как MONA HUKUK, работая в сфере арендного и торгового права в Анталье, мы консультируем и представляем как местных, так и иностранных владельцев бизнеса в вопросах расторжения по соглашению, передачи аренды, обеспечения при банкротстве и процедур адаптации.

Для консультации в Анталье вы можете написать на contact@monahukuk.com или позвонить по номеру +90 (242) 606 14 32.