Актуальные изменения в турецком арендном праве: решения Кассационного суда и BAM 2025 года

Нормы об обязательной медиации, вступившие в силу 1 сентября 2023 года, коренным образом изменили процессуальный порядок разрешения арендных споров. За прошедшее время палаты Кассационного суда (Yargıtay) и Региональных апелляционных судов (BAM) вынесли десятки решений, толкующих новый режим, — и часть этих решений вступает в противоречие друг с другом. Ниже мы собрали наиболее значимые решения 2024–2025 годов, а также актуальные практические разъяснения, важные для юристов-практиков.

Обязательная медиация: ключевые вопросы правоприменения

Почему так важен момент обращения к медиации?

Преждевременное обращение к медиатору может не удовлетворить процессуальное условие для предъявления иска. В решении № 2025/3048 3-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay) закрепила: истечение предусмотренного законом срока, необходимого для возникновения права требовать выселения, является обязательным предварительным условием для подачи заявления о проведении медиации. Если арендодатель обращается с заявлением до того, как это право возникло, — исключительно для ускорения процесса, — суд может констатировать несоблюдение процессуального условия.

Практический вывод: фиксируйте дату уведомления о выселении и применимый законодательный срок ожидания; не обращайтесь к медиатору до полного истечения этого срока.

Достаточно ли одного факта обращения к медиации?

Стамбульский BAM, 35-я гражданская палата, решение № 2025/359 — простое инициирование медиационной процедуры не является достаточным. Процедура должна быть завершена в полном соответствии с процессуальными требованиями, и по её итогам должен быть составлен итоговый протокол; в противном случае процессуальное условие считается несоблюдённым.

Кассационный суд (Yargıtay), 9-я гражданская палата, решение № 2022/5294 — составление итогового протокола признаётся достаточным даже в случаях, когда медиатору не удалось достичь соглашения. Если процедура не может быть завершена по причинам, не зависящим ни от одной из сторон, это обстоятельство не влечёт утраты процессуального условия.

Данное расхождение пока не устранено путём принятия объединительного решения. Надёжный путь — составить итоговый протокол медиации без каких-либо изъянов, а затем подать иск с точным соблюдением применимых процессуальных сроков.

В каком виде итоговый протокол должен быть представлен суду?

Распространённой ошибкой на практике является представление суду обычной фотокопии итогового протокола медиации. Судебная практика требует подлинника протокола либо его копии, заверенной медиатором. Обычные копии, изготовленные сторонами или их представителями, не принимаются. Получение заверенной копии непосредственно в центре медиации полностью устраняет этот риск.

Допустимо ли включать неустойку в медиационное соглашение?

Медиационное соглашение обладает силой исполнительного документа, равнозначного судебному решению. Из практики Кассационного суда (Yargıtay) по делам, связанным с медиационными соглашениями по жилищной аренде, однозначно следует, что любое условие о неустойке в таком соглашении является ничтожным в силу статьи 346 Гражданского кодекса Турции (TBK). Статья 346 запрещает возлагать на арендатора какие-либо денежные обязательства сверх арендной платы и предусмотренных договором дополнительных платежей. Тот факт, что стороны пришли к соглашению за столом медиации, не позволяет обойти этот императивный запрет.

Статья 353 Гражданского кодекса Турции (TBK) и влияние медиации на процессуальные сроки

По статье 353 TBK арендодатель, не направивший письменного уведомления в пределах установленных пресекательных сроков для отдельных оснований выселения, утрачивает право требовать выселения на следующий договорный период.

Стамбульский BAM, 49-я гражданская палата, решение № 2025/1002 — обращение с заявлением о медиации приравнивается к письменному уведомлению по смыслу статьи 353 TBK и продлевает срок для предъявления требования о выселении на один год.

Состав участников: кто обязан участвовать в медиации?

Для того чтобы медиация удовлетворяла процессуальному условию, в ней должны участвовать все необходимые стороны спора. При наличии нескольких арендаторов или нескольких арендодателей каждый из них должен быть приглашён; позиция каждого приглашённого участника должна быть зафиксирована; итоговый протокол должен прямо отражать эти обстоятельства. Ненадлежащий состав участников может повлечь вывод суда о несоблюдении процессуального условия.

Подведомственность: какой суд компетентен?

Независимо от цены иска компетентным судом по делам, вытекающим из арендных отношений, является Мировой гражданский суд (Sulh Hukuk Mahkemesi) (Гражданский процессуальный кодекс, ст. 4). Практика Кассационного суда (Yargıtay) по данному вопросу устоялась: иски, предъявленные в Городской гражданский суд первой инстанции (Asliye Hukuk Mahkemesi), прекращаются производством ввиду неподведомственности.

Расторжение договора и выселение в связи с нарушением его условий

Является ли совместное проживание с родителем основанием для выселения?

Проживание арендатора совместно с родителем не образует нарушения договора в случаях, когда договор аренды не содержит прямого запрета на это. Последние решения Кассационного суда (Yargıtay) единодушно придерживаются данной позиции.

Является ли использование площади сверх арендованной безусловным нарушением?

Фактическое занятие арендатором площади, превышающей арендованную, также не рассматривается как автоматическое основание для выселения. Суды оценивают этот вопрос в каждом конкретном случае и отказывают в выселении там, где дополнительно используемая арендатором площадь не ущемляет существенным образом основной интерес арендодателя по договору.

Предупреждения и уведомления

Два обоснованных предупреждения и электронное уведомление

Судебная практика Кассационного суда (Yargıtay) в отношении системы электронных уведомлений признаёт пятидневный разрыв между датой прочтения уведомления и датой, зафиксированной в системе. Если арендодатель определяет дату предупреждения без учёта этого пятидневного разрыва, предупреждение рискует быть признано недействительным.

Каковы последствия несоблюдения договорного порядка уведомления?

Ряд договоров аренды предусматривает обязательное направление отдельного письменного извещения до отправки официального предупреждения (ihtar). Суды рассматривают такие договорные условия как обязательные.

Обладают ли уведомления через WhatsApp юридической силой?

Позиция о действительности: если доказано, что арендатор прочёл сообщение (подтверждается двойной синей галочкой) и стороны обычно использовали данный канал для переписки, уведомление должно считаться надлежащим.

Позиция о недействительности: уведомления, направленные способами, отличными от официальных, не влекут правовых последствий; доказывание как самого факта доставки, так и точного содержания сообщения сопряжено со значительными процессуальными трудностями.

Поскольку устоявшаяся судебная практика по данному вопросу пока не сложилась, настоятельно рекомендуется направлять все предупреждения и уведомления через нотариуса (нотариальное уведомление) либо заказным письмом с уведомлением о вручении.

Свидетельские показания

Использование свидетельских показаний в делах о выселении неизбежно порождает сомнения в беспристрастности ввиду близких личных отношений свидетеля с одной из сторон. В случаях противоречивых показаний суды избегают строить свои выводы исключительно на показаниях близких родственников арендодателя или арендатора.

Обязательство о выселении

Является ли обязательство о выселении, содержащееся в тексте договора по ссылке, действительным?

Обязательство о выселении может быть оформлено посредством отсылки в тексте самого договора аренды, без составления отдельного документа. Кассационный суд (Yargıtay) в целом признаёт такой способ допустимым, однако подчёркивает, что содержание обязательства должно соответствовать требованиям, установленным TBK, — в особенности в части указания даты выселения и подписей сторон.

Требуется ли согласие обоих супругов для оформления обязательства о выселении в отношении семейного жилья?

Да. Если арендованное имущество является семейным жильём, супруг-арендатор обязан получить согласие другого супруга, либо оба супруга должны совместно подписать договор аренды или обязательство о выселении (Гражданский кодекс Турции (TMK), ст. 194). Кассационный суд (Yargıtay) отказывает в удовлетворении требований о выселении, основанных на обязательстве, подписанном лишь одним из супругов.

Срок действия договора поручительства по аренде

Защитные нормы TBK о поручительстве распространяются и на арендные отношения. При отсутствии иного письменного соглашения ответственность поручителя по договору поручительства в пользу арендодателя ограничивается сроком окончания первоначального договора аренды. При продлении или возобновлении договора аренды нельзя предполагать автоматического продолжения обязательства поручителя; от поручителя необходимо получить новое письменное согласие на новый срок.

Иски об установлении и пересмотре размера арендной платы

Статья 344 TBK: установление или пересмотр?

Статья 344 TBK является специальной нормой, регулирующей установление арендной платы по договорам аренды жилых и крытых коммерческих помещений. Она применяется в случаях, когда стороны не согласовали порядок индексации либо согласовали ставку повышения, превышающую индекс потребительских цен (ИПЦ), предоставляя суду право переопределить арендную плату с учётом рыночных условий.

Влечёт ли регулярная переплата арендной платы изменение договора?

Длительная уплата арендатором суммы, превышающей размер арендной платы, предусмотренной договором, не влечёт договорного увеличения этой платы. Кассационный суд (Yargıtay) придерживается позиции, согласно которой переплата не является договорным изменением и что арендатор вправе потребовать возврата переплаченных сумм по правилам о неосновательном обогащении.

Заключение: ключевые правила на практике

1. Обращайтесь к медиации в надлежащий момент.
2. Сохраняйте подлинник или заверенную копию итогового протокола медиации.
3. Соблюдайте сроки направления уведомлений, предусмотренные статьёй 353 TBK.
4. При исчислении двух обоснованных предупреждений учитывайте пятидневную задержку электронного уведомления.
5. Направляйте все предупреждения и уведомления через нотариуса либо заказным письмом с уведомлением о вручении.
6. По вопросам, затрагивающим семейное жильё, получайте подписи обоих супругов.
7. При продлении договора аренды получайте от поручителя новое письменное согласие.
8. Не включайте условие о неустойке в медиационное соглашение.

Арендное право с каждым годом становится всё более технически сложным — как с точки зрения процесса, так и материального права.