Türkiye'de Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Miras Malları

Miras kalan bir daire ya da arsaya birden fazla mirasçı ortak olur ve bu mirasçılar malı ne yapacakları konusunda anlaşamazsa, ortaklık kendiliğinden çözülmez. Kimse diğerlerini masaya oturmaya zorlayamaz, ancak tek bir mirasçının başvurusuyla mahkeme ortaklığa son verebilir. Türk hukukunda bu yola ortaklığın giderilmesi davası — eski adıyla izale-i şüyu — denir. Bu, mirasçıların gönüllü olarak imzaladıkları miras taksim sözleşmesinden tamamen farklı, yargısal ve zorlayıcı bir mekanizmadır.

İzale-i Şüyu Davası Neden Açılır?

Bir kişinin ölümüyle terekesi mirasçılar arasında önce elbirliği mülkiyetine girer; bu ortaklıkta hiç kimsenin bağımsız bir payı yoktur ve taşınmaz ancak tüm mirasçıların birlikte hareketiyle satılabilir veya devredilebilir. Mirasçılar aralarında uzlaşırsa yazılı bir taksim sözleşmesiyle işi bitirebilirler. Ancak mirasçılardan biri satmak, diğeri elde tutmak isterse ya da yurt dışındaki bir mirasçıya hiç ulaşılamıyorsa, ortaklık kilitlenir.

İşte bu kilidi açan araç ortaklığın giderilmesi davasıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi, paydaşlardan her birine — kural olarak dilediği zaman — paylaşmayı isteme hakkı tanır: "paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir." Bu hak, sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlanabilir ve uygun olmayan bir zamanda kullanılamaz; bunun dışında hiçbir mirasçı, bir diğerini süresiz olarak ortaklıkta kalmaya zorlayamaz. Davanın en önemli özelliği, diğer mirasçıların rızasını gerektirmemesidir; tek bir mirasçının açtığı dava, tüm ortaklığı sona erdirecek bir karara ulaşır.

Mahkeme Nasıl Karar Verir: Aynen Taksim mi, Satış mı?

Ortaklığın giderilmesi davaları, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-b). Mahkemenin önünde iki yol vardır ve Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi bu iki yolu düzenler.

Birinci yol aynen taksim, yani malın fiziksel olarak bölüşülmesidir. Kanun, uyuşmazlık hâlinde hâkimin öncelikle malın aynen bölünmesine karar vermesini öngörür; bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Mahkeme bu değerlendirmeyi çoğu zaman bir bilirkişi raporuna dayandırır: taşınmazın niteliği, imar durumu ve fiilen bölünüp bölünemeyeceği bilirkişi tarafından incelenir.

İkinci yol satış yoluyla paylaşmadır. Kanunun açık ifadesiyle, bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle taşınmaz önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, mahkeme açık artırmayla satışa hükmeder. Tek bir dairenin dört mirasçı arasında fiziksel olarak bölünmesi mümkün olmadığından, uygulamada miras taşınmazlarının çoğunda sonuç satıştır. Satış, mahkeme kararıyla satış memurluğu eliyle açık artırma usulüyle yapılır; elde edilen bedel, mirasçılara payları oranında dağıtılır. Satışın mirasçılar arasında (dışarıya kapalı) yapılması ise ancak tüm paydaşların rızasıyla mümkündür.

Zorunlu Ön Koşul: Dava Şartı Arabuluculuk

2023 yılında yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanunla getirilen önemli bir değişiklik, bu davaları doğrudan mahkemeye taşımayı artık mümkün kılmamaktadır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, "taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar" bakımından, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı hâline getirmiştir. Yani arabuluculuk aşamasından geçmeden açılan ortaklığın giderilmesi davası, mahkemece usulden reddedilir.

Uygulamada süreç şöyle işler: mirasçı, yetkili arabuluculuk bürosuna başvurur; arabulucu kural olarak üç hafta (zorunlu hâllerde bir hafta uzatmayla en çok dört hafta) içinde süreci sonuçlandırır. Taraflar anlaşırsa, ortaklık dava açılmadan çözülür ve düzenlenen anlaşma belgesi taşınmazın tesciline dahi esas olabilir. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu bir son tutanak düzenler; mirasçı bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek Sulh Hukuk Mahkemesinde davasını açabilir.

Süre, Masraf ve Yabancı Mirasçılar İçin Pratik Rehber

Ortaklığın giderilmesi davaları, kâğıt üzerinde basit görünse de pratikte aylar hatta yıllar sürebilir. Süreyi uzatan başlıca etkenler; bilirkişi incelemesi, mirasçı sayısının çokluğu, tebligat güçlükleri ve satış aşamasının kendisidir. Masraf kalemleri ise başvuru harçları, bilirkişi ücreti, satış giderleri ve vekâlet ücretinden oluşur; bu giderler kural olarak mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılır.

Yurt dışında yaşayan ve Türkiye'deki bir taşınmaza birden fazla mirasçıyla birlikte ortak olan yabancı mirasçılar için birkaç nokta özellikle önemlidir. Öncelikle, Türkiye'ye hiç gelmeden süreci yürütmek mümkündür: kendi ülkelerinde düzenleyip apostil şerhi koydurdukları bir vekâletnameyle bir avukatı yetkilendirebilir, hem arabuluculuk hem de dava aşamasını bu yolla takip ettirebilirler. İkincisi, satış yoluyla paylaşmada elde edilen bedelin yurt dışına transferi ve miras vergisi yükümlülükleri önceden planlanmalıdır. Üçüncüsü, yabancı mirasçının taşınmaz üzerindeki miras hakkının tanınması bakımından mütekabiliyet ve Tapu Kanunu kuralları da devreye girebilir. Antalya gibi yabancı mülkiyetinin yoğun olduğu bölgelerde bu davalar oldukça sık görülür.

Sıkça Sorulan Sorular

S: Tek bir mirasçı, diğerleri istemese de ortaklığın giderilmesini isteyebilir mi?

Evet. TMK m.698 uyarınca paydaşlardan her biri paylaşmayı isteyebilir ve dava diğer mirasçıların rızasına bağlı değildir. Tek bir mirasçının başvurusu, tüm ortaklığı sona erdirecek karara yeter.

S: Mahkeme her zaman taşınmazı satar mı?

Hayır. Kanun önceliği aynen taksime verir; taşınmaz önemli değer kaybı olmadan fiilen bölünebiliyorsa mahkeme bölüşmeye karar verir. Ancak tek daire gibi bölünemeyen taşınmazlarda sonuç çoğunlukla açık artırmayla satış olur.

S: Doğrudan dava açabilir miyim, yoksa önce arabuluculuk zorunlu mu?

2023'ten bu yana ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk bir dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir; önce arabuluculuk aşamasından geçmek gerekir.

S: Yurt dışındaki mirasçı Türkiye'ye gelmek zorunda mı?

Hayır. Apostilli bir vekâletnameyle yetkilendirilen bir avukat, hem arabuluculuk hem de dava sürecini mirasçı adına yürütebilir.

Mona Hukuk Nasıl Yardımcı Olabilir?

Mona Hukuk'un miras hukuku ekibi, zorunlu arabuluculuk başvurusunun hazırlanmasından bilirkişi sürecinin takibine, satış aşamasının yürütülmesinden yurt dışındaki mirasçılar için vekâletname ve tebligat koordinasyonuna kadar ortaklığın giderilmesi davasının her aşamasında yanınızdadır.

Antalya'da danışmanlık için contact@monahukuk.com adresinden yazabilir ya da +90 (242) 606 14 32 numarasını arayabilirsiniz.