Satım Kirayı Bozmaz: Ev Satılınca Kiracının Hakları

Türk kira hukukunda en yaygın yanlış anlamalardan biri şudur: ev sahibi evi satarsa yeni malik kiracıyı çıkarabilir. Bu yanlıştır. Türk hukuku bu alanda kiracılara en güçlü güvencelerden birini tanımaktadır: kiralananın satışı kira sözleşmesini sona erdirmez.

Temel Kural: Satım Kirayı Bozmaz

Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi açıkça şunu belirtir: kiralananın devri (satışı dahil) halinde, kira sözleşmesinden doğan haklar ve borçlar yeni malike geçer. Kira sözleşmesi aynı koşullarla kendiliğinden devam eder. Kiracının yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez; yeni malik de sırf mülkü satın almış olması nedeniyle kirayı tek taraflı olarak değiştiremez ya da yeni koşullar dayatamaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu ilkeyi sürekli uygulamaktadır: mülkün satışı, yeni malike oturur kiracıyı tahliye ettirme hakkı vermez; kira süresini sıfırlamaz ya da bildirim sürelerini değiştirmez.

Yeni Malik Ne Devralır?

Yeni malik kira ilişkisini olduğu gibi devralır. Bu şu anlama gelir:

• Kira koşulları değişmez: kira bedeli, ödeme tarihi, süre ve tüm diğer koşullar aynı kalır.
• Depozito devredilir: eski ev sahibine ödenen depozito, hukuki olarak kiracıya geri verilmek üzere yükümlülük doğurur. Uygulamada satıcının depozitoyu satış anında alıcıya devretmesi beklenir. Devredilmemesi halinde dahi kiracının yeni malike karşı depozito hakkı devam eder.
• Bildirim süreleri değişmez: yeni malik, eski malik ile aynı yasal bildirim sürelerine tabidir. Yeni olduğu gerekçesiyle daha kısa bildirim veremez.

Yeni Malik Kiracıyı Hiç Çıkarabilir mi?

Evet — ancak yalnızca herhangi bir kiraya verene tanınan gerekçelerle ve aynı bildirim sürelerine uyarak. Türk hukukunda en yaygın tahliye nedenleri şunlardır:

• Kira süresi dolmuş ve yeni malikin ya da birinci derecede yakınlarının mülke gerçekten ihtiyacı varsa (ihtiyaç sebebiyle tahliye)
• Kiracı kira bedelini ödememişse
• Kiracı kira sözleşmesini esaslı biçimde ihlal etmişse

"İhtiyaç sebebiyle" tahliye bile katı bildirim ve bekleme süresi kurallarına tabidir. Mülkü satın almak, derhal boş teslim alma hakkı doğurmaz.

Özel Durum: Tapu Sicilinde Şerh

Kiracı kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmişse, bu şerh mülkün her türlü yeni alıcısına karşı ileri sürülebilir hale gelir. Kiracı olmadığını bilmediklerini ileri süren alıcılar dahi şerhi göz ardı edemez. Bu durum özellikle uzun süreli konut ya da ticari kira sözleşmeleri için önem taşır.

Ev Satıldığında Kiracı Ne Yapmalı?

Konumunuzu korumak için pratik adımlar:

1. Kirayı düzenli ödemeye devam edin — tercihen yeni malikin hesabına; henüz bu bilgiye sahip değilseniz tüm ödemeleri belgeleyin ve kanıt saklayın.
2. Satış duyurulur duyurulmaz yeni malikin banka bilgilerini ve iletişim bilgilerini yazılı olarak talep edin.
3. Mevcut sözleşme kapsamındaki haklarınızdan vazgeçildiğine dair hiçbir belgeyi hukuki danışmanlık almadan imzalamayın.
4. Depozitoyu kontrol edin: eski ev sahibinin depozitoyu devredip devretmediğini ya da yeni malikin bunu kabul edip etmediğini teyit edin.

Yeni malik yasal bir gerekçe ya da usule uygun bildirim olmaksızın çıkmanızı talep ederse bunu reddetme ve haksız tahliyeye karşı tedbir kararı talep etme hakkınız vardır.

Mona Hukuk Nasıl Yardımcı Olabilir?

Kiracıları etkileyen mülk satışları; yeni kira koşulları, depozito iadesi ve bildirim süreleri konusunda acil sorular doğurabilir. Antalya'daki ekibimiz, mülk devirlerinin hukuki sonuçları konusunda kiracılara ve ev sahiplerine danışmanlık vermekte; mülkiyet değişikliğinin yaşandığı tahliye davalarında müvekkilleri temsil etmektedir.

Randevu almak için contact@monahukuk.com adresinden bize ulaşın ya da +90 (242) 606 14 32 numaralı hattı arayın.