土耳其的对等原则与外国人不动产取得

外国人能否在土耳其购买不动产，往往并不主要取决于预算或不动产本身，而取决于一个令许多买家意外的因素——他的国籍。数十年来，该领域的核心概念一直是“对等”，而2012年一次影响深远的改革，将实务从严格的对等要求，转向由行政机关确定的国别清单制度。对于计划在安塔利亚等沿海城市置业的外国投资者而言，在签署预售合同之前正确了解自身国籍的现行状况至关重要。本指南将同时阐述法律依据与实务步骤。

对等原则的法律依据：《土地登记法》第35条

规范外国人在土耳其取得不动产的核心条款，是第2644号《土地登记法》第35条。从历史上看，该条要求：外国人要在土耳其取得不动产，其国籍所属国家也须在本国境内向土耳其公民给予同样的权利，即对等原则（mütekabiliyet）。其逻辑在于，一国对另一国公民给予的待遇，应与本国公民在该国所受待遇相同。

对等在实务中可表现为三种形式：法律对等（两国立法给予对等权利）、条约对等（由国际协定加以规定）以及事实对等（在实践中获得承认）。然而，面对规则因地区而异的联邦制国家，或根本不承认私有财产的体制，该制度带来了严重的不确定性。

2012年改革（第6302号法律）：从对等到国别清单

第35条经2012年5月3日第6302号法律第1条重新拟定，废除了严格的对等要求。在现行文本中，该条将取得不动产不再系于对等，而系于另一标准：在国际双边关系及国家利益有此需要的情形下，作为“由总统确定的国家之公民”的外国自然人，可在土耳其取得不动产及有限物权。

这在实务中是根本性的转变：不再对每个国家进行技术性的对等审查，取得资格如今改由行政机关设定的国别清单加以规范。（2018年，第698号法令将该项权限由“部长会议”移交“总统”。）同一条文亦规定了面积上限：外国自然人可取得的不动产总面积，不得超过某一县私有土地面积的百分之十，且全国范围内每人不得超过三十公顷——总统有权将该数额提高一倍。

哪些国籍会面临限制？

这是最常被问及的问题，但诚实的回答是：无法提供一份固定、永久的清单。 哪些国籍可以取得不动产，谁会受到限制或完全禁止，均由总统府设定并定期更新的规定加以管理。该清单会随国际关系的变化而在时间推移中扩大或缩小。

正因如此，我们在此有意不列举具体国家：今日正确的信息，到您购房之日或许已经改变。正确的做法是始终向土地登记与地籍总局／相关土地登记局核实当前状况。 对某些国籍而言，取得可能被完全禁止；对另一些国籍，则可能存在按地区、期限或数量设定的限制。该条文明确授权总统可“按国家、人员、地理区域、期限、数量、比例、种类、性质、面积和数额”限制或暂停取得。

不动产取得限制与军事／安全区限制的区别

外国买家常将两种不同的限制制度相混淆，必须予以区分：

• 与国籍相关的取得限制： 即上文所述、基于买家国籍的限制。此处关键不在于不动产，而在于买家是谁。
• 军事禁区／安全区限制： 这是一项基于不动产地理位置的独立审查。土地登记局依据国防部与内政部所确定的地图与坐标值来审查申请。

这两项审查彼此独立：即便您的国籍符合资格，若不动产位于战略区域，取得仍可能被拒；反之亦然。由于军事与安全区程序是一个独立议题，相关细节您可参阅我们的配套指南《外国人在土耳其购房》。

签署预售合同前的资格核查

在签署定金或预售合同之前应采取的实务步骤：

1. 核实国籍状况： 向土地登记局或通过律师确认您的国家是否在获准取得之列，以及适用何种条件。
2. 核查个人上限： 检视您在全国范围内30公顷的个人上限是否已被用尽。
3. 加入合同条款： 在预售合同中加入条款，保证在取得许可未获批准时退还已付款项。
4. 审查位置： 事先查询该不动产是否位于军事区或安全区范围内。

在任何款项易手之前完成这些步骤，可在很大程度上避免因国籍或位置不符资格而可能造成的权利与资金损失。

常见问题

对等原则是否仍然有效？ 严格的对等要求已于2012年经第6302号法律废除。如今起决定作用的是总统设定的国别清单；然而在实务中，国籍仍是取得不动产的首要门槛。

我从何处得知国别清单？ 由于现行清单与条件会定期变动，最可靠的来源是土地登记与地籍总局及相关土地登记局。请以官方确认为准，而非依赖网络上的一般信息。

若我的国籍符合资格，是否可以购买任何不动产？ 不能。即便国籍符合资格，面积上限（该县面积的百分之十、每人三十公顷）与军事／安全区审查仍会另行适用。

若配偶国籍不符资格，我们能否共同购买？ 限制按个人分别评估；每位买家的国籍均单独审查。此种情形下，应事先与律师规划取得架构。

Mona Hukuk 如何为您提供帮助

在 Mona Hukuk，我们为外国客户在土耳其的不动产取得提供全程保障：确认与国籍相关的取得资格、就军事／安全区状况审查不动产、在预售合同中加入保护性条款，并顺利完成产权过户。凭借我们在安塔利亚房地产市场的经验，我们从第一步起便为您的投资扫除法律风险。

如需在安塔利亚获得咨询，您可致函 contact@monahukuk.com，或拨打 +90 (242) 606 14 32。