قيود تملّك الأجانب للعقارات في المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية في تركيا

يقيّد تملّك الأجانب للعقارات في تركيا آليتان مختلفتان كثيراً ما يخلط المشترون بينهما. تعتمد الأولى على جنسية المشتري من خلال مبدأ المعاملة بالمثل الذي يحدد أيّ جنسيات يحق لها تملّك العقارات. أما الثانية — وهي موضوع هذا المقال — فتعتمد على موقع العقار وتسري بصرف النظر عن الجنسية. فحتى لو كان مواطن ألماني أو بريطاني أو قطري مسموحاً له مبدئياً بالتملّك في تركيا، فسيُرفض الشراء إذا وقعت القطعة داخل منطقة عسكرية محظورة أو منطقة أمنية عسكرية أو منطقة استراتيجية. وفي أنطاليا وسائر المدن الساحلية، يغفل كثير من المشترين الأجانب عن هذا التمييز رغم أنه قد يعرّض الاستثمار كله للخطر.

الأساس القانوني: المادة 35 والقانون رقم 2565

يرد الإطار العام لتملّك الأجانب في المادة 35 من قانون الطابو رقم 2644 (المعادة صياغتها بشكل شامل بموجب القانون رقم 6302 المؤرخ في 3 مايو 2012). وتربط فقرةٌ من هذه المادة معاملات الطابو ربطاً مباشراً ببيانات المناطق: تُرسَل خرائط وإحداثيات المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية العسكرية والمناطق الاستراتيجية إلى المديرية العامة للطابو والمساحة من قِبل وزارة الدفاع الوطني، بينما تُرسَل بيانات المناطق الأمنية الخاصة من قِبل وزارة الداخلية. وبنص القانون، تُنفَّذ معاملات الطابو استناداً إلى هذه المعلومات. وعملياً، تُفحَص قابلية تملّك القطعة تلقائياً وفق بيانات المناطق المسجّلة في نظام الطابو.

أما المناطق نفسها فينظّمها القانون رقم 2565 بشأن المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية. ويفرض هذا القانون حظراً واضحاً على تملّك الأجانب. ففي المناطق العسكرية المحظورة البرّية من الدرجة الثانية مثلاً، يُمنَع الأشخاص الطبيعيون والاعتباريون الأجانب مباشرةً من تملّك العقارات (المادة 9)؛ ولا يجوز لهم دون إذن دخول المنطقة أو الإقامة فيها أو استئجار العقارات. وتمضي المادة 28 أبعد من ذلك، إذ تجيز لرئيس الجمهورية أن يقرر منع الأجانب من التملّك — ومن الاستئجار دون إذن — في مناطق تُحدَّد بسبب قربها من المناطق العسكرية أو لأسباب استراتيجية أخرى. فالحظر إذن لا يقتصر على المنشأة العسكرية ذاتها، بل قد يمتد إلى الحزام الاستراتيجي المحيط بها.

كيف تُحدَّد هذه المناطق

لا تُنشِئ هذه المناطق جهةٌ واحدة، بل تنشئها جهات مختلفة استناداً إلى الضرورة العسكرية وتقييم الأمن. فبموجب القانون رقم 2565، تُنشَأ المناطق العسكرية المحظورة أو تُلغى بقرار من رئيس الجمهورية (المادة 2)، وتنقسم إلى مناطق من الدرجة الأولى والثانية. وتنقسم المناطق الأمنية إلى نوعين: تنشئ رئاسة الأركان العامة المناطق الأمنية العسكرية، بينما ينشئ رئيس الجمهورية المناطق الأمنية الخاصة حول المنشآت العامة والخاصة (المادة 3). وتُحدَّد حدود كل منطقة بدقة عبر الخرائط وقوائم الإحداثيات المرفقة.

والنتيجة الأهم بالنسبة للمشتري الأجنبي هي: يُحدَّد وضع المنطقة بقرار إداري، غالباً دون إعلان خرائطي عام مفصّل، وقد يتغيّر. والمظهر المادي للقطعة — حقل هادئ، أرض بإطلالة بحرية، شقة عادية — لا يقول شيئاً عن وضعها القانوني. ولا يمكن معرفة هذا الوضع إلا من السجلات الرسمية.

التحقّق من القطعة قبل الشراء

أكبر مأزق عملي في هذا القيد أن المشترين يؤجّلون فحص المنطقة إلى نهاية العملية. والصحيح أن التأكّد مما إذا كانت القطعة داخل منطقة مقيّدة ينبغي أن يكون الخطوة الأولى في العناية القانونية. والفحص المسبق الإلزامي بسيط: يستطيع مكتب الطابو المختص أن يؤكّد، قبل أيّ التزام بالشراء، ما إذا كانت القطعة قابلة للتملّك، استناداً إلى بيانات المناطق الأمنية المحمّلة في النظام. ويكتسب هذا الاستعلام أهمية خاصة في محافظات الحدود وعلى بعض امتدادات السواحل وقرب المنشآت العسكرية.

ما ينبغي للمشتري فعله:

• قبل توقيع عربون أو عقد بيع تمهيدي، الحصول على فحص للمنطقة في مكتب الطابو باستخدام رقم البلوك والقطعة،
• عدم الاعتماد على التأكيدات الشفهية من الوسيط أو البائع؛ فوضع المنطقة مسألة تحديد رسمي،
• هيكلة الدفع بحيث لا يُدفَع أيّ مبلغ قبل أن تأتي نتيجة فحص المنطقة إيجابية،
• تذكّر أن النقل سيمرّ على أيّ حال عبر فحص الإذن العسكري الذي يجريه مكتب الطابو في مرحلة التسجيل.

عواقب التملّك في منطقة مقيّدة

إذا حاول أجنبي شراء عقار داخل منطقة مقيّدة، فالنتيجة الأرجح أن يرفض مكتب الطابو الطلب. ولأن النظام يمنع النقل من البداية استناداً إلى بيانات المناطق، فإن المعاملة غالباً لا تكتمل أصلاً، ويُعفى المشتري على الأقل من نفقات مثل رسم الطابو — ما دام لم يُدفَع الثمن مسبقاً.

والسيناريو الأخطر أن يظهر القيد بعد المعاملة أو أن يكون التملّك قد تمّ بشكل ما. فبموجب المادة 35 من قانون الطابو، يجب على المالك تصفية العقار المملوك بالمخالفة خلال مدة لا تتجاوز سنة واحدة تحدّدها وزارة المالية؛ وإن لم يفعل، يُصفَّى تلقائياً ويُحوَّل إلى نقد يُدفَع لصاحب الحق. كما يمنح القانون رقم 2565 الإدارة صلاحية الأمر بتصفية العقارات المملوكة للأجانب في المناطق المقيّدة (المادتان 9 و29). فحتى لو حصل المالك على القيمة السوقية، لا يمكنه الاحتفاظ بالملكية دون قيد. وهذا يعني تحوّل الاستثمار إلى أصل غير سائل خاضع لبيع إجباري.

إرشادات عملية للمشترين الأجانب

إدارة هذا الخطر ليست معقّدة؛ إنها مسألة ترتيب منضبط للخطوات. فقبل توقيع أيّ عقد، ينبغي تأكيد وضع منطقة القطعة عبر القنوات الرسمية، وربط الدفع بهذا التأكيد، وإدارة العملية بمستشار قانوني محلي. ولا ينبغي تخطّي الفحص أبداً في محافظات الحدود، وفي المناطق ذات الكثافة العالية من المنشآت العسكرية، وفي بعض القطع الساحلية. وللاطلاع على عملية الشراء الأوسع، راجع دليلنا حول ما ينبغي الانتباه إليه أثناء نقل الطابو.

الأسئلة الشائعة

س: أنا مواطن دولة مسموح لها بالتملّك؛ فهل يعنيني هذا الحظر رغم ذلك؟

نعم. الإذن القائم على المعاملة بالمثل وحظر المنطقة الأمنية فحصان منفصلان. فحتى لو كانت دولتك مفتوحة للتملّك في تركيا، سيُرفض طلبك إذا وقع العقار في منطقة مقيّدة. وجنسيتك لا ترفع هذا الحظر.

س: كيف أعرف ما إذا كانت القطعة في منطقة عسكرية أو أمنية؟

أوثق طريق هو استعلام رسمي في مكتب الطابو المختص باستخدام بيانات البلوك والقطعة. ويبيّن نظام الطابو ما إذا كانت القطعة قابلة للتملّك، استناداً إلى بيانات المناطق التي ترسلها وزارتا الدفاع الوطني والداخلية. وتأكيد الوسيط لا يغني عن هذا الاستعلام.

س: ماذا يحدث إذا اكتشفت لاحقاً أنني اشتريت عقاراً في منطقة مقيّدة؟

بموجب المادة 35 من قانون الطابو، يُصفَّى العقار المملوك بالمخالفة خلال مدة تحدّدها الإدارة ويُحوَّل إلى نقد. تُدفَع لك قيمة العقار، لكنك لا تستطيع الاحتفاظ بالملكية. ولهذا بالذات يكون الفحص قبل الشراء بالغ الأهمية.

س: هل يمكن أن تتغيّر هذه المناطق مع الوقت؟

نعم. يمكن إنشاء المناطق العسكرية المحظورة وإلغاؤها بقرار من رئيس الجمهورية، والمناطق الأمنية العسكرية من قِبل رئاسة الأركان العامة. لذلك قد لا يعكس استعلام أُجري سابقاً الوضع الحالي؛ وينبغي الحصول على تأكيد محدّث قبل كل معاملة.

كيف يمكن أن تساعد Mona Hukuk

يدعم مكتبنا في أنطاليا العملاء الأجانب في كل مرحلة من مراحل تملّك العقار: الاستعلام الرسمي عن وضع منطقة القطعة، والعناية القانونية، وربط الدفع بتأكيد المنطقة، وصياغة العقود، وإتمام نقل الطابو بأمان. وقيود المناطق العسكرية والأمنية مخاطر يمكن استبعادها من البداية بالبحث السليم.

للاستشارة في أنطاليا، راسلونا على contact@monahukuk.com أو اتصلوا على الرقم ‎+90 (242) 606 14 32.