مبدأ المعاملة بالمثل وتملّك الأجانب للعقارات في تركيا

غالبًا ما تعتمد إمكانية شراء الأجنبي عقارًا في تركيا لا على الميزانية أو العقار نفسه بقدر ما تعتمد على عامل يفاجئ كثيرًا من المشترين، وهو جنسيته. فطوال عقود كان المفهوم الحاكم في هذا المجال هو «المعاملة بالمثل»، غير أن إصلاحًا واسعًا في عام 2012 نقل التطبيق العملي من اشتراط المعاملة بالمثل الصارم إلى نظام قائمة دول تحدّدها السلطة التنفيذية. وبالنسبة للمستثمرين الأجانب الذين يخططون للشراء في المدن الساحلية مثل أنطاليا، فإن الفهم الصحيح للوضع الحالي لجنسيتهم قبل توقيع عقد البيع التمهيدي أمر بالغ الأهمية. يعرض هذا الدليل الأساس القانوني والخطوات العملية معًا.

الأساس القانوني للمعاملة بالمثل: المادة 35 من قانون الطابو

النص الأساسي الذي ينظّم تملّك الأجانب للعقارات في تركيا هو المادة 35 من قانون الطابو رقم 2644. وتاريخيًا، كانت هذه المادة تشترط، حتى يتملّك الأجنبي عقارًا في تركيا، أن تمنح دولة جنسيته المواطنين الأتراك الحق نفسه على أراضيها، أي مبدأ المعاملة بالمثل (mütekabiliyet). ومنطق ذلك أن الدولة تمنح مواطني دولة أخرى المعاملة ذاتها التي يحظى بها مواطنوها في الخارج.

وكان يمكن أن تتخذ المعاملة بالمثل في التطبيق ثلاثة أشكال: معاملة بالمثل قانونية (تشريع كلا البلدين يمنح حقوقًا متكافئة)، ومعاملة بالمثل اتفاقية (تنظّمها معاهدة دولية)، ومعاملة بالمثل فعلية (الاعتراف بها في الممارسة). غير أن هذا النظام أنتج غموضًا جسيمًا أمام الدول الاتحادية التي تختلف فيها القواعد من إقليم إلى آخر، أو أمام الأنظمة التي لا تعترف بالملكية الخاصة أصلًا.

إصلاح 2012 (القانون رقم 6302): من المعاملة بالمثل إلى قائمة الدول

أُعيدت صياغة المادة 35 بموجب المادة 1 من القانون رقم 6302 المؤرخ في 3 مايو 2012، فأُلغي اشتراط المعاملة بالمثل الصارم. وفي صيغتها الحالية تربط المادة التملّك لا بالمعاملة بالمثل بل بمعيار آخر: يجوز للأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين هم «من مواطني دول يحدّدها رئيس الجمهورية»، في الحالات التي تقتضيها العلاقات الثنائية الدولية ومصالح البلاد، أن يتملّكوا في تركيا عقارات وحقوقًا عينية محدودة.

وهذا تحوّل جوهري في التطبيق: فبدلًا من فحص فني للمعاملة بالمثل لكل دولة، صارت الأهلية تُنظَّم عبر قائمة دول تضعها السلطة التنفيذية. (وفي عام 2018 نقل المرسوم بقانون رقم 698 هذه الصلاحية من «مجلس الوزراء» إلى «رئيس الجمهورية».) وتضع المادة نفسها أيضًا حدودًا للمساحة: لا يجوز أن تتجاوز المساحة الإجمالية التي يتملّكها الشخص الطبيعي الأجنبي عشرة بالمئة من الأراضي المملوكة ملكية خاصة في القضاء (المقاطعة)، ولا ثلاثين هكتارًا للشخص الواحد على مستوى البلاد — وهو رقم يملك الرئيس صلاحية مضاعفته.

أي الجنسيات تواجه قيودًا؟

هذا هو السؤال الأكثر تكرارًا، غير أن الإجابة الصادقة هي أنه لا يمكن تقديم قائمة ثابتة ودائمة. فتحديد الجنسيات التي يجوز لها التملّك، ومن تخضع للقيود أو الحظر التام، تنظّمه لائحة تضعها رئاسة الجمهورية وتُحدَّث دوريًا. وقد تتّسع هذه القائمة أو تضيق بمرور الوقت تبعًا لتغيّرات العلاقات الدولية.

ولهذا السبب نمتنع هنا عمدًا عن ذكر دول بعينها: فما يصحّ اليوم قد يكون قد تغيّر بحلول تاريخ شرائك. والنهج الصحيح هو التحقّق دائمًا من الوضع الراهن لدى المديرية العامة للطابو والمساحة / مديرية الطابو المختصة. فبالنسبة لبعض الجنسيات قد يكون التملّك محظورًا كليًا؛ ولأخرى قد تسري قيود بحسب المنطقة أو المدة أو الكمية. وتخوّل المادة الرئيسَ صراحةً تقييد التملّك أو إيقافه «بحسب الدولة والشخص والمنطقة الجغرافية والمدة والعدد والنسبة والنوع والصفة والمساحة والمقدار».

الفرق بين قيد التملّك وقيد المنطقة العسكرية / الأمنية

كثيرًا ما يخلط المشترون الأجانب بين نظامَي قيود مختلفين ينبغي التفريق بينهما:

• قيد التملّك المرتبط بالجنسية: وهو القيد الموصوف أعلاه، القائم على جنسية المشتري. والحاسم هنا ليس العقار، بل من يكون المشتري.
• قيد المنطقة العسكرية المحظورة / المنطقة الأمنية: وهو فحص منفصل قائم على الموقع الجغرافي للعقار. تنظر مديرية الطابو في الطلب استنادًا إلى الخرائط وقيم الإحداثيات التي تحدّدها وزارتا الدفاع الوطني والداخلية.

وهذان الفحصان مستقلّان أحدهما عن الآخر: فحتى لو كانت جنسيتك مؤهَّلة، قد يُرفض التملّك إذا كان العقار واقعًا في منطقة استراتيجية، والعكس صحيح. ولأن إجراء المنطقة العسكرية والأمنية موضوع مستقل، يمكنك الرجوع لهذه التفاصيل إلى دليلنا المرافق «شراء العقارات في تركيا للأجنبي».

التحقّق من الأهلية قبل عقد البيع التمهيدي

خطوات عملية قبل توقيع العربون أو عقد البيع التمهيدي:

1. تأكيد وضع الجنسية: تحقّق لدى مديرية الطابو أو عبر محامٍ مما إذا كانت دولتك ضمن الدول المسموح لها بالتملّك، وبأي شروط.
2. فحص الحدّ الشخصي: راجع ما إذا كان سقفك الشخصي البالغ 30 هكتارًا على مستوى البلاد قد استُنفد.
3. إدراج شرط تعاقدي: أدرج في العقد التمهيدي شرطًا يضمن ردّ المبالغ المدفوعة إن لم يصدر إذن التملّك.
4. فحص الموقع: استفسر مسبقًا عمّا إذا كان العقار يقع ضمن منطقة عسكرية أو أمنية.

وإذا اتُّخذت هذه الخطوات قبل انتقال أي مبلغ من يد إلى أخرى، فإنها تمنع إلى حدّ بعيد ضياع الحقوق والأموال الذي قد تسبّبه جنسية أو موقع غير مؤهَّلين.

الأسئلة الشائعة

هل ما زال مبدأ المعاملة بالمثل ساريًا؟ أُلغي اشتراط المعاملة بالمثل الصارم في عام 2012 بالقانون رقم 6302. واليوم يكون الحاسم هو قائمة الدول التي يحدّدها الرئيس؛ غير أن الجنسية تظل عمليًا المرشّح الأول أمام التملّك.

من أين أعرف قائمة الدول؟ لأن القائمة الراهنة والشروط تتغيّر دوريًا، فإن المصدر الأوثق هو المديرية العامة للطابو والمساحة ومديرية الطابو المختصة. اعتمد على التأكيد الرسمي لا على المعلومات العامة على الإنترنت.

إن كانت جنسيتي مؤهَّلة، هل يمكنني شراء أي عقار أريده؟ لا. حتى مع جنسية مؤهَّلة، تسري بشكل مستقل حدود المساحة (عشرة بالمئة من مساحة القضاء، و30 هكتارًا للشخص) وفحص المنطقة العسكرية / الأمنية.

إن كانت جنسية زوجي/زوجتي غير مؤهَّلة، فهل يمكننا الشراء معًا؟ تُقيَّم القيود لكل شخص على حدة؛ وتُدرَس جنسية كل مشترٍ منفصلة. وفي هذه الحالة ينبغي التخطيط لبنية التملّك مسبقًا مع محامٍ.

كيف يمكن أن يساعدك Mona Hukuk

في Mona Hukuk نؤمّن لعملائنا الأجانب عملية تملّك العقارات في تركيا من أولها إلى آخرها: تأكيد الأهلية المرتبطة بالجنسية، وفحص العقار من حيث وضع المنطقة العسكرية / الأمنية، وإدراج شروط حامية في عقد البيع التمهيدي، وإتمام نقل الملكية دون عوائق. وبفضل خبرتنا في سوق العقارات بأنطاليا، ننقّي استثمارك من المخاطر القانونية منذ الخطوة الأولى.

للاستشارة في أنطاليا يمكنكم الكتابة إلى contact@monahukuk.com أو الاتصال بالرقم +90 (242) 606 14 32.