Türkisches Mietrecht 2025: Wichtige Urteile

Seit der Einführung der obligatorischen Mediation für Mietstreitigkeiten am 01.09.2023 haben türkische Gerichte das neue Verfahrenswerk intensiv ausgelegt. Nachfolgend fassen wir die wichtigsten Entscheidungen des Yargıtay (Kassationsgericht) und der Regionalen Berufungsgerichte aus den Jahren 2024–2025 zusammen.

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Obligatorische Mediation: Kritische Verfahrensfragen

Zeitpunkt der Mediationsbeantragung

Ein zu früh gestellter Mediationsantrag kann die Verfahrensvoraussetzung zunichte machen. Die 3. Zivilkammer des Yargıtay, Entscheidung 2025/3048, stellte klar: Die gesetzliche Wartefrist für das Räumungsrecht des Vermieters muss vor der Antragstellung abgelaufen sein. Ein Antrag, der gestellt wird, bevor das Recht überhaupt entstanden ist, erfüllt die Prozessvoraussetzung nicht.

Reicht die Antragstellung allein aus?

Zwei Berufungsgerichte kamen zu entgegengesetzten Schlüssen:

• İstanbul BAM 35. Kammer, 2025/359 — Die bloße Einleitung des Mediationsverfahrens genügt nicht; das Verfahren muss ordnungsgemäß abgeschlossen und ein abschließendes Protokoll (son tutanak) ausgestellt sein.
• Yargıtay 9. Kammer, 2022/5294 — Ist ein abschließendes Protokoll ausgestellt, ist die Verfahrensvoraussetzung erfüllt — auch wenn der Mediator keine Einigung erzielen konnte.

Bis zur Klärung durch eine vereinheitlichende Entscheidung empfiehlt sich der sichere Weg: das abschließende Protokoll korrekt ausstellen lassen, bevor Klage erhoben wird.

Originalprotokoll oder Fotokopie?

Gerichte verlangen das Original des Abschlussprotokolls oder eine vom Mediator beglaubigte Kopie. Einfache Fotokopien der Parteien oder Anwälte werden regelmäßig abgelehnt. Fordern Sie eine beglaubigte Kopie beim Mediationsbüro an.

Vertragsstrafe in Mediationsvereinbarungen

Eine Mediationsvereinbarung hat die Vollstreckbarkeit eines Gerichtsurteils. Das Einfügen einer Vertragsstrafe in eine solche Vereinbarung bei Wohnraummiete ist jedoch nach TBK Art. 346 nichtig, der es verbietet, dem Wohnraummieter über Miete und Nebenkosten hinaus finanzielle Verpflichtungen aufzuerlegen. Die freiwillige Einigung in der Mediation hebt dieses zwingende Verbot nicht auf.

TBK Art. 353 und der Mediationsantrag als schriftliche Mitteilung

Das İstanbul BAM 49. Kammer, 2025/1002 entschied, dass ein Mediationsantrag als die nach TBK 353 erforderliche schriftliche Mitteilung gilt und die Klagefrist um ein Jahr verlängert. Dies ist für Vermieter bedeutsam, die befürchten, ihr Klagerecht in einer bestimmten Verlängerungsperiode zu verlieren.

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Zuständigkeit

Unabhängig vom Streitwert ist ausschließlich das Sulh Hukuk Mahkemesi (Amtsgericht) für Mietsachen zuständig (ZPO Art. 4). Beim Asliye Hukuk Mahkemesi eingereichte Klagen werden wegen Unzuständigkeit abgewiesen.

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Vertragsverletzung als Räumungsgrund

Gemeinsames Wohnen mit einem Elternteil

Das Zusammenwohnen eines Mieters mit einem Elternteil stellt keine Vertragsverletzung dar, sofern der Mietvertrag kein ausdrückliches Verbot enthält.

Nutzung einer größeren Fläche

Die Nutzung einer etwas größeren als der gemieteten Fläche begründet nicht automatisch eine Vertragsverletzung; Gerichte prüfen, ob die wesentlichen Mieterpflichten grundlegend verletzt wurden.

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Abmahnungen und Mitteilungen

Zwei-berechtigte-Mahnungen-Regel und elektronische Zustellung

Für die Wirksamkeit jeder Mahnung muss diese den Mieter ordnungsgemäß erreichen. Der Yargıtay hat anerkannt, dass zwischen dem amtlichen elektronischen Zustellungsdatum und dem Datum des Lesezugangs eine 5-tägige Verzögerung besteht. Vermieter, die diesen Puffer nicht berücksichtigen, riskieren die Unwirksamkeit der Mahnung.

Vertragliche Vorankündigungspflichten

Sieht der Mietvertrag vor, dass vor einer formellen Kündigung zunächst eine schriftliche Voranzeige zu machen ist, behandeln Gerichte diese Klausel als bindend. Eine formelle Kündigung ohne vorherige Voranzeige erfüllt die vertragliche Bedingung nicht.

WhatsApp-Mitteilungen

Gerichte sind gespalten: Einige erkennen WhatsApp-Nachrichten an, wenn Blau-Häkchen (gelesen) sichtbar sind und der Kanal üblicherweise genutzt wurde; andere lehnen dies grundsätzlich ab. Bis zur einheitlichen Rechtsprechung gilt: Notarmitteilung oder Einschreiben mit Rückschein ist die einzig risikofreie Option.

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Räumungsverpflichtungen

Verweis im Mietvertrag

Eine durch Verweis im Mietvertrag enthaltene Räumungsverpflichtung ist grundsätzlich wirksam, sofern sie die formalen Anforderungen des TBK (Datum und Unterschrift) erfüllt.

Familienwohnung — beide Ehegatten müssen unterzeichnen

Ist das Mietobjekt die Familienwohnung, müssen beide Ehegatten die Räumungsverpflichtung unterzeichnen oder der nicht unterzeichnende Ehegatte muss ausdrücklich zustimmen (Türkisches ZGB Art. 194). Klagen auf Basis einer nur von einem Ehegatten unterzeichneten Verpflichtung werden abgewiesen.

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Mietbürgschaft

Die Haftung des Bürgen ist auf die Laufzeit des ursprünglichen Mietvertrags begrenzt, sofern die Bürgschaftsurkunde nichts anderes bestimmt. Bei Verlängerung oder Erneuerung des Mietvertrags ist eine neue schriftliche Zustimmung des Bürgen erforderlich.

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Mietfestsetzung und Anpassung

TBK Art. 344 ist eine Festsetzungsregel

Der Yargıtay hat klargestellt, dass TBK 344 unabhängig von allgemeinen Anpassungsdoktrinen gilt. Überschreitet die vereinbarte Erhöhungsrate den VPI (TÜFE) oder wurde keine Rate vereinbart, kann das Gericht eine marktgerechte Miete festsetzen.

Überzahlungen ändern den Vertrag nicht

Zahlt ein Mieter dauerhaft mehr als die vereinbarte Miete, ändert dies den Vertragsinhalt nicht. Der Mieter kann die Rückerstattung der Überzahlung aus ungerechtfertigter Bereicherung verlangen.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Mietrechtsfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.