Kauf bricht Miete nicht: Mieterrechte beim Immobilienverkauf in der Türkei

Eines der hartnäckigsten Missverständnisse im türkischen Mietwesen lautet: Wenn der Vermieter die Wohnung verkauft, kann der neue Eigentümer den Mieter zum Auszug auffordern. Das ist falsch. Das türkische Recht gewährt Mietern in diesem Bereich einen der klarsten gesetzlichen Schutzansprüche: Der Verkauf einer vermieteten Immobilie beendet das Mietverhältnis nicht.

Die gesetzliche Regel: Kauf bricht Miete nicht

Artikel 310 des türkischen Obligationenrechts (Türk Borçlar Kanunu) bestimmt ausdrücklich: Bei der Veräußerung des Mietobjekts tritt der neue Eigentümer in die Stellung des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis läuft automatisch zu denselben Bedingungen weiter. Der Mieter muss keinen neuen Vertrag unterzeichnen, und der neue Eigentümer kann die Miete nicht allein aufgrund des Kaufs einseitig ändern oder neue Bedingungen auferlegen.

Der türkische Kassationshof (Yargıtay, 6. Zivilkammer) wendet Artikel 310 in ständiger Rechtsprechung an: Der Verkauf einer Immobilie gibt dem neuen Eigentümer kein Recht, den sitzenden Mieter zu räumen; er setzt auch die Mietlaufzeit nicht zurück und verändert die geltenden Kündigungsfristen nicht.

Was der neue Eigentümer übernimmt

Der neue Eigentümer übernimmt das Mietverhältnis so, wie es besteht:

• Die Mietbedingungen bleiben unverändert: Miethöhe, Zahlungsdatum, Laufzeit und alle sonstigen Konditionen.
• Die Kaution wird übertragen: Eine dem bisherigen Vermieter geleistete Kaution ist rechtlich dem Mieter zurückzugewähren. In der Praxis erwartet man, dass der Verkäufer die Kaution beim Kaufabschluss an den Käufer übergibt. Wurde die Kaution nicht übertragen, besteht der Anspruch des Mieters gegen den neuen Eigentümer dennoch fort.
• Die Kündigungsfristen sind unverändert: Der neue Eigentümer ist an dieselben gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden wie der bisherige. Eine verkürzte Frist allein wegen des Eigentümerwechsels ist nicht zulässig.

Kann der neue Eigentümer den Mieter jemals zur Räumung auffordern?

Ja — aber nur auf denselben Grounds, die jedem Vermieter offenstehen, und unter Einhaltung derselben Fristen. Die häufigsten gesetzlichen Räumungsgründe im türkischen Recht sind:

• Das Mietverhältnis ist ausgelaufen und der neue Eigentümer oder ein enger Verwandter benötigt die Wohnung für den eigenen Bedarf (ihtiyaç sebebiyle tahliye)
• Der Mieter hat die Miete nicht gezahlt
• Der Mieter hat den Mietvertrag wesentlich verletzt

Selbst die „Eigenbedarf"-Räumung erfordert ein striktes Ankündigungs- und Wartezeitverfahren. Der bloße Kauf einer Immobilie begründet kein Recht auf sofortige Übergabe der freien Wohnung.

Sonderfall: Vormerkung im Grundbuch

Hat der Mieter das Mietverhältnis im türkischen Grundbuch (tapu siciline şerh) vermerken lassen, bindet die Eintragung jeden späteren Käufer des Objekts wie ein eingetragenes Recht. Selbst Käufer, die behaupten, von der Existenz eines Mieters nichts gewusst zu haben, können die Eintragung nicht ignorieren. Dies ist insbesondere bei langfristigen Gewerbe- oder Wohnmietverträgen bedeutsam.

Was Mieter beim Verkauf tun sollten

Praktische Schritte zum Schutz Ihrer Position:

1. Miete weiter regulär zahlen — idealerweise auf das Konto des neuen Eigentümers; fehlen diese Angaben noch, dokumentieren Sie alle Zahlungen und bewahren Sie die Belege auf.
2. Schriftliche Bestätigung der Bankverbindung und der Kontaktdaten des neuen Eigentümers verlangen, sobald der Verkauf bekannt wird.
3. Kein Dokument unterzeichnen, das Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag aufgibt — ohne rechtliche Beratung.
4. Kaution prüfen: Sicherstellen, dass der bisherige Vermieter die Kaution weitergegeben hat, oder vom neuen Eigentümer eine schriftliche Bestätigung einholen.

Fordert der neue Eigentümer ohne rechtliche Grundlage oder ordnungsgemäße Kündigung die Räumung, können Sie dies verweigern und eine einstweilige Verfügung gegen die rechtswidrige Räumung beantragen.

Wie Mona Hukuk Ihnen helfen kann

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