Räumungsverpflichtung im türkischen Mietrecht

Die Räumungsverpflichtung (tahliye taahhüdü) gehört zu den am häufigsten missverstanden Dokumenten im türkischen Mietwesen. Vermieter stellen sie als reine Formalität dar, Mieter unterzeichnen sie ungelesen — und stehen Jahre später vor einem Räumungsbescheid, der auf einem Stück Papier beruht, an das sie sich kaum noch erinnern. Zu verstehen, wann dieses Dokument gültig und wann es anfechtbar ist, kann entscheidend dafür sein, ob man seine Wohnung behält oder verliert.

Was ist eine Räumungsverpflichtung?

Eine Räumungsverpflichtung ist eine schriftliche Erklärung des Mieters, mit der er verspricht, das Mietobjekt zu einem bestimmten zukünftigen Datum zu räumen. Sobald dieses Datum erreicht ist, kann der Vermieter dieses Dokument nutzen — ohne sonstige Kündigungsgründe — um eine Räumung über das Gericht oder das Vollstreckungsamt zu erwirken.

Die gesetzliche Grundlage ist Artikel 352 des türkischen Obligationenrechts (Türk Borçlar Kanunu). Danach kann der Vermieter, wenn der Mieter eine schriftliche Räumungsverpflichtung abgegeben hat, innerhalb eines Monats nach dem zugesagten Räumungsdatum Klage einreichen oder den Vollstreckungsweg beschreiten. Versäumt der Vermieter diese Monatsfrist, erlischt sein Anspruch.

Die entscheidende Zeitregel

Das Wichtigste bei Räumungsverpflichtungen ist der Zeitpunkt ihrer Abgabe. Die Verpflichtung ist nur dann wirksam, wenn sie nach dem Abschluss des Mietvertrags und nach der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter abgegeben wird.

Eine Räumungsverpflichtung, die gleichzeitig mit dem Mietvertrag unterzeichnet wird oder vor Beginn des Mietverhältnisses abgegeben wird, gilt als nicht aus freiem Willen des Mieters gegeben. Der türkische Kassationshof (Yargıtay, 6. Zivilkammer) hat diese Regel in einer gefestigten Rechtsprechung bestätigt: Eine gleichzeitig mit dem Mietbeginn unterzeichnete Verpflichtung gewährt dem Vermieter kein wirksames Räumungsrecht.

In der Praxis bedeutet das: Vermieter legen die Räumungsverpflichtung routinemäßig zusammen mit dem Mietvertrag vor — alle Dokumente werden auf einmal unterzeichnet. Viele Mieter erkennen erst im Nachhinein, dass sie bei Beginn ihres Mietverhältnisses bereits auf zukünftige Nutzungsrechte verzichtet haben.

Kann der Mieter eine Räumungsverpflichtung anfechten?

Ja — unter bestimmten Voraussetzungen. Ein Mieter kann die Gültigkeit einer Räumungsverpflichtung vor Gericht anfechten, wenn:

• Das Dokument gleichzeitig mit dem Mietvertrag unterzeichnet wurde (gleichzeitige Unterzeichnung = vermutungsweise unwirksam)
• Das Dokument undatiert ist oder das Datum nachträglich durch den Vermieter eingetragen wurde
• Der Mieter unter Zwang oder ohne freie Willensbildung unterzeichnet hat (schwer nachzuweisen, aber mit stützenden Beweisen möglich)
• Das Dokument kein konkretes Räumungsdatum enthält

Die Beweislast liegt grundsätzlich beim Mieter, der die Verpflichtung anficht. Die einjährige Verjährungsfrist für diese Anfechtung beginnt ab dem Datum der Verpflichtung — nicht ab dem Räumungsbescheid.

Was passiert am Räumungsdatum?

Wenn die Räumungsverpflichtung wirksam ist und der Vermieter innerhalb der Monatsfrist handelt, kann er:

1. Eine Räumungsklage (tahliye davası) beim Zivilgericht einreichen
2. Direkt beim Vollstreckungsamt (icra müdürlüğü) einen Räumungsbefehl beantragen

Der Vollstreckungsweg ist häufig schneller. Sobald der Beschluss des Gerichts oder des Vollstreckungsamts rechtskräftig ist, muss der Mieter ausziehen. Kommt er dem nicht nach, kann die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsweise vollstreckt werden.

Während dieses Verfahrens kann der Mieter weiterhin Einsprüche erheben. Doch gegen eine ordnungsgemäß errichtete Räumungsverpflichtung vorzugehen ist schwer, sofern der Mieter nicht auf einen der oben genannten Mängel verweisen kann.

Praktische Hinweise für Mieter

Der beste Schutz ist denkbar einfach: Unterzeichnen Sie bei der Unterzeichnung des Mietvertrags niemals eine Räumungsverpflichtung. Besteht der Vermieter darauf, verhandeln Sie eine spätere Unterzeichnung — und achten Sie darauf, dass die Daten klar voneinander abweichen.

Haben Sie bereits eine unterzeichnet und wird sie nun gegen Sie verwendet, prüfen Sie:

• Das Datum der Verpflichtung im Vergleich zum Datum des Mietvertrags
• Ob Sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung eine Kopie erhalten haben
• Ob das angegebene Räumungsdatum dem tatsächlich Vereinbarten entspricht

Diese Details offenbaren oft Mängel, die ein qualifizierter Anwalt in Ihrer Verteidigung einsetzen kann.

Wie Mona Hukuk Ihnen helfen kann

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