Untervermietung und Mietabtretung in der Türkei: Mieterrechte

Wer in der Türkei eine Wohnung oder ein Geschäftslokal gemietet hat und vor Ablauf des Vertrags ausziehen oder die Miete an jemand anderen weitergeben möchte, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Untervermietung oder Vertragsabtretung. Beide Wege sind nach türkischem Recht möglich — aber an klare Voraussetzungen geknüpft, die viele Mieter, insbesondere ausländische Staatsangehörige in Antalya, nicht kennen.

Untervermietung und Mietabtretung — was ist der Unterschied?

Das türkische Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu) unterscheidet zwischen zwei rechtlich verschiedenen Konstruktionen.

Bei der Untervermietung (alt kira) bleibt der ursprüngliche Mietvertrag unverändert bestehen. Der Mieter vermietet die Räumlichkeiten zusätzlich an einen Dritten weiter — wird also selbst zum Vermieter gegenüber dem Untermieter. Gegenüber dem Hauptvermieter bleibt er jedoch vollständig verantwortlich: für die Mietzahlungen, für Schäden und dafür, wie der Untermieter die Räume nutzt.

Eine Mietabtretung (kira devri) geht weiter. Hier tritt der bisherige Mieter aus dem Vertrag aus und eine andere Person übernimmt seinen Platz vollständig. Mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters kann der abtretende Mieter aus der Haftung entlassen werden — bei Gewerbemietverträgen gilt allerdings eine Besonderheit.

Schriftliche Zustimmung ist zwingend erforderlich

Artikel 322 des türkischen Obligationengesetzbuchs (Türk Borçlar Kanunu) legt eindeutig fest: Bei Wohnraum- und überdachten Gewerbemietverträgen darf ein Mieter ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters weder untervermieten noch das Nutzungsrecht übertragen. Eine mündliche Zusage schützt rechtlich nicht — sie ist schlicht nicht ausreichend.

Dasselbe gilt für die vollständige Mietabtretung nach Artikel 323. Wer seinen Mietvertrag ohne schriftliche Genehmigung abtritt, begeht einen Vertragsbruch und riskiert die fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Wer in Antalya eine Immobilie gemietet hat, sollte den Vertrag zunächst sorgfältig lesen. Viele Mietverträge enthalten ein ausdrückliches Untervermietungsverbot. In diesem Fall genügt die Zustimmung zur Einzelvermietung nicht — der Vermieter muss das Verbot schriftlich aufheben oder abändern.

Wohnraum- und Gewerbemiete: Ein entscheidender Unterschied

Das türkische Mietrecht behandelt Wohnraum- und Gewerbemietverträge unterschiedlich, und dieser Unterschied ist besonders bei der Mietabtretung wichtig.

Bei Wohnraummietverträgen hat der Vermieter weitgehend freies Ermessen. Er kann eine Abtretung ablehnen, ohne Gründe zu nennen — das Gesetz gibt dem Mieter hier keinen Anspruch auf Zustimmung.

Bei Gewerbemietverträgen schränkt Artikel 323 dieses Ermessen ein: Der Vermieter darf seine Zustimmung zur Abtretung nicht ohne sachlichen Grund verweigern. Das ist insbesondere dann relevant, wenn ein Unternehmen verkauft wird oder eine betriebliche Umstrukturierung erfolgt. Verweigert der Vermieter grundlos, kann ein Gericht in Antalya diese Verweigerung überstimmen.

Wichtig zu wissen: Bei Gewerbemietabtretungen bleibt der abtretende Mieter nach der Übergabe noch für bis zu zwei Jahre — oder bis zum Vertragsende, falls das früher eintritt — gesamtschuldnerisch neben dem Übernehmer haftbar.

Folgen einer unerlaubten Untervermietung

Wer ohne schriftliche Zustimmung untervermietet, riskiert die Kündigung seines Mietvertrags. Artikel 316 des türkischen Obligationenrechts stuft dies als Vertragsverletzung ein.

Bei Wohn- und überdachten Gewerbemietverträgen kann der Vermieter aber nicht sofort kündigen. Er muss zuerst eine schriftliche Abmahnung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen aussprechen, innerhalb derer der Mieter die Verletzung beheben soll — also das Untermietverhältnis beenden. Bleibt die Abmahnung ohne Wirkung, darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen.

Auch der Untermieter steht ohne Vermietereinwilligung auf unsicherem Boden: Er hat kein eigenes Recht gegenüber dem Hauptvermieter und kann im Ernstfall zur Räumung verpflichtet werden.

So gehen Sie richtig vor

Der richtige Weg ist klar: Sprechen Sie den Vermieter frühzeitig an, holen Sie die Zustimmung schriftlich ein und lassen Sie — bei einer Mietabtretung — alle drei Beteiligten einen Übergabevertrag unterschreiben, aus dem hervorgeht, wer wann und zu welchen Konditionen in den Vertrag eintritt.

Ausländische Mieter in Antalya, die früher als geplant ausreisen möchten, können von einer Mietabtretung besonders profitieren. Wichtig ist, frühzeitig zu handeln; Vermieter lassen sich nicht unter Zeitdruck setzen, und Gerichte werden eine formlose Übergabe nicht heilen.

Weiterführende Informationen finden Sie in unseren Artikeln zu Mietverträgen in Antalya, zur vorzeitigen Kündigung durch den Mieter und zu gewerblichen Mietverträgen in der Türkei.

Häufig gestellte Fragen

F: Kann der Vermieter meiner Gewerbemietabtretung einfach widersprechen?

Nein, nicht ohne triftigen Grund. Bei Gewerbemietverträgen schreibt das türkische Recht vor, dass der Vermieter eine Abtretung nur aus einem nachvollziehbaren Sachgrund ablehnen darf. Eine grundlose Ablehnung ist anfechtbar. Bei Wohnraummietverträgen gilt diese Einschränkung nicht.

F: Bin ich nach einer Mietabtretung vollständig aus der Haftung entlassen?

Bei Wohnraummietverträgen ja — sobald der Vermieter schriftlich zustimmt und der Übernehmer einsteigt, erlischt Ihre Haftung. Bei Gewerbemietverträgen bleiben Sie bis zu zwei Jahre gesamtschuldnerisch haftbar.

F: Reicht die mündliche Erlaubnis meines Vermieters aus?

Nein. Das türkische Recht verlangt für Untervermietung und Abtretung bei Wohn- und überdachten Gewerbemietverträgen ausdrücklich die Schriftform. Eine mündliche Zusage schützt Sie im Streitfall nicht.

F: Kann mein Untermieter direkt mit dem Hauptvermieter verhandeln?

Grundsätzlich nicht. Zwischen Untermieter und Hauptvermieter besteht keine unmittelbare Vertragsbeziehung. Schäden oder Mietrückstände des Untermieters betreffen zunächst das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Hauptvermieter.

F: Was gilt, wenn mein Mietvertrag ein Untervermietungsverbot enthält?

Ein solches Verbot ist durchsetzbar. Eine einmalige Einzelgenehmigung hebt es nicht auf — der Vermieter müsste die Klausel ausdrücklich und schriftlich abändern oder aufheben.

Wie Mona Hukuk Sie unterstützen kann

Unsere Kanzlei in Antalya berät ausländische Mieter und Vermieter regelmäßig zu Mietabtretungen, Untervermietungen und den rechtlichen Folgen unerlaubter Nutzungsübertragungen. Wir prüfen Mietverträge, erstellen schriftliche Zustimmungsvereinbarungen und vertreten Mandanten in Räumungsverfahren vor türkischen Gerichten.

Kontaktieren Sie uns unter contact@monahukuk.com oder rufen Sie +90 (242) 606 14 32 an, um einen Beratungstermin in Antalya zu vereinbaren.