Erwerbsverbote für Ausländer in militärischen Sperr- und Sicherheitszonen der Türkei

Zwei voneinander unabhängige Mechanismen beschränken den Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei, und Käufer verwechseln sie regelmäßig. Der erste hängt von der Staatsangehörigkeit des Käufers ab und beruht auf dem Grundsatz der Gegenseitigkeit, der bestimmt, welche Staatsangehörigen Grundeigentum erwerben dürfen. Der zweite — das Thema dieses Beitrags — hängt von der Lage des Grundstücks ab und gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Selbst wenn ein deutscher, britischer oder katarischer Staatsangehöriger grundsätzlich Eigentum in der Türkei erwerben darf, wird der Kauf abgelehnt, wenn das Grundstück in einer militärischen Sperrzone, einer militärischen Sicherheitszone oder einem strategischen Gebiet liegt. In Antalya und anderen Küstenstädten übersehen viele ausländische Käufer diese Unterscheidung — obwohl sie die gesamte Investition gefährden kann.

Die Rechtsgrundlage: Artikel 35 und Gesetz Nr. 2565

Der allgemeine Rahmen für den Erwerb durch Ausländer findet sich in Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 (umfassend neu gefasst durch Gesetz Nr. 6302 vom 3. Mai 2012). Ein Absatz dieses Artikels verknüpft die grundbuchamtliche Bearbeitung unmittelbar mit den Zonendaten: Karten und Koordinaten militärischer Sperrzonen, militärischer Sicherheitszonen und strategischer Gebiete werden dem Generaldirektorat für Grundbuch und Kataster vom Ministerium für Nationale Verteidigung übermittelt, die Daten privater Sicherheitszonen dagegen vom Innenministerium. Von Gesetzes wegen werden Grundbuchgeschäfte auf Grundlage dieser Informationen abgewickelt. In der Praxis wird die Erwerbbarkeit eines Grundstücks automatisch anhand der im Grundbuchsystem hinterlegten Zonendaten geprüft.

Die Zonen selbst regelt das Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen. Dieses Gesetz enthält klare Verbote für ausländisches Eigentum. In militärischen Sperrzonen zweiten Grades an Land etwa ist ausländischen natürlichen und juristischen Personen der Erwerb von Grundeigentum unmittelbar untersagt (Art. 9); sie dürfen die Zone ohne Erlaubnis nicht betreten, dort nicht wohnen und keine Immobilien anmieten. Artikel 28 geht weiter und erlaubt dem Präsidenten, für Gebiete, die wegen ihrer Nähe zu Militärzonen oder aus anderen strategischen Gründen bestimmt werden, ebenfalls anzuordnen, dass Ausländer dort kein Eigentum erwerben und ohne Erlaubnis nichts anmieten dürfen. Das Verbot beschränkt sich also nicht auf die militärische Anlage selbst, sondern kann sich auf den strategischen Gürtel um sie herum erstrecken.

Wie die Zonen festgelegt werden

Diese Zonen werden nicht von einer einzigen Stelle geschaffen, sondern von verschiedenen Behörden auf Grundlage militärischer Notwendigkeit und Sicherheitsbewertung. Nach Gesetz Nr. 2565 werden militärische Sperrzonen durch Präsidentenbeschluss eingerichtet oder aufgehoben (Art. 2) und in Zonen ersten und zweiten Grades unterteilt. Sicherheitszonen zerfallen in zwei Arten: militärische Sicherheitszonen richtet der Generalstab ein, private Sicherheitszonen rund um öffentliche und private Anlagen dagegen der Präsident (Art. 3). Die Grenzen jeder Zone werden durch beigefügte Karten und Koordinatenlisten genau bestimmt.

Für den ausländischen Käufer ergibt sich daraus das Entscheidende: Der Zonenstatus wird durch eine Verwaltungsentscheidung festgelegt, oft ohne detaillierte öffentliche Kartenbekanntmachung, und er kann sich ändern. Das äußere Erscheinungsbild eines Grundstücks — ein stilles Feld, ein Grundstück mit Meerblick, eine gewöhnliche Wohnung — sagt nichts über seinen Rechtsstatus aus. Dieser lässt sich nur den amtlichen Registern entnehmen.

Das Grundstück vor dem Kauf prüfen

Die größte praktische Falle dieser Beschränkung liegt darin, dass Käufer die Zonenprüfung ans Ende des Verfahrens stellen. Tatsächlich sollte die Klärung, ob ein Grundstück in einer beschränkten Zone liegt, der erste Schritt der rechtlichen Prüfung sein. Die zwingende Vorprüfung ist einfach: Das zuständige Grundbuchamt kann vor jeder Kaufverpflichtung bestätigen, ob ein bestimmtes Grundstück erwerbbar ist — auf Grundlage der im System hinterlegten Sicherheitszonendaten. Besonders in Grenzprovinzen, an bestimmten Küstenabschnitten und in der Nähe militärischer Anlagen ist diese Abfrage wichtig.

Was der Käufer tun sollte:

• Vor Unterzeichnung einer Anzahlungs- oder Vorvertragsvereinbarung eine Zonenprüfung beim Grundbuchamt anhand von Block- und Parzellennummer einholen,
• sich nicht auf mündliche Zusicherungen von Makler oder Verkäufer verlassen; der Zonenstatus ist eine Frage amtlicher Feststellung,
• die Zahlung so gestalten, dass kein Betrag fließt, bevor die Zonenprüfung positiv ausfällt,
• bedenken, dass die Übertragung ohnehin die vom Grundbuchamt durchgeführte militärische Genehmigungsprüfung beim Eintrag durchläuft.

Folgen eines Erwerbs in einer beschränkten Zone

Versucht ein Ausländer, eine Immobilie in einer beschränkten Zone zu kaufen, ist das wahrscheinlichste Ergebnis, dass das Grundbuchamt den Antrag ablehnt. Da das System die Übertragung von vornherein anhand der Zonendaten blockiert, kommt das Geschäft meist überhaupt nicht zustande, und dem Käufer bleiben zumindest Kosten wie die Grundbuchgebühr erspart — sofern zuvor kein Kaufpreis gezahlt wurde.

Schwerwiegender ist der Fall, dass die Beschränkung nach dem Geschäft zutage tritt oder der Erwerb doch erfolgt ist. Nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes muss unter Verstoß gegen die Vorschrift erworbenes Eigentum vom Eigentümer innerhalb einer vom Finanzministerium gesetzten Frist von höchstens einem Jahr veräußert werden; geschieht dies nicht, wird es von Amts wegen liquidiert und in Geld umgewandelt, das dem Berechtigten ausgezahlt wird. Gesetz Nr. 2565 räumt der Verwaltung ebenfalls die Befugnis ein, die Veräußerung ausländischen Eigentums in beschränkten Zonen anzuordnen (Art. 9, Art. 29). Auch wenn der Eigentümer den Marktwert erhält, kann er das Eigentum also nicht bedingungslos behalten. Die Investition wird damit zu einem illiquiden Vermögenswert unter Zwangsverkauf.

Praktische Hinweise für ausländische Käufer

Dieses Risiko zu beherrschen ist nicht kompliziert; es ist eine Frage disziplinierter Reihenfolge. Vor Unterzeichnung eines Vertrags sollte der Zonenstatus des Grundstücks über amtliche Kanäle bestätigt, die Zahlung an diese Bestätigung geknüpft und das Verfahren mit örtlicher rechtlicher Beratung durchgeführt werden. In Grenzprovinzen, in Gebieten mit hoher Dichte militärischer Anlagen und bei bestimmten Küstengrundstücken sollte die Prüfung nie ausgelassen werden. Zum weiteren Kaufablauf siehe unseren Leitfaden dazu, worauf bei der Grundbuchübertragung zu achten ist.

Häufig gestellte Fragen

F: Ich bin Staatsangehöriger eines erwerbsberechtigten Landes; betrifft mich dieses Verbot trotzdem?

Ja. Die auf Gegenseitigkeit beruhende Erlaubnis und das Sicherheitszonenverbot sind zwei getrennte Prüfungen. Selbst wenn Ihr Land in der Türkei erwerbsberechtigt ist, wird Ihr Antrag abgelehnt, wenn die Immobilie in einer beschränkten Zone liegt. Ihre Staatsangehörigkeit hebt dieses Verbot nicht auf.

F: Wie finde ich heraus, ob ein Grundstück in einer Militär- oder Sicherheitszone liegt?

Der zuverlässigste Weg ist eine amtliche Abfrage beim zuständigen Grundbuchamt anhand von Block- und Parzellendaten. Das Grundbuchsystem zeigt anhand der von den Ministerien für Verteidigung und Inneres übermittelten Zonendaten, ob das Grundstück erwerbbar ist. Die Zusicherung eines Maklers ersetzt diese Abfrage nicht.

F: Was geschieht, wenn ich später feststelle, dass ich in einer beschränkten Zone gekauft habe?

Nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes wird unter Verstoß erworbenes Eigentum innerhalb einer von der Verwaltung gesetzten Frist veräußert und in Geld umgewandelt. Ihnen wird der Wert der Immobilie ausgezahlt, das Eigentum können Sie jedoch nicht behalten. Genau deshalb ist die Prüfung vor dem Kauf so wichtig.

F: Können sich diese Zonen mit der Zeit ändern?

Ja. Militärische Sperrzonen können durch Präsidentenbeschluss und militärische Sicherheitszonen durch den Generalstab eingerichtet und aufgehoben werden. Eine früher vorgenommene Abfrage spiegelt daher möglicherweise nicht den aktuellen Stand wider; vor jedem Geschäft sollte eine aktuelle Bestätigung eingeholt werden.

Wie Mona Hukuk helfen kann

Unser Büro in Antalya begleitet ausländische Mandanten in jeder Phase des Immobilienerwerbs: amtliche Abfrage des Zonenstatus des Grundstücks, rechtliche Prüfung, Kopplung der Zahlung an die Zonenbestätigung, Ausarbeitung der Verträge und sichere Durchführung der Grundbuchübertragung. Militär- und Sicherheitszonenbeschränkungen sind Risiken, die sich mit sorgfältiger Recherche von Anfang an ausschließen lassen.

Für eine Beratung in Antalya schreiben Sie uns an contact@monahukuk.com oder rufen Sie +90 (242) 606 14 32 an.