Das Gegenseitigkeitsprinzip und Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei

Ob ein Ausländer in der Türkei eine Immobilie erwerben darf, hängt oft weniger vom Budget oder der Immobilie selbst ab als von einem Faktor, der viele Käufer überrascht: seiner Staatsangehörigkeit. Über Jahrzehnte war der prägende Begriff in diesem Bereich die "Gegenseitigkeit", doch eine tiefgreifende Reform im Jahr 2012 verschob die Praxis von einer strengen Gegenseitigkeitsvoraussetzung hin zu einem von der Exekutive festgelegten Länderlisten-System. Für ausländische Investoren, die einen Kauf in Küstenstädten wie Antalya planen, ist es entscheidend, den aktuellen Status ihrer eigenen Staatsangehörigkeit vor Unterzeichnung eines Vorvertrags richtig zu verstehen. Dieser Leitfaden erläutert sowohl die rechtliche Grundlage als auch die praktischen Schritte.

Die rechtliche Grundlage der Gegenseitigkeit: Artikel 35 des Grundbuchgesetzes

Die zentrale Vorschrift für den Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei ist Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644. Historisch verlangte dieser Artikel, dass der Staat, dessen Angehöriger der Ausländer ist, türkischen Staatsbürgern auf seinem eigenen Gebiet dasselbe Recht gewährt — das Gegenseitigkeitsprinzip (mütekabiliyet). Der Grundgedanke: Ein Staat gewährt den Bürgern eines anderen Landes dieselbe Behandlung, die seine eigenen Bürger dort erfahren.

Gegenseitigkeit konnte in der Praxis drei Formen annehmen: gesetzliche Gegenseitigkeit (die Gesetzgebung beider Länder gewährt gleichwertige Rechte), vertragliche Gegenseitigkeit (geregelt durch ein internationales Abkommen) und faktische Gegenseitigkeit (Anerkennung in der Praxis). Dieses System führte jedoch zu erheblicher Unsicherheit gegenüber Bundesstaaten, in denen die Regeln von Region zu Region variierten, oder gegenüber Systemen, die überhaupt kein Privateigentum kannten.

Die Reform von 2012 (Gesetz Nr. 6302): Von der Gegenseitigkeit zur Länderliste

Artikel 35 wurde durch Artikel 1 des Gesetzes Nr. 6302 vom 3. Mai 2012 neu gefasst, wodurch die strenge Gegenseitigkeitsvoraussetzung abgeschafft wurde. In seiner heutigen Fassung knüpft der Artikel den Erwerb nicht mehr an die Gegenseitigkeit, sondern an ein anderes Kriterium: Ausländische natürliche Personen, die "Staatsangehörige von durch den Präsidenten bestimmten Ländern" sind — in Fällen, die von den internationalen bilateralen Beziehungen und den Interessen des Landes gefordert werden —, dürfen in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben.

Dies ist ein grundlegender Wandel in der Praxis: Statt einer technischen Gegenseitigkeitsprüfung für jedes Land wird die Berechtigung nun durch eine von der Exekutive festgelegte Länderliste geregelt. (2018 übertrug die Notverordnung Nr. 698 diese Befugnis vom "Ministerrat" auf den "Präsidenten".) Derselbe Artikel legt auch Flächengrenzen fest: Die Gesamtfläche, die eine ausländische natürliche Person erwerben darf, darf 10 Prozent des in Privateigentum stehenden Bodens eines Landkreises und 30 Hektar pro Person landesweit nicht überschreiten — ein Wert, den der Präsident verdoppeln darf.

Welche Staatsangehörigkeiten unterliegen Beschränkungen?

Dies ist die am häufigsten gestellte Frage, doch die ehrliche Antwort lautet, dass keine feste, dauerhafte Liste angegeben werden kann. Welche Staatsangehörigkeiten Immobilien erwerben dürfen und wer Beschränkungen oder einem völligen Verbot unterliegt, wird durch eine vom Präsidialamt festgelegte und periodisch aktualisierte Regelung bestimmt. Diese Liste kann sich im Laufe der Zeit als Reaktion auf Veränderungen in den internationalen Beziehungen erweitern oder verengen.

Aus diesem Grund verzichten wir hier bewusst darauf, bestimmte Länder zu nennen: Eine heute zutreffende Information kann zum Zeitpunkt Ihres Kaufs bereits überholt sein. Der richtige Ansatz besteht darin, den aktuellen Stand stets bei der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster / dem zuständigen Grundbuchamt zu bestätigen. Für manche Staatsangehörigkeiten kann der Erwerb vollständig verboten sein; für andere können Beschränkungen nach Region, Dauer oder Menge gelten. Der Artikel ermächtigt den Präsidenten ausdrücklich, den Erwerb "nach Land, Person, geografischer Region, Dauer, Anzahl, Anteil, Art, Beschaffenheit, Fläche und Menge" zu beschränken oder auszusetzen.

Erwerbsbeschränkung versus Militär-/Sicherheitszonen-Beschränkung

Zwei unterschiedliche Beschränkungsregime werden von ausländischen Käufern häufig verwechselt und müssen auseinandergehalten werden:

• Staatsangehörigkeitsbezogene Erwerbsbeschränkung: Die oben beschriebene Beschränkung, die auf der Staatsbürgerschaft des Käufers beruht. Entscheidend ist hier nicht die Immobilie, sondern wer der Käufer ist.
• Beschränkung durch militärisches Sperrgebiet / Sicherheitszone: Eine gesonderte Prüfung, die auf der geografischen Lage der Immobilie beruht. Das Grundbuchamt prüft den Antrag anhand der von den Ministerien für Nationale Verteidigung und für Inneres festgelegten Karten und Koordinatenwerte.

Diese beiden Prüfungen sind voneinander unabhängig: Selbst wenn Ihre Staatsangehörigkeit berechtigt ist, kann der Erwerb verweigert werden, wenn die Immobilie in einer strategischen Zone liegt — und umgekehrt. Da das Verfahren zu Militär- und Sicherheitszonen ein eigenständiges Thema ist, können Sie für diese Einzelheiten unseren Begleitleitfaden "Als Ausländer eine Immobilie in der Türkei kaufen" heranziehen.

Eignungsprüfung vor dem Vorvertrag

Praktische Schritte vor Unterzeichnung einer Anzahlung oder eines Vorvertrags:

1. Staatsangehörigkeit bestätigen: Prüfen Sie beim Grundbuchamt oder über einen Anwalt, ob Ihr Land zu den erwerbsberechtigten gehört und unter welchen Bedingungen.
2. Persönliches Limit prüfen: Überprüfen Sie, ob Ihre landesweite persönliche Obergrenze von 30 Hektar erreicht ist.
3. Vertragsklausel aufnehmen: Nehmen Sie in den Vorvertrag eine Klausel auf, die die Rückzahlung gezahlter Beträge sichert, falls die Erwerbsgenehmigung nicht erteilt wird.
4. Lage prüfen: Erkundigen Sie sich im Voraus, ob die Immobilie in einer Militär- oder Sicherheitszone liegt.

Vor jedem Geldfluss unternommen, verhindern diese Schritte weitgehend den Verlust von Rechten und Geldern, den eine nicht berechtigte Staatsangehörigkeit oder Lage sonst verursachen könnte.

Häufig gestellte Fragen

Gilt das Gegenseitigkeitsprinzip noch? Die strenge Gegenseitigkeitsvoraussetzung wurde 2012 durch das Gesetz Nr. 6302 abgeschafft. Heute ist die vom Präsidenten festgelegte Länderliste ausschlaggebend; in der Praxis bleibt die Staatsangehörigkeit jedoch der wichtigste Filter für den Erwerb.

Wo erfahre ich die Länderliste? Da sich die aktuelle Liste und die Bedingungen periodisch ändern, ist die zuverlässigste Quelle die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster sowie das zuständige Grundbuchamt. Verlassen Sie sich auf die offizielle Bestätigung, nicht auf allgemeine Internetinformationen.

Wenn meine Staatsangehörigkeit berechtigt ist, kann ich jede beliebige Immobilie kaufen? Nein. Selbst bei berechtigter Staatsangehörigkeit gelten die Flächengrenzen (10 Prozent der Landkreisfläche, 30 Hektar pro Person) und die Militär-/Sicherheitszonen-Prüfung gesondert.

Wenn die Staatsangehörigkeit meines Ehepartners nicht berechtigt ist, können wir gemeinsam kaufen? Beschränkungen werden pro Person beurteilt; die Staatsangehörigkeit jedes Käufers wird gesondert bewertet. In solchen Fällen sollte die Erwerbsstruktur im Voraus mit einem Anwalt geplant werden.

Wie Mona Hukuk helfen kann

Bei Mona Hukuk sichern wir den Immobilienerwerb unserer ausländischen Mandanten in der Türkei von Anfang bis Ende: Bestätigung der staatsangehörigkeitsbezogenen Berechtigung, Prüfung der Immobilie auf Militär-/Sicherheitszonen-Status, Aufnahme schützender Klauseln in den Vorvertrag und reibungslose Durchführung der Eigentumsübertragung. Mit unserer Erfahrung auf dem Immobilienmarkt von Antalya befreien wir Ihre Investition schon beim ersten Schritt von rechtlichen Risiken.

Für eine Beratung in Antalya schreiben Sie an contact@monahukuk.com oder rufen Sie +90 (242) 606 14 32 an.