Mietfestsetzungsklage in der Türkei: Marktmiete nach 5 Jahren gerichtlich bestimmen

Wenn eine Immobilie seit vielen Jahren vermietet ist und die Mieterhöhungen nicht mit der Marktentwicklung Schritt gehalten haben, kann die Miete nur noch einen Bruchteil des tatsächlichen Mietwerts darstellen. Die Mietfestsetzungsklage (kira tespiti davası) ist das Rechtsinstrument, das einem Gericht erlaubt, die Miete auf ein marktgerechtes Niveau zurückzusetzen. Sie gehört zu den am häufigsten geführten Verfahren im türkischen Mietrecht.

Rechtliche Grundlage

TBK Art. 344/3 sieht vor, dass nach mehr als fünf Jahren Mietdauer — oder nach dem fünften Jahr eines verlängerten Mietverhältnisses — die Miete für den nächsten Zeitraum vom Gericht festgesetzt wird. Das Gericht orientiert sich dabei an:

• der VPI-Entwicklung (Verbraucherpreisindex),
• dem Zustand des Mietobjekts,
• vergleichbaren Marktmieten in der Umgebung.

Das Gericht ist ausdrücklich verpflichtet, einen angemessenen und gerechten Betrag festzusetzen. In der Praxis ist die Vergleichsanalyse des Gutachters ausschlaggebend, das Gericht behält jedoch einen Ermessensspielraum für einen Billigkeitsabschlag.

Wer kann klagen?

Die Klage wird vom Vermieter erhoben. Sie wird typischerweise eingesetzt, wenn die Parteien sich nach Überschreiten der Fünfjahresschwelle nicht auf eine neue Miete einigen können und die aktuelle Miete erheblich unter dem marktüblichen Niveau liegt.

Die Fünfjahresvoraussetzung ist eine Zulässigkeitsbedingung: Läuft das Mietverhältnis noch keine fünf Jahre, weist das Gericht die Klage ab. Die Fünfjahresfrist beginnt mit dem Datum des ursprünglichen Vertragsabschlusses.

Das Gutachterverfahren

Nach Klageeinreichung beim Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi) bestellt das Gericht einen oder mehrere Sachverständige. Aufgabe des Gutachters ist es:

1. Vergleichsobjekte zu ermitteln — Objekte ähnlichen Typs, ähnlicher Größe, ähnlichen Zustands und ähnlicher Lage — unter Nutzung von Daten des Finanzamts, der Wasserwerke, von Immobilienmaklervereinen und anderen Quellen,
2. den baulichen Zustand des Mietobjekts zu beurteilen,
3. die Marktmiete für ein vergleichbares Objekt im aktuellen Marktumfeld zu berechnen.

Was der Kassationshof von Gutachten verlangt

Die 3. Zivilkammer des Yargıtay verlangt, dass Gutachten nachprüfbar sind: Die Quelle jedes Vergleichsobjekts muss angegeben, die Methodik erläutert und die Schlussfolgerungen müssen logisch aus den Daten abgeleitet sein. In seinen Entscheidungen vom Januar 2026 (u. a. E. 2025/3291, K. 2026/290 vom 21.01.2026) hat der Senat bestätigt, dass Gerichte, die sich auf nicht belegte oder quellenlose Gutachten stützen, mit einer Aufhebung in der Rechtsmittelinstanz rechnen müssen.

Der Billigkeitsabschlag

Nachdem der Gutachter den Marktmietwert festgestellt hat, nimmt das Gericht in der Regel einen Billigkeitsabzug vor, der das langjährige Mietverhältnis berücksichtigt. Dieser Abzug beträgt üblicherweise etwa 10 % — variiert jedoch je nach Mietdauer, Zahlungshistorie des Mieters und den wirtschaftlichen Verhältnissen. Der vom Gericht festgesetzte Endbetrag ist die so korrigierte Marktmiete.

Wirksamkeitsdatum der neuen Miete

Die neue Miete wird ab dem Datum der Klagezustellung an den Mieter wirksam, nicht ab dem Datum des Urteils. Das bedeutet: Ein Vermieter, der mit der Klageeinreichung zögert, verliert den Anspruch auf die höhere Miete für den Zeitraum vor der Zustellung.

Gerichtskosten

Die Einreichungsgebühren in Mietfestsetzungsverfahren werden auf der Grundlage der monatlichen Mietdifferenz berechnet (die Lücke zwischen der aktuellen und der neuen Miete), nicht auf der Grundlage des Jahresgesamtbetrags. Der Kassationshof hebt konsequent Entscheidungen auf, bei denen Gebühren auf der Basis des vollen Jahresunterschieds erhoben wurden, da dies dem Gesetz widerspricht. Eine korrekte Gebührenberechnung erspart beiden Parteien unnötige Kosten.

Mietfestsetzung vs. Vertragsanpassungsklage

Diese beiden Instrumente sollten nicht verwechselt werden:

| | Mietfestsetzung | Vertragsanpassung | |---|---|---| | Rechtsgrundlage | TBK Art. 344/3 | TBK Art. 137–138 | | Auslöser | Fünfjahresschwelle | Außerordentliche Veränderung der Umstände | | Maßstab | Vergleichsmieten + Billigkeit | Vertragliches Gleichgewicht jenseits zumutbarer Erwartungen | | Häufigkeit | Alle 5 Jahre | Ausnahmefall; keine Routinemaßnahme |

Praktische Hinweise für ausländische Vermieter

Ausländische Staatsangehörige, die in der Türkei Immobilien vermieten, unterliegen denselben Regeln. Einige praktische Punkte sind zu beachten:

• Bewahren Sie Unterlagen über das ursprüngliche Vertragsdatum auf — die Fünfjahresschwelle wird ab diesem Datum berechnet.
• Dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie — Fotos und Besichtigungsberichte unterstützen die Einschätzung des Gutachters.
• Reichen Sie die Klage zeitnah ein — die neue Miete gilt erst ab dem Datum der Klagezustellung, Verzögerungen bedeuten entgangene Einnahmen.
• Nehmen Sie an der Verhandlung teil — persönlich oder durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt.

Streitpunkte in der Praxis

Streitigkeiten über Vergleichsobjekte

Der Mieter kann die Auswahl der Vergleichsobjekte durch den Gutachter als nicht repräsentativ anfechten — zu hochwertig, in besserer Lage oder von höherer Ausstattungsqualität. Vermieter sollten darauf vorbereitet sein, Vergleichsobjekte anzufechten, die den Marktwert zu gering ansetzen.

Zustand der Immobilie

Hat der Vermieter Instandhaltungsmaßnahmen aufgeschoben, kann der Gutachter die Marktmiete mit Rücksicht auf den unterdurchschnittlichen Zustand senken. Die Immobilie in gutem Zustand zu halten liegt daher im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters.

Gewerbeimmobilien

Bei Fabriken, Lagerhallen und großen Gewerbeobjekten können die Marktmieten mehrere hunderttausend Lira monatlich betragen. Gerichtskosten und Gutachterhonorare steigen proportional; die finanziellen Einsätze des Verfahrens rechtfertigen eine gründliche Vorbereitung.

Rechtliche Beratung

Mietfestsetzungsverfahren erfordern eine sorgfältige Aufbereitung von Vergleichsbeweisen, die Auseinandersetzung mit dem Gutachterverfahren und Kenntnis der Anforderungen des Kassationshofs an ein verwertbares Sachverständigengutachten. MONA HUKUK führt Mietfestsetzungsverfahren für Vermieter und Mieter in Antalya.

Kontaktieren Sie uns unter contact@monahukuk.com oder rufen Sie uns an unter +90 (242) 606 14 32, um einen Beratungstermin zu vereinbaren.