Mieterhöhungsbegrenzung in der Türkei: TBK Art. 344 und die VPI-Regel

Streitigkeiten über Mieterhöhungen gehören zu den häufigsten Konfliktursachen im türkischen Mietrecht. Artikel 344 des Türkischen Obligationengesetzbuchs (TBK) begrenzt die zulässige Mieterhöhung für jedes Jahr und räumt Gerichten nach fünf Jahren die Befugnis ein, die Miete neu festzusetzen. Für ausländische Vermieter und Mieter, die mit diesen Regelungen nicht vertraut sind, können die Folgen einer Fehlanwendung erheblich sein.

Die Grundregel: VPI-Obergrenze

Wenn die Parteien eine Erhöhungsrate vereinbart haben

Gemäß TBK Art. 344/1 ist jede Vereinbarung der Parteien über eine Mieterhöhungsrate für eine verlängerte Mietperiode auf den Anstieg des Verbraucherpreisindex (VPI) des vorangegangenen Mietjahres begrenzt. Wird vertraglich eine höhere Rate vereinbart, ist der übersteigende Teil nichtig — die VPI-Rate gilt automatisch.

Beispiel: Im Mietvertrag ist eine jährliche Erhöhung von 40 % vorgesehen. Stieg der VPI im vorangegangenen Jahr um 35 %, beträgt die zulässige Erhöhung 35 %; die vertraglichen 40 % sind nicht durchsetzbar.

Wenn keine Erhöhung vereinbart wurde

Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu Erhöhungen (TBK Art. 344/2) und können sich die Parteien nicht einigen, kann jede Partei das Gericht anrufen. Das Gericht setzt die Erhöhung nach Billigkeitsgrundsätzen fest — darf jedoch den VPI des Vorjahres nicht überschreiten.

Die Fünf-Jahres-Regel

TBK Art. 344/3 eröffnet nach fünf Jahren eine weitergehende Möglichkeit: Sobald ein Mietverhältnis fünf Jahre läuft — oder nach der Verlängerung über den fünften Jahrestag hinaus —, wird die Miete für den nächsten Zeitraum vom Gericht festgesetzt. Das Gericht berücksichtigt dabei:

• die Entwicklung des VPI,
• den Zustand des Mietobjekts,
• vergleichbare Marktmieten in der Umgebung.

Ein Vermieter, dessen Miete deutlich unter den Marktwert gefallen ist, kann nach Überschreiten der Fünfjahresschwelle eine gerichtliche Neufestsetzung beantragen — auch gegen den Willen des Mieters.

Fremdwährungsmieten

Ist die Miete in Fremdwährung ausgewiesen, darf sie in den ersten fünf Jahren nicht verändert werden (TBK Art. 344/4). Danach gelten die Regelungen der Absätze 1 und 3. Fremdwährungsmietverträge in der Türkei unterliegen zudem devisenrechtlichen Vorschriften.

Mitteilungspflicht bei Erhöhungen

Das Recht auf eine Mieterhöhung entsteht nicht automatisch. TBK Art. 345 verlangt, dass ein Erhöhungsverlangen innerhalb des laufenden Mietjahres vor Wirksamwerden des Verlängerungsdatums mitgeteilt wird. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er für die bevorstehende Periode möglicherweise nicht auf dem erhöhten Betrag bestehen.

Die vorübergehende 25-%-Obergrenze und ihr Ende

Mitte 2022 führte der türkische Gesetzgeber angesichts der beschleunigten Inflation eine vorübergehende Obergrenze von 25 % für Wohnmieterhöhungen ein. Diese Maßnahme wurde mehrfach verlängert und lief Mitte 2023 endgültig aus. Seitdem gilt wieder vollständig die VPI-basierte Standardobergrenze nach TBK Art. 344.

Streitigkeiten aus Mietvertragsverlängerungen während der Geltung der vorübergehenden Deckelung — insbesondere Fragen zur Nichtigkeit von Vereinbarungen über die Obergrenze hinaus und zur Rückkehr zu den normalen Regeln — beschäftigen türkische Gerichte weiterhin.

Wie man eine unzulässige Erhöhung anfechten kann

Gerichtlicher Antrag

Ein Mieter, dem eine VPI-übersteigende Erhöhung auferlegt wurde, kann beim Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi) beantragen, den überschießenden Teil für nichtig zu erklären und den rechtmäßigen Satz festzustellen.

Zahlung unter Vorbehalt

Praktisch sollten Mieter, die eine Erhöhung bestreiten, den Betrag zahlen, den sie für rechtmäßig halten, und ihre Position schriftlich dokumentieren. Dies schafft einen Nachweis und verringert das Risiko, dass der Vermieter ein Räumungsverfahren wegen Mietrückstands einleitet.

Häufige Fragen

Kann der Vermieter jeden beliebigen Satz anwenden, wenn der Mieter schriftlich zustimmt?
Nein. Auch eine schriftliche Vereinbarung kann die VPI-Obergrenze nicht aushebeln. Der übersteigende Teil ist kraft Gesetzes nichtig.

Welcher VPI gilt?
Es wird der Zwölf-Monats-VPI des Türkischen Statistikinstituts (TÜİK) für den Monat unmittelbar vor dem Verlängerungsdatum des Mietvertrags herangezogen.

Ab wann läuft die Fünfjahresfrist?
Ab dem Datum des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags, nicht ab dem Datum einer Verlängerung.

Muss eine Erhöhungsklausel schriftlich vereinbart werden?
Das Gesetz verlangt dies nicht ausdrücklich, aber eine schriftliche Vertragsklausel vermeidet Beweisstreitigkeiten. Es empfiehlt sich stets, eine solche aufzunehmen.

Typische Streitpunkte in der Praxis

• Falscher Index angewendet: Vermieter verwenden den Erzeugerpreisindex (ÜFE) oder die Währungsabwertung statt des VPI,
• Falscher Berechnungszeitraum: VPI für den falschen Monat herangezogen,
• Nachgeholte Erhöhungsansprüche: Versuche, Erhöhungen aus Vorjahren nachzufordern, in denen keine Erhöhung erfolgte — Gerichte weisen dies in der Regel ab,
• Streitigkeiten bei stillschweigender Verlängerung: Meinungsverschiedenheiten darüber, welcher Satz bei stillschweigender Vertragsverlängerung gilt.

Rechtliche Beratung

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