Kündigung bei Mietrückständen in der Türkei: Zwei Abmahnungen

Wer in der Türkei eine Immobilie vermietet und einen zahlungssäumigen Mieter hat, steht vor zwei rechtlich vollständig getrennten Möglichkeiten. Beide sind im türkischen Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu, TBK) geregelt. Der entscheidende Unterschied: Beim einen Weg kann der Mieter die Kündigung durch rechtzeitige Nachzahlung abwenden, beim anderen nicht. Diese Unterscheidung bestimmt die gesamte Prozessstrategie.

Erster Weg: Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach TBK Art. 315

Wenn ein Mieter fällige Miete nicht zahlt, kann der Vermieter ihm nach Artikel 315 TBK eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung zustellen. Die gesetzliche Mindestfrist beträgt:

• Dreißig Tage bei Wohn- und überdachten Gewerbemietverhältnissen
• Zehn Tage bei sonstigen Mietverhältnissen

Die Aufforderung muss schriftlich sein und den genauen ausstehenden Betrag sowie den betreffenden Mietzeitraum benennen. Mündliche Hinweise oder Nachrichten über Messenger-Dienste entfalten keinerlei rechtliche Wirkung.

Zahlt der Mieter innerhalb der gesetzten Frist vollständig, erlischt das Kündigungsrecht des Vermieters nach diesem Weg — das Mietverhältnis läuft unverändert weiter. Zahlt er nicht, kann der Vermieter die Kündigung aussprechen. Weigert sich der Mieter anschließend auszuziehen, stehen dem Vermieter die Zwangsvollstreckung oder eine gerichtliche Räumungsklage offen.

Zweiter Weg: Zwei wirksame Abmahnungen in einem Mietjahr (TBK Art. 352)

Dieser Weg ist langsamer, aber erheblich robuster — denn der Mieter kann das daraus entstehende Kündigungsrecht nicht durch spätere Zahlung beseitigen. Nach Artikel 352 Absatz 2 TBK gilt: Hat der Vermieter dem Mieter innerhalb eines einzigen Mietjahres mindestens zweimal schriftlich wegen Nichtzahlung abgemahnt, erwirbt er das Recht, den Mietvertrag nach Ablauf dieses Mietjahres gerichtlich aufzulösen.

Zahlt der Mieter nach der zweiten Abmahnung noch die Rückstände — dieses Recht bleibt bestehen. Das ist der fundamentale Unterschied zum ersten Weg.

Die Klage muss innerhalb eines Monats nach Ablauf des betreffenden Mietjahres eingereicht werden. Diese Frist ist absolut. Wer sie versäumt, muss mit einem neuen Zweijahres-Zähler im nächsten Mietjahr beginnen.

Voraussetzungen einer wirksamen Abmahnung

Nicht jede Zahlungserinnerung erfüllt die gesetzlichen Anforderungen. Eine Abmahnung im Sinne von TBK 352 muss:

• in Schriftform vorliegen,
• den ausstehenden Betrag und den betreffenden Zeitraum eindeutig benennen,
• auf einer tatsächlich geschuldeten und nicht bezahlten Forderung beruhen,
• dem Mieter nachweislich zugegangen sein — per Einschreiben, Notar oder gleichwertiger offizieller Zustellmethode.

Den Zustellnachweis sollte der Vermieter zwingend aufbewahren. Fehlt er, kann der Mieter in einem späteren Verfahren bestreiten, die Abmahnung überhaupt erhalten zu haben — was den zweiten Weg komplett zu Fall bringen würde.

Das Zusammenspiel der beiden Wege

Ein typisches Szenario aus der Praxis: Im dritten Monat des Mietjahres zahlt der Mieter nicht. Der Vermieter stellt eine Abmahnung nach TBK 315 mit dreißigtägiger Frist zu. Am achtundzwanzigsten Tag zahlt der Mieter — Kündigungsrecht erloschen, Abmahnung aber rechtsgültig. Drei Monate später wiederholt sich das Ganze. Der Vermieter stellt die zweite Abmahnung zu; der Mieter zahlt erneut kurz vor Fristablauf. Zu diesem Zeitpunkt liegen zwei wirksame Abmahnungen im selben Mietjahr vor. Nach Mietjahresende hat der Vermieter einen Monat Zeit, die gerichtliche Vertragsauflösung zu beantragen — obwohl der Mieter beide Male formal rechtzeitig bezahlt hat.

Genau das macht die Zwei-Abmahnungs-Regel so wirksam: Sie schützt Vermieter vor Mietern, die Zahlungsrückstände als dauerhaftes Verhaltensmuster betreiben und sich stets knapp vor der Deadline durch Zahlung absichern.

Hinweis für Vermieter in Antalya

Antalyas Mietmarkt zieht eine wachsende Zahl ausländischer Langzeitmieter an, die oft wenig Vertrautheit mit türkischen Verfahrensregeln mitbringen. Für Vermieter bedeutet das: Die Fristen — dreißig Tage für die Abmahnung, ein Monat für die Klage nach Mietjahresende — sind gesetzlich fest und nicht verlängerbar. Wer beim ersten Zahlungsausfall rechtliche Beratung in Anspruch nimmt, spart gegenüber einer Reaktion nach mehreren verspäteten Zahlungszyklen erheblich Zeit und Aufwand.

Zu verwandten Themen finden Sie in unserem Artikel zur Kündigung wegen Eigenbedarfs sowie zu Mietkautions-Streitigkeiten weitere Informationen.

Häufig gestellte Fragen

F: Können beide Abmahnungen am selben Tag verschickt werden?

Nein. Zwei gleichzeitig oder kurz nacheinander versendete Abmahnungen genügen den Anforderungen von TBK 352 nicht. Jede Abmahnung muss sich auf einen separaten Fall von Nichtzahlung beziehen und die beiden müssen zeitlich über das Mietjahr verteilt sein.

F: Reicht eine E-Mail oder WhatsApp-Nachricht als Abmahnung?

Nein. Türkische Gerichte verlangen für diese Zwecke eine schriftliche Abmahnung mit nachweisbarer formeller Zustellung. Elektronische Nachrichten über Messenger-Dienste erfüllen dieses Erfordernis nicht.

F: Was passiert, wenn der Mieter nach der zweiten Abmahnung freiwillig auszieht?

Zieht der Mieter aus, bevor eine Klage eingereicht wird, ist kein Gerichtsverfahren erforderlich. Das Klagerecht entsteht nur für den Fall, dass der Mieter trotz wirksamer Abmahnungen in der Wohnung bleibt.

F: Gelten diese Regeln auch für Gewerbemiete?

Ja. Sowohl TBK 315 als auch TBK 352 sind auf überdachte Gewerberäume (çatılı işyeri) anwendbar, die den Großteil gewerblicher Mietobjekte ausmachen. Ob ein konkretes Mietverhältnis unter diese Vorschriften fällt, hängt von Art und Konditionen des Vertrags ab.

Wie Mona Hukuk Sie unterstützen kann

Unsere Kanzlei berät Vermieter und Mieter in Antalya und der gesamten Türkei in allen mietrechtlichen Fragen — von der Abmahnung über Räumungsklagen bis zu Vollstreckungsverfahren. Wir begleiten den Prozess vom ersten Zahlungsausfall bis zum vollstreckbaren Urteil.

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