Acción de división de cosa común (İzale-i Şüyu) en Turquía: bienes heredados

Cuando varios herederos reciben en herencia un piso o un terreno en Turquía y no logran ponerse de acuerdo sobre qué hacer con él, la copropiedad no se disuelve por sí sola. Ningún heredero puede obligar a los demás a sentarse a negociar mediante presión privada, pero un solo heredero sí puede acudir a un tribunal para poner fin a la titularidad conjunta respecto de todos. En el Derecho turco esta vía se denomina acción de división de cosa común (ortaklığın giderilmesi davası), históricamente conocida como izale-i şüyu. Se trata de un mecanismo judicial y coactivo, totalmente distinto del contrato de partición de la herencia voluntario que los herederos firman de común acuerdo.

Por qué se interpone la acción de división

Al fallecer una persona, el caudal hereditario pasa primero a los herederos en régimen de propiedad en mano común (elbirliği mülkiyeti), en la que nadie ostenta una cuota separable y el inmueble solo puede venderse o transmitirse si todos los herederos actúan conjuntamente. Si los herederos llegan a un acuerdo, pueden cerrar el asunto con un contrato de partición por escrito. Pero cuando un heredero quiere vender mientras otro quiere conservar, o cuando no se puede localizar a un heredero en el extranjero, la copropiedad se bloquea.

La acción de división es la herramienta que rompe ese bloqueo. El artículo 698 del Código Civil turco concede a cada copropietario el derecho —por regla general, en cualquier momento— de exigir la división: «cualquier copropietario puede solicitar la división del bien». Ese derecho puede restringirse por contrato durante un máximo de diez años y no puede ejercerse en un momento inoportuno; fuera de ello, a ningún heredero se le puede obligar a permanecer indefinidamente en la copropiedad. El rasgo decisivo de la acción es que no requiere el consentimiento de los demás herederos. Un procedimiento iniciado por un solo heredero desemboca en una sentencia que pone fin a la copropiedad para todos ellos.

Cómo decide el tribunal: ¿división en especie o venta?

Las acciones de división se sustancian, con independencia de la cuantía del litigio, ante el Juzgado de Paz en lo Civil (Sulh Hukuk Mahkemesi), conforme al artículo 4/1-b de la Ley de Enjuiciamiento Civil turca. El tribunal dispone de dos opciones, ambas reguladas en el artículo 699 del Código Civil turco.

La primera es la división en especie, es decir, el reparto físico del bien. Cuando las partes no se ponen de acuerdo, la ley ordena al juez examinar en primer lugar la división del bien en especie; si las partes resultantes no son de igual valor, la diferencia se compensa añadiendo dinero a la porción de menor valor. El tribunal suele basar esta valoración en un informe pericial (bilirkişi) que examina la naturaleza del inmueble, su situación urbanística y si en efecto puede dividirse.

La segunda es la venta y el reparto del producto. Según el tenor literal de la ley, cuando la división no resulte adecuada a las circunstancias —y en particular cuando el inmueble no pueda dividirse sin una pérdida significativa de valor— el tribunal ordena la venta en subasta pública. Dado que un solo piso no puede repartirse físicamente entre cuatro herederos, el resultado práctico en la mayoría de los bienes heredados es la venta. La subasta se lleva a cabo a través de la oficina de ventas del tribunal, y el producto se distribuye entre los herederos en proporción a sus cuotas. Una venta restringida solo a los herederos (cerrada a terceros) únicamente es posible con el consentimiento de todos los copropietarios.

El requisito previo obligatorio: la mediación forzosa

Un cambio importante introducido por la Ley n.º 7445, en vigor desde 2023, implica que estos asuntos ya no pueden llevarse directamente a los tribunales. El artículo 18/B de la Ley de Mediación en Litigios Civiles convierte ahora el recurso previo a un mediador en un requisito de procedibilidad (dava şartı) para «los litigios relativos a la división de bienes muebles e inmuebles y a la extinción de la copropiedad». Una acción de división interpuesta sin pasar antes por la mediación se inadmite por motivos procesales.

En la práctica, el procedimiento se desarrolla así: el heredero acude a la oficina de mediación competente; el mediador concluye el proceso, por regla general, en el plazo de tres semanas (prorrogable una semana cuando sea necesario, es decir, cuatro como máximo). Si las partes llegan a un acuerdo, la copropiedad se resuelve sin litigio, y el documento de acuerdo resultante puede incluso servir de base para una inscripción en el Registro de la Propiedad. Si no se alcanza un acuerdo, el mediador extiende un acta final, que el heredero adjunta a la demanda para interponer el asunto ante el Juzgado de Paz en lo Civil.

Duración, coste y guía práctica para herederos extranjeros

Las acciones de división parecen sencillas sobre el papel, pero en la práctica pueden durar meses o incluso años. Los principales factores que alargan el proceso son el examen pericial, un número elevado de herederos, las dificultades en la notificación y la propia fase de venta. Entre las partidas de coste figuran las tasas de interposición, los honorarios del perito, los gastos de la venta y los honorarios de abogado; por regla general, estos gastos se reparten entre los herederos en proporción a sus cuotas.

Para los herederos extranjeros que comparten la titularidad de un inmueble turco con otras varias personas, algunos aspectos revisten especial importancia. En primer lugar, todo el proceso puede gestionarse sin viajar nunca a Turquía: mediante un poder otorgado y apostillado en su país de origen, pueden facultar a un abogado para que se ocupe tanto de la mediación como del litigio. En segundo lugar, la transferencia del producto de la venta al extranjero y cualquier obligación por el impuesto de sucesiones deben planificarse con antelación. En tercer lugar, el principio de reciprocidad y las normas de la Ley del Registro de la Propiedad pueden entrar en juego al reconocer el derecho hereditario de un heredero extranjero sobre el inmueble. En regiones como Antalya, donde la propiedad extranjera es densa, estas acciones son bastante frecuentes.

Preguntas frecuentes

P: ¿Puede un solo heredero exigir la división aunque los demás se opongan?

Sí. Conforme al artículo 698 del Código Civil turco, cada copropietario puede exigir la división, y la acción no depende del consentimiento de los demás herederos. La solicitud de un único heredero basta para llegar a una sentencia que ponga fin a toda la copropiedad.

P: ¿El tribunal vende siempre el inmueble?

No. La ley da prioridad a la división en especie; si el inmueble puede dividirse realmente sin una pérdida significativa de valor, el tribunal ordena una división. Pero para bienes indivisibles, como un solo piso, el resultado suele ser la venta en subasta pública.

P: ¿Puedo demandar directamente o es obligatoria la mediación previa?

Desde 2023, la mediación es un requisito de procedibilidad en los litigios de división. Una acción interpuesta sin acudir a un mediador se inadmite por motivos procesales; hay que pasar primero por la fase de mediación.

P: ¿Un heredero en el extranjero tiene que viajar a Turquía?

No. Un abogado facultado mediante un poder apostillado puede llevar tanto la mediación como el litigio en nombre del heredero.

Cómo puede ayudar Mona Hukuk

El equipo de Derecho de sucesiones de Mona Hukuk le acompaña en cada fase de la acción de división —desde la preparación de la solicitud de mediación obligatoria y el seguimiento del proceso pericial, hasta la ejecución de la fase de venta y la coordinación de poderes y notificaciones para herederos en el extranjero.

Para una consulta en Antalya, escriba a contact@monahukuk.com o llame al +90 (242) 606 14 32.