La caution et l'étendue du cautionnement dans les baux d'habitation en Turquie

Outre le dépôt de garantie, les bailleurs turcs exigent très souvent aussi une caution (kefil). Le cautionnement est une forme de sûreté juridiquement distincte du dépôt : alors que le dépôt repose sur le blocage par le locataire de ses propres fonds sur un compte bancaire, le cautionnement signifie qu'un tiers assume personnellement la responsabilité des dettes du locataire. Le Code des obligations turc (CO, loi n° 6098) régit le cautionnement à partir de l'art. 581 et impose des règles de forme extrêmement strictes destinées à protéger la caution. Ignorer ces règles rend plus difficile pour le locataire de trouver une caution et, tout aussi souvent, frappe de nullité dès l'origine la clause de cautionnement du bail.

Fondement légal et différence avec le dépôt de garantie

Selon l'art. 581 du CO, le contrat de cautionnement est celui par lequel la caution s'engage envers le créancier à répondre personnellement des conséquences de l'inexécution du débiteur. Dans un bail, cela signifie que la caution peut être poursuivie sur son propre patrimoine pour les loyers impayés, les charges, les dégradations ou les indemnités contractuelles dues par le locataire. Alors que le dépôt est plafonné par la loi (à trois mois de loyer), l'exposition de la caution est fixée par le montant maximal inscrit au contrat. C'est pourquoi le cautionnement est une sûreté bien plus forte pour le bailleur et un engagement bien plus risqué pour la caution.

Conditions de validité du contrat de cautionnement

La validité du cautionnement dépend strictement des exigences de forme de l'art. 583 du CO. Le contrat de cautionnement est nul s'il n'est pas conclu par écrit et s'il n'indique pas à la fois le montant maximal dont la caution répond et la date du cautionnement. Bien plus, la loi exige que ces trois éléments — le montant maximal, la date et la qualité de caution solidaire — soient écrits de la main même de la caution. En pratique, il ne suffit pas de signer sous le mot « caution » au bas du bail ; si les mentions manuscrites font défaut, le cautionnement est nul dès l'origine.

La seconde condition essentielle est le consentement du conjoint. Selon l'art. 584, sauf décision judiciaire de séparation ou droit légal de vivre séparément, une personne mariée ne peut se porter caution qu'avec le consentement écrit de son conjoint, donné au plus tard au moment de la formation du contrat. Hormis les exceptions relatives aux titulaires d'un établissement commercial, l'absence de consentement du conjoint entache de nullité un cautionnement ordinaire de bail. Les modifications ultérieures qui aggravent la responsabilité de la caution sont pareillement soumises à la même exigence de forme et au consentement du conjoint.

Distinction entre cautionnement simple et cautionnement solidaire

Le type de cautionnement détermine le moment où le bailleur peut se retourner contre la caution. Dans le cautionnement simple (art. 585), le créancier ne peut poursuivre la caution sans avoir d'abord poursuivi le débiteur principal ; ce n'est que dans des cas déterminés — certificat d'insolvabilité définitive, faillite ou impossibilité de l'exécution — qu'il peut s'adresser directement à la caution. Dans le cautionnement solidaire (art. 586), le bailleur peut s'adresser directement à la caution, sans poursuivre le locataire, à condition que celui-ci soit en défaut et qu'une mise en demeure soit restée sans réponse ou que le locataire soit manifestement insolvable.

Dans la pratique locative turque, les bailleurs exigent presque sans exception un cautionnement solidaire, car il les décharge de l'obligation de poursuivre d'abord le locataire et accélère le recouvrement. Toutefois, pour que la qualité de caution solidaire naisse valablement, cette mention doit elle aussi figurer de la main de la caution dans le contrat (art. 583). À défaut de la formule manuscrite, le cautionnement ne peut au mieux subsister que comme simple, ce qui affaiblit considérablement la possibilité pour le bailleur d'atteindre la caution.

Étendue, durée et renouvellements du bail

Le cautionnement n'est pas une charge sans limite de temps. Selon l'art. 598, tout cautionnement donné par une personne physique s'éteint automatiquement dix ans après la formation du contrat ; le délai ne se proroge que par une déclaration écrite revêtant la forme propre au cautionnement, faite au plus tôt un an avant son expiration. En outre, lorsque la dette principale s'éteint, la caution est libérée.

C'est pourquoi l'on discute fréquemment de la question de savoir si la responsabilité de la caution s'étend automatiquement à un bail se renouvelant de manière indéfinie. Les tribunaux turcs, s'attachant à la volonté de la caution et au montant maximal indiqué, se montrent prudents avant d'étendre le cautionnement aux augmentations et aux renouvellements indéfinis que la caution ne pouvait prévoir. La voie la plus sûre pour la caution est de faire inscrire expressément au contrat la durée et le montant maximal ; pour le bailleur, d'obtenir la confirmation écrite que le cautionnement se poursuit pendant les périodes renouvelées.

Guide pratique pour les étrangers

Il est souvent demandé aux locataires étrangers de présenter une caution résidant en Turquie. Ce qui compte alors en pratique, c'est que la caution dispose de biens saisissables en Turquie ; une caution vivant à l'étranger peut être juridiquement valable mais difficile à recouvrer. Pour les étrangers appelés à se porter caution, le point crucial est de comprendre pleinement le texte avant de signer : la signification réelle du montant maximal, de la qualité solidaire et de la durée est souvent insuffisamment expliquée. L'exigence du consentement du conjoint ne doit pas non plus être négligée pour une caution étrangère mariée. Les documents étant rédigés en turc, un examen juridique indépendant avant la signature — et une traduction assermentée si nécessaire — prévient la lourde responsabilité qui pourrait sinon en résulter.

Foire aux questions

Suffit-il de signer sous le mot « caution » au bas du bail ? Non. L'art. 583 exige que le montant maximal, la date du cautionnement et la qualité de caution solidaire soient écrits de la main même de la caution. À défaut, le cautionnement est nul.

Le bailleur peut-il se retourner directement contre la caution ? Si le cautionnement est solidaire, oui, à condition que le locataire soit en défaut et qu'une mise en demeure soit restée sans réponse. Dans le cautionnement simple, il faut en principe poursuivre d'abord le locataire.

Combien de temps dure mon cautionnement ? Pour une personne physique, le cautionnement s'éteint automatiquement dix ans après sa formation (art. 598). La question de savoir si votre responsabilité se poursuit dans un bail renouvelé indéfiniment s'apprécie au regard du contrat concret et de votre volonté.

Ai-je besoin du consentement de mon conjoint si je suis marié ? En principe, oui. L'art. 584 dispose qu'une personne mariée ne peut se porter caution qu'avec le consentement écrit de son conjoint ; sans lui, le cautionnement est nul.

Comment Mona Hukuk peut vous aider

Le cautionnement crée une lourde responsabilité que la plupart des locataires et des cautions ne mesurent pas, tandis que la clause de cautionnement sur laquelle s'appuient les bailleurs se révèle fréquemment nulle pour vices de forme. Chez Mona Hukuk, à Antalya, nous conseillons aussi bien les locataires que les cautions et les bailleurs sur l'examen de la validité des contrats de cautionnement, la limitation de l'exposition de la caution et la constitution conforme au droit des sûretés du bailleur.

Pour un conseil à Antalya, vous pouvez écrire à contact@monahukuk.com ou appeler le +90 (242) 606 14 32.