Le bail en cas de faillite du locataire ou de fermeture de l'entreprise

Lorsque les affaires tournent mal pour un entrepreneur étranger qui a loué une boutique, un bureau ou un restaurant à Antalya, une question vient généralement en premier : « Si je ferme mon entreprise, mon obligation de payer le loyer prend-elle fin elle aussi ? » Le droit turc répond à cette question en traçant une frontière nette entre l'entreprise qui tombe formellement en faillite et celle qui se contente de baisser le rideau. La faillite déclenche une disposition particulière du Code des obligations turc (COT, loi n° 6098), tandis que l'arrêt de l'activité ne met pas fin au bail à lui seul. Cet article passe en revue les deux scénarios, les options ouvertes au locataire et une feuille de route pratique pour les propriétaires d'entreprises étrangers.

La faillite du locataire : l'article 332 et le droit à une sûreté

L'article 332 du COT régit directement la faillite du locataire. Comme il figure parmi les dispositions générales relatives au bail, il s'applique aussi bien aux baux d'habitation qu'aux baux commerciaux. Selon cet article, si le locataire tombe en faillite après la remise du bien loué, le bailleur peut exiger une sûreté (garantie) pour les loyers non encore échus.

Le bailleur n'obtient pas cette sûreté de manière automatique. Il doit d'abord accorder par écrit, tant au locataire qu'à la masse de la faillite, un délai raisonnable. Si aucune sûreté ne lui est fournie dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat immédiatement, sans observer aucun délai de préavis. Autrement dit, la faillite à elle seule ne met pas fin au contrat ; elle confère au bailleur le droit d'exiger une sûreté et, à défaut, de résilier sans délai. La relation de bail qui entre dans la masse de la faillite, de même que les loyers accumulés, sont ensuite traités selon les règles de rang et d'inscription des créances de la loi sur l'exécution et la faillite.

Fermer l'entreprise n'est pas faire faillite

L'erreur la plus fréquente en pratique consiste à assimiler la fermeture de l'entreprise à la faillite ou à l'extinction du contrat. Or, arrêter l'activité, baisser le rideau, licencier le personnel ou laisser les clés à la porte du bailleur ne met pas fin au bail de manière automatique. En droit turc, la relation de bail ne prend fin qu'en suivant la procédure prévue au contrat ou en invoquant un motif légal de résiliation.

C'est un malentendu dans lequel tombent sans cesse les entrepreneurs étrangers : l'idée que « j'ai quitté l'affaire, donc je ne paie plus » n'a aucun fondement juridique. Le loyer continue de courir jusqu'à l'expiration du terme du contrat ou jusqu'à une résiliation en bonne et due forme. La décision de fermer l'entreprise et l'acte de mettre juridiquement fin au bail sont donc deux étapes distinctes, et si la seconde est négligée, la dette ne cesse de s'accumuler.

Les options du locataire : restitution anticipée, cession et sous-location

Le locataire dont l'entreprise a fermé dispose de plusieurs moyens de limiter son risque juridique :

• Résiliation anticipée d'un commun accord : La solution la plus nette consiste à mettre fin au contrat d'un commun accord avec le bailleur. La compensation du dépôt de garantie, les dettes accumulées et la date de remise doivent être réglées avec précision dans ce protocole.
• Responsabilité en cas de restitution anticipée (COT art. 325) : Si le locataire restitue le bien avant la fin du terme, l'obligation de loyer se poursuit pendant une période raisonnable durant laquelle le bien pourrait être reloué à des conditions similaires. Si le locataire trouve un nouveau locataire solvable dont l'acceptation peut raisonnablement être attendue du bailleur, la dette prend fin à cette date. Le bailleur doit, de son côté, déduire du loyer les dépenses qu'il a économisées et les avantages qu'il a obtenus.
• Sous-location ou cession de la relation de bail (COT art. 322) : Dans les baux d'habitation et de locaux professionnels couverts, le locataire ne peut sous-louer le bien ni céder le droit d'usage sans le consentement écrit du bailleur. Lorsque ce consentement peut être obtenu, la cession constitue souvent l'issue la plus pratique.

Circonstances extraordinaires et onérosité excessive (COT art. 138)

Le fait que les affaires aillent mal n'est pas, à lui seul, une porte de sortie ; mais l'article 138 du COT autorise l'adaptation dans des cas strictement délimités. Selon cette disposition, si une situation extraordinaire qui n'était ni prévue ni raisonnablement prévisible au moment de la conclusion du contrat survient pour une cause non imputable au débiteur et alourdit l'exécution au détriment du débiteur à un point contraire aux règles de la bonne foi, le débiteur peut demander au juge d'adapter le contrat aux nouvelles conditions ; si cela n'est pas possible, dans les contrats à exécution successive comme le bail, il exerce le droit de résiliation. La disposition s'applique également aux dettes en monnaie étrangère.

Le seuil est toutefois élevé. L'échec commercial ordinaire, la perte de clientèle ou la concurrence sont considérés comme le risque naturel de l'entreprise et échappent à l'article 138. À moins d'un événement réellement extraordinaire, tel qu'un tremblement de terre, une inondation ou une catastrophe comparable, le simple mauvais cours des affaires ne fait pas naître à lui seul un droit d'adaptation ou de résiliation.

Une feuille de route pratique pour les propriétaires d'entreprises étrangers

Si votre entreprise est en difficulté, commencez par examiner les clauses de votre contrat relatives au terme, à la résiliation et à la cession. Plutôt que de rendre les clés et de quitter le pays, visez une résiliation écrite d'un commun accord avec le bailleur ; si possible, trouvez un cessionnaire avec son consentement. Menez toutes les discussions et notifications par écrit et documentez votre historique de paiements et l'état du dépôt de garantie. En cas de départ anticipé, calculez à l'avance la responsabilité pour la période raisonnable au titre de l'article 325 ainsi que la compensation du dépôt. Si l'entreprise se dirige réellement vers la faillite, la procédure se déroulera selon l'article 332 et la loi sur l'exécution et la faillite ; planifier les étapes avec un avocat dès le départ réduit donc considérablement le risque de dette accumulée et de contentieux.

Foire aux questions

Si je ferme mon entreprise, mon obligation de payer le loyer prend-elle fin automatiquement ?

Non. Quitter l'entreprise ne met pas fin au bail. Le loyer continue de courir jusqu'à l'expiration du terme du contrat ou jusqu'à une résiliation en bonne et due forme.

Que peut faire le bailleur si le locataire tombe en faillite ?

Selon l'art. 332 du COT, le bailleur peut exiger une sûreté pour les loyers non encore échus. Il accorde au locataire et à la masse de la faillite un délai raisonnable par écrit ; si aucune sûreté n'est fournie dans ce délai, il peut résilier le contrat immédiatement, sans observer de préavis.

Si je pars avant la fin du terme, combien de temps dois-je payer le loyer ?

Selon l'art. 325 du COT, vous êtes responsable pendant une période raisonnable durant laquelle le bien pourrait être reloué à des conditions similaires. Si vous trouvez un locataire approprié et solvable pour vous remplacer, votre responsabilité prend fin à cette date.

Le fait que les affaires aillent mal est-il considéré comme une « onérosité excessive » ?

En général, non. L'échec commercial ordinaire est le risque naturel de l'entreprise. L'art. 138 du COT ne permet l'adaptation ou la résiliation que dans des situations imprévisibles et extraordinaires, telles qu'un tremblement de terre ou une inondation.

Comment Mona Hukuk peut vous aider

Sortir d'un bail commercial, faire face à la faillite et gérer la responsabilité en cas de résiliation anticipée sont des questions techniques où le moment et la documentation sont décisifs. En tant que MONA HUKUK, actifs en droit de la location et en droit commercial à Antalya, nous conseillons et représentons aussi bien les propriétaires d'entreprises locaux qu'étrangers dans les résiliations d'un commun accord, les cessions de bail, les sûretés en cas de faillite et les procédures d'adaptation.

Pour une consultation à Antalya, vous pouvez écrire à contact@monahukuk.com ou appeler le +90 (242) 606 14 32.