Médiation Obligatoire pour les Litiges Locatifs en Turquie

Depuis le 1er septembre 2023, tout différend locatif en Turquie doit obligatoirement passer par une étape de médiation avant qu'une action judiciaire puisse être introduite. Si cette étape est omise, le tribunal rejette la demande pour défaut de condition de recevabilité, sans même examiner le fond. Pour les ressortissants étrangers qui louent ou mettent en location à Antalya, cette règle ajoute une démarche préalable mais parfaitement gérable.

Le Fondement Légal de Ce Changement

La loi turque sur la médiation dans les litiges civils (loi n° 6325, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu) a été modifiée en avril 2023 par la loi n° 7445. Un nouvel article 18/B a été inséré, qui classe les litiges locatifs parmi les catégories pour lesquelles la médiation constitue une condition préalable à l'action en justice (dava şartı). La modification est entrée en vigueur le 1er septembre 2023.

Le principe est simple : une action en justice portant sur un bail n'est recevable que si le demandeur prouve qu'il a tenté une médiation et qu'aucun accord n'a pu être trouvé. Les juridictions n'ont aucun pouvoir d'appréciation sur ce point — à défaut de médiation préalable, la demande est rejetée d'office.

Quels Litiges Sont Concernés ?

L'article 18/B couvre l'ensemble des différends nés d'une relation locative. Concrètement, cela englobe notamment :

• Les créances de loyers impayés
• Les litiges sur la restitution du dépôt de garantie (güvence bedeli)
• Les actions en expulsion, y compris pour besoin personnel du bailleur au titre de l'article 350 du Code des obligations turc (loi n° 6098)
• Les procédures de fixation judiciaire du loyer (kira tespiti)
• Les demandes de résiliation anticipée du bail
• Les demandes d'indemnisation pour violation des clauses contractuelles

Une exception notable : la procédure d'expulsion par voie d'exécution simplifiée (ilamsız icra selon la loi n° 2004) est expressément exclue. Dès lors, cependant, qu'un litige est porté devant les tribunaux, l'obligation de médiation s'applique pleinement.

Comment Se Déroule la Procédure ?

La médiation suit une séquence précise :

Saisine. La partie qui souhaite agir en justice saisit le bureau de médiation (arabuluculuk bürosu) compétent, rattaché au tribunal du lieu de situation du bien, en personne ou, dans de nombreuses provinces, par voie dématérialisée.

Séance. Un médiateur accrédité est désigné. Les deux parties sont convoquées. Le médiateur ne tranche rien — son rôle est de faciliter le dialogue dans un cadre confidentiel.

Issue. En cas d'accord, le document signé peut être revêtu d'une formule exécutoire par le tribunal civil de paix (sulh hukuk mahkemesi) et acquiert alors la force d'un jugement. À défaut d'accord, le médiateur établit un procès-verbal de non-accord (son tutanak) qui doit être joint à la requête introductive d'instance.

La procédure est actuellement gratuite pour les parties — les frais sont pris en charge par le ministère de la Justice.

Point de calendrier important : la Cour de cassation turque (Yargıtay, 3e chambre civile) a précisé en mai 2025 que la demande de médiation doit être déposée après la naissance du droit d'action. En matière d'expulsion pour besoin personnel, par exemple, initier la médiation avant l'expiration du bail rend la démarche inopérante et oblige à recommencer.

Que Se Passe-t-il En Cas d'Omission de la Médiation ?

Si une action est introduite sans médiation préalable, le juge la rejette pour absence de condition de recevabilité. Ce rejet n'est pas définitif — une nouvelle demande peut être formée après avoir suivi la médiation — mais les délais légaux pour les actions en expulsion sont souvent stricts, et le retard accumulé peut entraîner une perte de droit.

Point positif : pendant toute la durée de la médiation — de la saisine du bureau à l'établissement du procès-verbal final — les délais de prescription et de forclusion sont suspendus. Cette suspension est expressément prévue à l'article 18/A de la loi n° 6325.

Ce Que Les Étrangers à Antalya Doivent Savoir

Plusieurs points pratiques méritent l'attention des ressortissants étrangers :

• Langue : les séances de médiation se tiennent en turc. Aucun interprète n'est fourni par l'État ; il est vivement conseillé de se faire accompagner d'un conseil bilingue.
• Bureau compétent : la compétence territoriale du bureau de médiation est déterminée par la localisation du bien loué. Pour les biens situés à Antalya, le bureau d'Antalya est compétent.
• Dépôt de garantie : si le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie, le locataire doit passer par la médiation avant d'agir en justice. Notre guide sur le dépôt de garantie locatif en Turquie détaille les règles applicables.
• Fixation du loyer : la procédure judiciaire de fixation du loyer requiert également une médiation préalable.
• Contrat de bail : un contrat de location à Antalya devrait mentionner la juridiction compétente, ce qui permet d'identifier sans difficulté le bureau de médiation à saisir.

Questions Fréquentes

Q : La médiation obligatoire s'applique-t-elle aux litiges antérieurs à septembre 2023 ?

Non. L'obligation ne vaut que pour les actions introduites à partir du 1er septembre 2023 ; les procédures déjà en cours ne sont pas affectées.

Q : Que se passe-t-il si l'autre partie refuse de participer ?

La participation est volontaire. Si l'autre partie ne se présente pas ou refuse de s'impliquer, le médiateur le consigne dans le procès-verbal final. Ce document suffit à satisfaire la condition de recevabilité.

Q : L'accord conclu en médiation est-il juridiquement contraignant ?

Oui. Le document signé par les deux parties et revêtu de la formule exécutoire par le tribunal civil de paix a la même valeur qu'un jugement définitif et peut faire l'objet d'une exécution forcée.

Q : La règle s'applique-t-elle aussi aux baux commerciaux ?

Oui. L'article 18/B ne se limite pas aux locations à usage d'habitation ; les litiges nés de baux commerciaux entrent également dans son champ d'application.

Comment Mona Hukuk Peut Vous Aider

Notre cabinet à Antalya accompagne locataires et propriétaires à chaque étape du litige locatif — de la saisine du bureau de médiation jusqu'à la procédure judiciaire si aucun accord n'est trouvé. Nous intervenons également en français.

Contactez-nous à contact@monahukuk.com ou appelez le +90 (242) 606 14 32 pour prendre rendez-vous à Antalya.