L'action en fixation du loyer en Turquie : comment est déterminé le loyer de marché ?

Pour les bailleurs dont le loyer est depuis longtemps très inférieur à la valeur marchande, la voie juridique la plus efficace est l'action en fixation du loyer. L'article 344 du Code des obligations turc (COT) prévoit que, dans certaines conditions, le juge peut fixer à nouveau le montant du loyer. Cette action revêt une importance particulière pour les baux de longue durée, notamment ceux qui ont dépassé cinq ans, lorsque les révisions annuelles sont restées très en deçà de l'inflation.

Fondement juridique de l'action en fixation du loyer

L'article 344/3 du COT dispose que, pour les baux conclus pour plus de cinq ans ou renouvelés après cinq ans, le loyer applicable à la nouvelle période de bail est fixé par le juge. Pour ce faire, celui-ci prend en compte :

• Le taux d'augmentation de l'indice des prix à la consommation (IPC/TÜFE),
• L'état actuel du bien loué (entretien, travaux, infrastructures techniques),
• Les loyers de marché de référence (valeur locative de marché de biens comparables en termes de localisation, de nature et de superficie),

et rend une décision équitable.

Qui peut introduire l'action ?

L'action en fixation du loyer est introduite par le bailleur, lorsque le loyer en cours est très inférieur à la valeur marchande et que les révisions basées sur l'IPC ne permettent pas d'atteindre le loyer de marché.

Pour être recevable, le bail doit avoir duré au moins 5 ans en continu ou avoir été renouvelé après la période quinquennale. Si les cinq ans ne sont pas encore écoulés, l'action est rejetée même si elle est introduite.

Expertise judiciaire et évaluation des références

Dans les actions en fixation du loyer instruites par les tribunaux de paix, le juge désigne un ou plusieurs experts judiciaires spécialisés. L'expert :

• Recherche les valeurs locatives de biens comparables dans l'arrondissement et le quartier concernés,
• Collecte des données sur les baux de référence auprès de la commune, du bureau des impôts, des agences immobilières et des chambres des experts immobiliers,
• Évalue l'état physique, la localisation et les caractéristiques du bien loué,
• Met en évidence l'écart entre le loyer actuel et la valeur marchande.

L'approche de la Cour de cassation à l'égard des rapports d'expertise

La 3e chambre civile de la Cour de cassation exige que les rapports d'expertise soient susceptibles de contrôle ; elle impose que la sélection des baux de référence, leurs sources et les motivations de l'évaluation figurent en détail dans la décision. Les décisions fondées sur des rapports d'expertise non motivés ou non sourcés sont cassées.

La jurisprudence de la 3e chambre civile de la Cour de cassation pour l'année 2026 (E. 2025/3291, K. 2026/290) confirme que la régularité de l'évaluation de référence et la susceptibilité de contrôle du rapport sont des facteurs déterminants pour l'approbation de la décision.

Réduction d'équité

Sur le montant du loyer de référence déterminé par l'expert, le juge applique généralement une réduction d'équité. Cette réduction prend en compte :

• Les droits liés à l'ancienneté du locataire dans les lieux,
• Les conditions économiques,
• La situation des parties.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, cette réduction est souvent d'environ 10 % ; elle peut toutefois varier en fonction des circonstances du cas d'espèce.

Calcul des droits de procédure

Dans les actions en fixation du loyer, les frais de justice sont calculés sur la base de la différence de loyer mensuelle et non de la différence annuelle. La 3e chambre civile de la Cour de cassation applique ce principe de manière constante et considère que le calcul de la taxe judiciaire sur la différence annuelle est contraire au droit. Un calcul correct des droits dès l'introduction de l'action permet d'éviter des charges inutiles pour les deux parties.

Date d'effet de la décision de fixation

La décision de fixation du loyer prend généralement effet à compter de la date de notification de la requête introductive d'instance. Il est donc dans l'intérêt du bailleur d'introduire l'action à l'approche de la date de renouvellement du bail afin de limiter la période pendant laquelle la différence de loyer reste due. Tout retard dans l'introduction réduit la période sur laquelle la différence peut être réclamée.

Étapes de la procédure

1. Évaluation préalable : analyse de l'écart entre la valeur marchande du bien loué et le loyer actuel.
2. Requête introductive : introduction d'une action en fixation du loyer devant le tribunal de paix ; le loyer majoré est demandé.
3. Désignation de l'expert : le tribunal désigne un expert ; celui-ci effectue des recherches de référence et dépose son rapport.
4. Observations des parties : chaque partie peut contester le rapport d'expertise ; un rapport complémentaire peut être ordonné.
5. Exécution de la décision : une fois la décision de fixation devenue définitive, le loyer majoré commence à s'appliquer.

Problèmes pratiques dans les procédures

Litiges sur le choix des références

La question de savoir si les baux de référence sélectionnés par l'expert sont réellement comparables est souvent source de contestation. Le locataire peut soutenir que les références sont excessivement élevées ou qualitativement différentes ; le bailleur peut demander que des références plus élevées soient retenues.

Taux de la réduction d'équité

Le taux approprié de la réduction est souvent au cœur des contestations des parties. L'ancienneté de la location et les conditions du marché influent sur ce taux.

Éléments supplémentaires dans les baux commerciaux

Dans les actions en fixation du loyer commercial, l'expert prend également en compte, outre la valeur locative de référence pure, le potentiel commercial et les équipements du bien. Les valeurs mensuelles pour les usines, les entrepôts ou les grandes surfaces commerciales peuvent atteindre des centaines de milliers d'unités monétaires ; les frais et les honoraires d'expert sont fixés en conséquence.

Différence entre l'action en fixation du loyer et l'action en révision du loyer

L'action en fixation du loyer est la voie juridique ordinaire visant à déterminer le loyer à la valeur marchande à l'issue de la période quinquennale. En revanche, l'action en révision du loyer — fondée sur les dispositions du COT relatives à l'imprévision — vise à adapter le contrat en cas de circonstances extraordinaires. Ces deux actions reposent sur des fondements juridiques et des conditions de preuve différents.

Assistance juridique

L'action en fixation du loyer est une procédure technique qui exige une évaluation rigoureuse des rapports d'expertise, une présentation pertinente des références et un respect scrupuleux des règles procédurales. MONA HUKUK, fort de son expérience en droit des baux à Antalya, assiste aussi bien les bailleurs que les locataires dans les actions en fixation du loyer.

Pour toute question, contactez-nous à info@monahukuk.com ou au +90 (242) 606 14 32.